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【摘 要】据悉我国政府已经决定把房地产业、尤其是住宅产业，作为国民经济新的增长点。房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。本文拟在对国内房地产金融风险现状分析基础之上对房地产金融风险的防范措施作一些探讨。
【关键词】房地产金融；房地产金融风险；防范策略
房地产业是个高风险、高收益的行业，也是对金融资本依赖度十分高的行业。两者相互结合的产物便是房地产金融，房地产金融风险则是指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。房地产金融风险的产生不仅仅会影响到金融业和房地产业的安全，还关系到整个国民经济的稳定和发展，所以正确认识房地产金融风险对于保证国民经济的健康、快速发展有着重要的意义。
一、我国房地产金融风险的种类
1.我国房地产金融风险的现状分析
房地产业是最容易产生经济泡沫的，这是国际通例。20世纪90年代以来，我国房地产业方兴未艾，然而一度的房地产热所造成的我国房地产金融机构的资金套牢程度也令人瞠目结舌。1993年广东、广西、海南就有500多亿资金压在房地产上，到1996年还有53%的房地产经营亏损，1994年炒热香港房地产的几乎都是内地来的资金，结果房地产热冷却，仅广东省就压死资金3.29亿美元。由此可见，虽然房地产是一种投入大、价值高的产业，无论其投资与消费都不离开金融的支持。但我国金融机构尤其是银行资金过多的进入房地产行业，造成资金被套是现阶段我国房地产金融最具风险的方面，也是我国房地产金融风险的最大现状。
从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，这几年个人住房抵押信贷的迅速增长，16家上市银行2013年个贷中的涉房贷款余额合计8.3万亿元，占16家上市银行各项贷款余额（592100亿元）的14%左右，占 GDP （568845亿元）的14.6%。
在我国明确规定银行资金禁止直接投资房地产业之后，我国银行参与房地产业唯一的途径就是房地产金融，目前我国各家银行及大部分非银行金融机构都开展了房地产信贷业务。由于房地产投资的长期性、周期性、地域性、资金依靠性、高投机性使得房地产金融具有很高的风险性。所以，我国房地产金融机构资金过多进入房地产业的现状预示着我国房地产金融风险不可低估。
2.我国房地产金融风险的种类
通过对我国房地产金融风险现状的分析，我们可以了解到房地产金融机构资金被套是房地产金融风险的最大现状。根据我国房地产金融以及社会体制的现状，我国房地产金融风险的种类可以分为以下几种：
（1）信用风险
即借款人违约的风险。房地产金融中的信用风险，主要是房地产开发企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善、亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业、收入减少、意外支出增加、死亡等原因导致无力还款。
（2）房地产金融中的流动性风险
当商业银行大量发放长期个人住房抵押贷款，会面临较高的流动性风险。如通常住房抵押贷款长达20年-35年，借款人一般在其收入的主要周期内，以分期支付的方式偿还贷款债务。对抵押贷款发放银行来说，信贷资产回收的周期跨度很大，而通常银行吸收存款负债最长仅为2年-5年，资产负债两者的期限不匹配，就增加了银行经营的风险和管理难度。另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。
（3）利率风险
即利率变动引起的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化更频繁、更大，利率风险也就更大。
（4）通货膨胀风险
即货币贬值、物价上涨的风险。如果贷款利率固定而存款利率浮动，房地产金融机构的通货膨胀风险就更大。房地产金融的长期性使其通货膨胀风险也较大。
（5）法律风险
购房者一般是不愿意认购被抵押的房屋的，而房地产开发商为了出售房屋，会隐瞒抵押的事实。有的开发商故意将预售房款挪作他用，不按期归还银行贷款，有的开发商因预售房屋一般都是分期付款，不能一次还清银行贷款，因此不能取消抵押而引发诉讼赔偿，银行虽然有抵押权，却在收回贷款和利息上面临较大风险。
二、我国房地产金融风险的防范措施
现阶段我们需要在合理调控房地产行业发展速度的同时，采取积极有效措施遏止各种金融风险的发生，这样才能创造房地产行业和金融服务双赢的局面。
1.严格信贷准入，加强信贷审查，强化贷后管理
各金融机构要谨慎经营房地产贷款，科学合理地分析贷款项目的可行性、风险性，加强对房地产开发企业和房地产项目的贷前调查，选择基本成熟的房地产开发项目予以信贷支持，优先选择开发资质高、信用等级较高的房地产开发企业和地理位置较好、市场销售前景看好的房地产项目。
严格审查住房开发贷款的发放条件，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”；要尽量提高抵（质）押贷款的比例，选择优质资产抵（质）押，确定合理的抵（质）押率，尽量避免由施工企业作为贷款保证人。
