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摘要：随着我国住房制度改革的深化和国家宏观经济政策的调整，住房信贷业务得到了蓬勃发展。个人房贷业务作为一项高利润、高增长的业务，已逐渐成为各家商业银行的必争之地。但因房地产业有价值大、消费和生产周期长等特点，并且面临着外资银行的强烈竞争。住房抵押贷款会存在一定的风险，它会成为我国住房信贷业务发展的障碍。本文从宏观和微观等角度出发，系统地分析了我国商业银行开展个人房贷业务所面临的问题，并指出我国商业银行面对市场机遇和挑战所应采取的措施。积极发展个人房贷业务有利于银行增加利润收益来源，增强抵御风险的能力，改善银行的资产结构。所以，为了加快我国个人房贷业务的发展，应该建立健全的监管体制和信用风险管理系统。
关键词：个人房贷；风险；管理；发展对策研究
一、引言
个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
个人贷款为扩大内需以刺激经济，引导住房消费拉动国民经济增长是一条行之有效的措施；让老百姓拥有自己的住房从而安居乐业，更是我们社会主义国家力求的目标。个人住房贷款具有笔数较多、贷款用途单一、贷款期限较长的特点，并且该项业务风险具有分散性、隐蔽性、受市场影响的波动性和滞后性的特征。如何既拓展业务空间，又能保证业务发展质量，是使个人住房贷款业务茁壮发展的重点和难点。然而，现实购买力与高昂的房价之间的差距却又制约了多数人的购房欲望。面对这种窘境，积极发展个人住房贷款无疑是切合实际的选择办法。
目前，全国各商业银行发放个人住房贷款的额度仅仅只占房地产信贷总额的6%，占贷款总额的1%左右，这远远低于国际上20%～40%的水平。虽然，我国的人民银行已经将个人住房贷款的最长期限延长至30年，但是许多商业银行的期限仍然只5年，并且必须首期付款50%，这与国际上住宅金融发达国家相比还是有相当大的差距的。而从银行资金方面看，几年来各商业银行非常乐于把资金投向购买国债上，近几年以来发行的几期国债，大买家都是银行。目前的现状是：银行有钱，但是怕担风险，因而不愿大力发展个人住房贷款业务。因此，进行个人住房贷款风险测度与对策的研究，就显得十分必要。
二、我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况和发展前景
1.我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况
我国住房消费信贷业务的发展经历了三个发展时期：第一个阶段为20世纪80年代中期至90年代中期，是我国住房消费信贷业务的初步尝试阶段。这时期我国部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款，住房消费信贷进入初步探索尝试期。第二个阶段为1997～1999年，这是我国住房消费信贷业务的试点阶段。1997年，中国人民银行颁布了《人人住房担保贷款管理试行办法》，开始推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作。第三个阶段是从2000年开始至今，我国住房消费信贷业务进入迅猛发展的阶段。个人住房消费信贷业务的发展有利于商业银行资产结构的改善，目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5%，住房消费信贷已经成为资产质量较好的业务种类，成为各银行竞争激烈的业务品种之一。
2.我国商业银行个人住房信贷业务的发展前景
根据国际经验，当人均GDP大约达到1000美元时，是一个国家发展房地产业的黄金阶段。至2003年，我国人均GDP超过1000美元，从此便进入了房地产业的飞速发展时期。与此同时，国家还确立了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化发展的新战略。据预测，到2020年中国城市化水平将提高到55%，到2020年中国城镇人口将增加到7.7亿人。因此，为了满足新增加的城市人口的住房要求，就需要建设大量住宅。此外，随着居民生活水平的普遍提升，住房的更新速度也将逐步加快。所以，在未来一段时期，我国的住宅消费需求将非常旺盛，个人住房消费贷款将发挥极为重要的促进作用。
商业银行发展个人住房贷款业务具有广阔的前景。就宏观层面看，商业银行积极发放个人住房贷款，能在很大程度上促进个人住房消费的全面启动和兴盛，从而促进住房建设的发展，并带动相关产业的发展，真正使住宅产业成为国民经济的新增长点，从而为商业银行自身的发展营造良好的环境，开拓出广阔的发展空间。
3.个人信贷业务的风险
（1）政策风险。我国个人住房贷款尚处于初级阶段，其外部环境尚不完善，政府对中低收入居民住房的保障政策尚未全部到位，特别是对如何通过提供政府信用担保来保证支持居民的消费贷款，还只是处于研究阶段。并且，国家经济政策的变化会影响部分人的收入，会影响现有房地产的价格，这些都可能影响借款人履行贷款合同或抵押房产的价格。