对住房开发贷款实行统一的会计和统计科目管理，防止房地产开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目；要加强贷后检查，严格跟踪和控制贷款用途，按照开发项目工程进度合理掌握贷款的发放，确保资金专款专用，发现企业挪用资金等问题要及时采取措施收回贷款；要通过账户管理等多种手段严格控制住房开发企业销售回笼款项，及时收回住房开发贷款本息。
要加大住房按揭贷款的营销力度，把住房按揭贷款作为发放住宅开发项目贷款的条件之一，确保个人住房按揭业务的后续跟进，实现资金的体内循环；要严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证，有效防范骗取信贷资金的行为。
2.加强个人住房贷款管理
要完善个人住房贷款管理办法，规范个人贷款审查的程序和标准，推行个人住房贷款业务的标准化，逐步建立并完善个人征信系统；要健全个人住房贷款担保制度，加快完善住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险；商业银行发放个人住房抵押贷款时，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物的实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款，严禁违反规定降低首付款比例，借款人申请个人住房贷款购买期房时，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二，其中借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房；严格执行个人住房贷款利率政策，严禁擅自提高或降低个人住房贷款利率水平的行为。
3.推行房地产证券化。
房地产证券化的主要形式有银行为房地产开发企业项目代为发行的房地产股票债券，和房地产抵押贷款的证券化。目前我国银行还没有涉足房地产抵押贷款证券化这一领域。抵押债券一般应由政府担保。在抵押信贷市场活跃的情况下，推行抵押债权的证券化是解决房地产信贷流动性、盈利性和安全性的一个较好选择。
参考文献：
[1]邵玉.我国房地产金融风险现状及对策分析[J].中国物价，2012（04）
[2]孙敬华.国内房地产金融风险判断及防范体系架构探析[J].现代经济信息，2012（05）
[3]李娜.基于后金融危机时代的房地产金融创新与风险防范浅谈[J].现代经济信息，2012（06）
[4] http：//qhd.house.sina.com.cn/news/2014-09-01/18002891516.shtml
【关键词】房地产金融；房地产金融风险；防范策略
房地产业是个高风险、高收益的行业，也是对金融资本依赖度十分高的行业。两者相互结合的产物便是房地产金融，房地产金融风险则是指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。房地产金融风险的产生不仅仅会影响到金融业和房地产业的安全，还关系到整个国民经济的稳定和发展，所以正确认识房地产金融风险对于保证国民经济的健康、快速发展有着重要的意义。
一、我国房地产金融风险的种类
1.我国房地产金融风险的现状分析
房地产业是最容易产生经济泡沫的，这是国际通例。20世纪90年代以来，我国房地产业方兴未艾，然而一度的房地产热所造成的我国房地产金融机构的资金套牢程度也令人瞠目结舌。1993年广东、广西、海南就有500多亿资金压在房地产上，到1996年还有53%的房地产经营亏损，1994年炒热香港房地产的几乎都是内地来的资金，结果房地产热冷却，仅广东省就压死资金3.29亿美元。由此可见，虽然房地产是一种投入大、价值高的产业，无论其投资与消费都不离开金融的支持。但我国金融机构尤其是银行资金过多的进入房地产行业，造成资金被套是现阶段我国房地产金融最具风险的方面，也是我国房地产金融风险的最大现状。
从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，这几年个人住房抵押信贷的迅速增长，16家上市银行2013年个贷中的涉房贷款余额合计8.3万亿元，占16家上市银行各项贷款余额（592100亿元）的14%左右，占 GDP （568845亿元）的14.6%。
在我国明确规定银行资金禁止直接投资房地产业之后，我国银行参与房地产业唯一的途径就是房地产金融，目前我国各家银行及大部分非银行金融机构都开展了房地产信贷业务。由于房地产投资的长期性、周期性、地域性、资金依靠性、高投机性使得房地产金融具有很高的风险性。所以，我国房地产金融机构资金过多进入房地产业的现状预示着我国房地产金融风险不可低估。
2.我国房地产金融风险的种类
通过对我国房地产金融风险现状的分析，我们可以了解到房地产金融机构资金被套是房地产金融风险的最大现状。根据我国房地产金融以及社会体制的现状，我国房地产金融风险的种类可以分为以下几种：
（1）信用风险