（2）信用风险。又称违约风险，是指贷款人不能或不愿按约偿还贷款本息而使银行遭受损失。产生信用风险的原因主要有两个方面：一是借款人缺乏偿债能力，如借款人病故、失踪、家庭发生意外事故、或在还贷期间可能出现收入下降、下岗失业等情况；贷款审查时，借款人提供的稳定收入资料不真实；借款人的首期付款并非自有资金而是公款私存或民间借贷等；借款人与开发商或银行内部人员相勾结等；二是借款人信用低劣，有意骗取银行贷款或赖帐不还。
（3）流动性风险。是指银行没有足够的现金和可以随时用于支付的存款货币以满足流动性需求而使银行信誉受损的可能性。个人住房贷款是流动性较差的长期贷款，而且若是借款人不能按时还款，银行又不易及时拍卖所抵押的房产。
（4）利率风险。当利率调高时就会增加借款人每月还本付息的金额，就有可能影响借款人正常还款，加大信用风险，而当利率下调时又有可能影响银行的收益。
三、商业银行个人住房抵押贷款风险防范措施及对策
1.完善个人信用风险的识别环境，严格贷前调查 （1）商业银行要建立一个完善的个人信用体系。其核心应是个人信用制度，包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，金融机构将信用消费者日常在金融机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将消费者的信用资料记录加以整理、分析，记人该消费者的历史档案，商业银行面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用情况，并据此做出决策。
（2）建立数据库。由于信用机构都尚未建立好，银行为了化解信用风险，必须扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，目前银行已建立了专业化、规范化、初具规模的数据库，这为信用管理打好了基础，并应尽快实现个人信用信息在金融机构之间的共享，从而控制贷款人多头贷款，及时对贷款人违约的可能性做出预测，建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。
（3）严格审查制度。继续加强对开发商及其开发项目的调查和评价，严格审查其信誉度。
（4）锁定客户群。锁定客户群体，将目标客户群体确定为收入相对稳定、信誉良好、还款意愿强的阶层。
2.严格审查审批，控制操作风险，加强信贷管理
（1）建立科学的资信评估指标体系。目前，国外对个人资信评估采取的是一套经过了时间和实践检验的、科学的评估原则，即“5C”原则，具体为品德、能力、资本、担保品和行业环境。目前，我国正处于经济结构调整期，应不断对“5C”模型进行统计验证和修正，建立一套适合我国实际情况的个人住房信贷业务的个人资信评估指标体系。
（2）加强内部员工责任感。加强银行内部操作人员的责任感，建立一套好的处罚条例和监管方法。加强法律跟踪，防范法律风险。只有这样，在信贷业务的经营方面，才能更好地防范和控制信贷经营违规，来防范信贷人员的不良作为，更好地规避信贷经营风险。
3.落实贷后管理，防范贷后风险
（1）定期进行综合性个人住房贷款贷后检查。掌握全行个人住房贷款资产质量状况并研究风险防范对策，对于正常类贷款可采取抽查方式进行；关注、次级、可疑和损失类贷款采取全项检查。关注类贷款的检查两个月内应不少于1次：次级、可疑类贷款的检查1个月内不少于1次。对于发生突发性、严重性问题的贷款应随时检查在日常管理中，应对借款人职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况，抵押物保管及其价值变化情况等有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理。项目竣工验收合格后，及时督促开发商和借款人及时办理正式的抵押登记手续。
（2）加强对逾期贷款的催收力度。对逾期却还未偿还的贷款应通过电话提示、约见借款人等方式来了解借款人违约的原因；根据借款人违约状况，判断贷款的风险状况，确定贷款形态，来对借款人违约行为要催收贷款，或者强制清收贷款的处理方案报主管领导批准实施。登记贷后检查台账，撰写贷后检查报告：对拖欠时间较长或恶意拖欠贷款的借款人，要加大依法收贷力度，加强对借款人账户资金和财产的监管。从而以防借款人转移信贷资金挪作他用，特别要注意诉讼时效的问题。
4.加强信贷政策的研究
房地产业的发展在国民经济发展中占有极为重要的作用，它既是扩大内需、拉动经济增长的支柱产业，又是容易出现过热和泡沫而影响经济稳定发展的产业。因此，国家会在国民经济发展的不同时期和不同阶段对房地产业采取不同的宏观调控政策。故各银行要加强政策和市场的跟踪与研究，从而能够及时根据形势的变化发展来制定出合理的个人住房贷款业务发展战略和对策。此外，还要时刻关注国家对房地产市场加大宏观调控以及对房地产金融业务加大监管力度的政策形势，以此规避因市场本身不成熟和不规范而可能导致和产生的市场风险。
5.规避住房贷款的流动性风险
商业银行应采取市场化的手段从而以此来转移流动性风险，推进资产证券化市场不断向前发展。具体为：首先，建立住房抵押贷款二级市场即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保发行抵押贷款债券。通过一级市场与二级市场的衔接提高银行资金的流动性，分散流动性风险。其次，应把住房贷款的证券化提上日程。
6.健全个人住房贷款担保制度
为降低个人住房贷款业务的风险，在我国各地如后春笋般的出现了为个人住房贷款提供担保的机构，这些机构在房地产信贷风险防范上起到了不容忽视的作用。因此，为了提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效防范个人住房信贷业务的金融风险，应该大力推动国内住房贷款担保行业的发展，完善住房贷款担保业务机制，建立健全个人住房贷款担保体系，加速完善住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本。住房贷款担保机构必须严格按照国务院近期颁发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求，积极参与到全国个人住房贷款担保体系建设之中，建立健全住房贷款担保机制，并在担保机构之间建立稳定的业务交流机制，规避个人住房贷款市场的金融风险与担保机构的自身风险。
四、结论
如同其它信贷业务一样，个人住房贷款面临的诸多金融风险同样是不可避免的。其实，风险并不可怕，因为市场经济本身蕴含着“风险越大，收益越大”这样的内在联系。如何去规避风险，如何去最大限度地化解风险，这不仅是关键，而且是一项很复杂的系统工程。各风险之间是彼此联系的，在防范、化解某种风险的同时也有可能会增加其它风险的强度。
因此，应该努力构建一个以上述对策机制为理论基础，由风险主体、风险识别、风险评价、风险防范化解及严格的风险管理程序等组成完善的个人住房贷款风险管理体系。这样才能真正地最大限度地防范化解个人住房贷款所面临的诸多金融风险。当然，个人住房贷款只是银行诸多贷款业务中的一类，个人住房贷款风险管理只是银行风险管理的一部分，对个人住房贷款的管理应服从银行总体的资产负债比例管理和资产风险管理，这是制订个人住房贷款风险管理对策时必须注意之点。
参考文献：
[1]李刚强：在《个人住房信贷市场的问题和对策》，2006年第2期.
[2]孙凡文 代中利 李科元：《国外住房金融的启示》，2000年第3期.
[3]唐路路 周淑君 龚玉晶：《浅析我国商业银行个人住房信贷风险》2011年第2期.
[4]蔡晶晶：《我国住房信贷的现状及防范措施》2005年第8期.
关键词：个人房贷；风险；管理；发展对策研究
一、引言
个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
个人贷款为扩大内需以刺激经济，引导住房消费拉动国民经济增长是一条行之有效的措施；让老百姓拥有自己的住房从而安居乐业，更是我们社会主义国家力求的目标。个人住房贷款具有笔数较多、贷款用途单一、贷款期限较长的特点，并且该项业务风险具有分散性、隐蔽性、受市场影响的波动性和滞后性的特征。如何既拓展业务空间，又能保证业务发展质量，是使个人住房贷款业务茁壮发展的重点和难点。然而，现实购买力与高昂的房价之间的差距却又制约了多数人的购房欲望。面对这种窘境，积极发展个人住房贷款无疑是切合实际的选择办法。
目前，全国各商业银行发放个人住房贷款的额度仅仅只占房地产信贷总额的6%，占贷款总额的1%左右，这远远低于国际上20%～40%的水平。虽然，我国的人民银行已经将个人住房贷款的最长期限延长至30年，但是许多商业银行的期限仍然只5年，并且必须首期付款50%，这与国际上住宅金融发达国家相比还是有相当大的差距的。而从银行资金方面看，几年来各商业银行非常乐于把资金投向购买国债上，近几年以来发行的几期国债，大买家都是银行。目前的现状是：银行有钱，但是怕担风险，因而不愿大力发展个人住房贷款业务。因此，进行个人住房贷款风险测度与对策的研究，就显得十分必要。
二、我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况和发展前景
1.我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况