即借款人违约的风险。房地产金融中的信用风险，主要是房地产开发企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善、亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业、收入减少、意外支出增加、死亡等原因导致无力还款。
（2）房地产金融中的流动性风险
当商业银行大量发放长期个人住房抵押贷款，会面临较高的流动性风险。如通常住房抵押贷款长达20年-35年，借款人一般在其收入的主要周期内，以分期支付的方式偿还贷款债务。对抵押贷款发放银行来说，信贷资产回收的周期跨度很大，而通常银行吸收存款负债最长仅为2年-5年，资产负债两者的期限不匹配，就增加了银行经营的风险和管理难度。另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。
（3）利率风险
即利率变动引起的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化更频繁、更大，利率风险也就更大。
（4）通货膨胀风险
即货币贬值、物价上涨的风险。如果贷款利率固定而存款利率浮动，房地产金融机构的通货膨胀风险就更大。房地产金融的长期性使其通货膨胀风险也较大。
（5）法律风险
购房者一般是不愿意认购被抵押的房屋的，而房地产开发商为了出售房屋，会隐瞒抵押的事实。有的开发商故意将预售房款挪作他用，不按期归还银行贷款，有的开发商因预售房屋一般都是分期付款，不能一次还清银行贷款，因此不能取消抵押而引发诉讼赔偿，银行虽然有抵押权，却在收回贷款和利息上面临较大风险。
二、我国房地产金融风险的防范措施
现阶段我们需要在合理调控房地产行业发展速度的同时，采取积极有效措施遏止各种金融风险的发生，这样才能创造房地产行业和金融服务双赢的局面。
1.严格信贷准入，加强信贷审查，强化贷后管理
各金融机构要谨慎经营房地产贷款，科学合理地分析贷款项目的可行性、风险性，加强对房地产开发企业和房地产项目的贷前调查，选择基本成熟的房地产开发项目予以信贷支持，优先选择开发资质高、信用等级较高的房地产开发企业和地理位置较好、市场销售前景看好的房地产项目。
严格审查住房开发贷款的发放条件，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”；要尽量提高抵（质）押贷款的比例，选择优质资产抵（质）押，确定合理的抵（质）押率，尽量避免由施工企业作为贷款保证人。
对住房开发贷款实行统一的会计和统计科目管理，防止房地产开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目；要加强贷后检查，严格跟踪和控制贷款用途，按照开发项目工程进度合理掌握贷款的发放，确保资金专款专用，发现企业挪用资金等问题要及时采取措施收回贷款；要通过账户管理等多种手段严格控制住房开发企业销售回笼款项，及时收回住房开发贷款本息。
要加大住房按揭贷款的营销力度，把住房按揭贷款作为发放住宅开发项目贷款的条件之一，确保个人住房按揭业务的后续跟进，实现资金的体内循环；要严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证，有效防范骗取信贷资金的行为。
2.加强个人住房贷款管理
要完善个人住房贷款管理办法，规范个人贷款审查的程序和标准，推行个人住房贷款业务的标准化，逐步建立并完善个人征信系统；要健全个人住房贷款担保制度，加快完善住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险；商业银行发放个人住房抵押贷款时，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物的实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款，严禁违反规定降低首付款比例，借款人申请个人住房贷款购买期房时，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二，其中借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房；严格执行个人住房贷款利率政策，严禁擅自提高或降低个人住房贷款利率水平的行为。
3.推行房地产证券化。
房地产证券化的主要形式有银行为房地产开发企业项目代为发行的房地产股票债券，和房地产抵押贷款的证券化。目前我国银行还没有涉足房地产抵押贷款证券化这一领域。抵押债券一般应由政府担保。在抵押信贷市场活跃的情况下，推行抵押债权的证券化是解决房地产信贷流动性、盈利性和安全性的一个较好选择。
参考文献：
[1]邵玉.我国房地产金融风险现状及对策分析[J].中国物价，2012（04）
[2]孙敬华.国内房地产金融风险判断及防范体系架构探析[J].现代经济信息，2012（05）
[3]李娜.基于后金融危机时代的房地产金融创新与风险防范浅谈[J].现代经济信息，2012（06）
[4] http：//qhd.house.sina.com.cn/news/2014-09-01/18002891516.shtml