我国住房消费信贷业务的发展经历了三个发展时期：第一个阶段为20世纪80年代中期至90年代中期，是我国住房消费信贷业务的初步尝试阶段。这时期我国部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款，住房消费信贷进入初步探索尝试期。第二个阶段为1997～1999年，这是我国住房消费信贷业务的试点阶段。1997年，中国人民银行颁布了《人人住房担保贷款管理试行办法》，开始推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作。第三个阶段是从2000年开始至今，我国住房消费信贷业务进入迅猛发展的阶段。个人住房消费信贷业务的发展有利于商业银行资产结构的改善，目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5%，住房消费信贷已经成为资产质量较好的业务种类，成为各银行竞争激烈的业务品种之一。
2.我国商业银行个人住房信贷业务的发展前景
根据国际经验，当人均GDP大约达到1000美元时，是一个国家发展房地产业的黄金阶段。至2003年，我国人均GDP超过1000美元，从此便进入了房地产业的飞速发展时期。与此同时，国家还确立了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化发展的新战略。据预测，到2020年中国城市化水平将提高到55%，到2020年中国城镇人口将增加到7.7亿人。因此，为了满足新增加的城市人口的住房要求，就需要建设大量住宅。此外，随着居民生活水平的普遍提升，住房的更新速度也将逐步加快。所以，在未来一段时期，我国的住宅消费需求将非常旺盛，个人住房消费贷款将发挥极为重要的促进作用。
商业银行发展个人住房贷款业务具有广阔的前景。就宏观层面看，商业银行积极发放个人住房贷款，能在很大程度上促进个人住房消费的全面启动和兴盛，从而促进住房建设的发展，并带动相关产业的发展，真正使住宅产业成为国民经济的新增长点，从而为商业银行自身的发展营造良好的环境，开拓出广阔的发展空间。
3.个人信贷业务的风险
（1）政策风险。我国个人住房贷款尚处于初级阶段，其外部环境尚不完善，政府对中低收入居民住房的保障政策尚未全部到位，特别是对如何通过提供政府信用担保来保证支持居民的消费贷款，还只是处于研究阶段。并且，国家经济政策的变化会影响部分人的收入，会影响现有房地产的价格，这些都可能影响借款人履行贷款合同或抵押房产的价格。
（2）信用风险。又称违约风险，是指贷款人不能或不愿按约偿还贷款本息而使银行遭受损失。产生信用风险的原因主要有两个方面：一是借款人缺乏偿债能力，如借款人病故、失踪、家庭发生意外事故、或在还贷期间可能出现收入下降、下岗失业等情况；贷款审查时，借款人提供的稳定收入资料不真实；借款人的首期付款并非自有资金而是公款私存或民间借贷等；借款人与开发商或银行内部人员相勾结等；二是借款人信用低劣，有意骗取银行贷款或赖帐不还。
（3）流动性风险。是指银行没有足够的现金和可以随时用于支付的存款货币以满足流动性需求而使银行信誉受损的可能性。个人住房贷款是流动性较差的长期贷款，而且若是借款人不能按时还款，银行又不易及时拍卖所抵押的房产。
（4）利率风险。当利率调高时就会增加借款人每月还本付息的金额，就有可能影响借款人正常还款，加大信用风险，而当利率下调时又有可能影响银行的收益。
三、商业银行个人住房抵押贷款风险防范措施及对策
1.完善个人信用风险的识别环境，严格贷前调查 （1）商业银行要建立一个完善的个人信用体系。其核心应是个人信用制度，包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，金融机构将信用消费者日常在金融机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将消费者的信用资料记录加以整理、分析，记人该消费者的历史档案，商业银行面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用情况，并据此做出决策。
（2）建立数据库。由于信用机构都尚未建立好，银行为了化解信用风险，必须扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，目前银行已建立了专业化、规范化、初具规模的数据库，这为信用管理打好了基础，并应尽快实现个人信用信息在金融机构之间的共享，从而控制贷款人多头贷款，及时对贷款人违约的可能性做出预测，建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。
（3）严格审查制度。继续加强对开发商及其开发项目的调查和评价，严格审查其信誉度。
（4）锁定客户群。锁定客户群体，将目标客户群体确定为收入相对稳定、信誉良好、还款意愿强的阶层。
2.严格审查审批，控制操作风险，加强信贷管理
（1）建立科学的资信评估指标体系。目前，国外对个人资信评估采取的是一套经过了时间和实践检验的、科学的评估原则，即“5C”原则，具体为品德、能力、资本、担保品和行业环境。目前，我国正处于经济结构调整期，应不断对“5C”模型进行统计验证和修正，建立一套适合我国实际情况的个人住房信贷业务的个人资信评估指标体系。
（2）加强内部员工责任感。加强银行内部操作人员的责任感，建立一套好的处罚条例和监管方法。加强法律跟踪，防范法律风险。只有这样，在信贷业务的经营方面，才能更好地防范和控制信贷经营违规，来防范信贷人员的不良作为，更好地规避信贷经营风险。
3.落实贷后管理，防范贷后风险
（1）定期进行综合性个人住房贷款贷后检查。掌握全行个人住房贷款资产质量状况并研究风险防范对策，对于正常类贷款可采取抽查方式进行；关注、次级、可疑和损失类贷款采取全项检查。关注类贷款的检查两个月内应不少于1次：次级、可疑类贷款的检查1个月内不少于1次。对于发生突发性、严重性问题的贷款应随时检查在日常管理中，应对借款人职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况，抵押物保管及其价值变化情况等有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理。项目竣工验收合格后，及时督促开发商和借款人及时办理正式的抵押登记手续。
（2）加强对逾期贷款的催收力度。对逾期却还未偿还的贷款应通过电话提示、约见借款人等方式来了解借款人违约的原因；根据借款人违约状况，判断贷款的风险状况，确定贷款形态，来对借款人违约行为要催收贷款，或者强制清收贷款的处理方案报主管领导批准实施。登记贷后检查台账，撰写贷后检查报告：对拖欠时间较长或恶意拖欠贷款的借款人，要加大依法收贷力度，加强对借款人账户资金和财产的监管。从而以防借款人转移信贷资金挪作他用，特别要注意诉讼时效的问题。
4.加强信贷政策的研究
房地产业的发展在国民经济发展中占有极为重要的作用，它既是扩大内需、拉动经济增长的支柱产业，又是容易出现过热和泡沫而影响经济稳定发展的产业。因此，国家会在国民经济发展的不同时期和不同阶段对房地产业采取不同的宏观调控政策。故各银行要加强政策和市场的跟踪与研究，从而能够及时根据形势的变化发展来制定出合理的个人住房贷款业务发展战略和对策。此外，还要时刻关注国家对房地产市场加大宏观调控以及对房地产金融业务加大监管力度的政策形势，以此规避因市场本身不成熟和不规范而可能导致和产生的市场风险。
5.规避住房贷款的流动性风险
商业银行应采取市场化的手段从而以此来转移流动性风险，推进资产证券化市场不断向前发展。具体为：首先，建立住房抵押贷款二级市场即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保发行抵押贷款债券。通过一级市场与二级市场的衔接提高银行资金的流动性，分散流动性风险。其次，应把住房贷款的证券化提上日程。
6.健全个人住房贷款担保制度
为降低个人住房贷款业务的风险，在我国各地如后春笋般的出现了为个人住房贷款提供担保的机构，这些机构在房地产信贷风险防范上起到了不容忽视的作用。因此，为了提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效防范个人住房信贷业务的金融风险，应该大力推动国内住房贷款担保行业的发展，完善住房贷款担保业务机制，建立健全个人住房贷款担保体系，加速完善住房贷款担保办法，加强对担保机构的业务规范和监管，推行标准化的担保合同示范文本。住房贷款担保机构必须严格按照国务院近期颁发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求，积极参与到全国个人住房贷款担保体系建设之中，建立健全住房贷款担保机制，并在担保机构之间建立稳定的业务交流机制，规避个人住房贷款市场的金融风险与担保机构的自身风险。
四、结论
如同其它信贷业务一样，个人住房贷款面临的诸多金融风险同样是不可避免的。其实，风险并不可怕，因为市场经济本身蕴含着“风险越大，收益越大”这样的内在联系。如何去规避风险，如何去最大限度地化解风险，这不仅是关键，而且是一项很复杂的系统工程。各风险之间是彼此联系的，在防范、化解某种风险的同时也有可能会增加其它风险的强度。
因此，应该努力构建一个以上述对策机制为理论基础，由风险主体、风险识别、风险评价、风险防范化解及严格的风险管理程序等组成完善的个人住房贷款风险管理体系。这样才能真正地最大限度地防范化解个人住房贷款所面临的诸多金融风险。当然，个人住房贷款只是银行诸多贷款业务中的一类，个人住房贷款风险管理只是银行风险管理的一部分，对个人住房贷款的管理应服从银行总体的资产负债比例管理和资产风险管理，这是制订个人住房贷款风险管理对策时必须注意之点。
参考文献：
[1]李刚强：在《个人住房信贷市场的问题和对策》，2006年第2期.
[2]孙凡文 代中利 李科元：《国外住房金融的启示》，2000年第3期.
[3]唐路路 周淑君 龚玉晶：《浅析我国商业银行个人住房信贷风险》2011年第2期.
[4]蔡晶晶：《我国住房信贷的现状及防范措施》2005年第8期.