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如何承继房产最经济？
楼市上涨十几年，房产成为普通家庭最重要的财产。经久不衰的调解类电视节目告诉你，处理不好房产问题会给家庭带来多少麻烦。随着第一代独生子女慢慢步入成家立业的年龄，在房产继承问题上，比起上一代多子女家庭少了很多纷争。但这一代人的烦恼也是前人不曾遇到过的——呼之欲出的遗产税成为横在有产者心头的达摩克里斯之剑。
中国至今为止没有开征遗产税，但早在2004年9月，财政部就出台了《中华人民共和国遗产税暂行条例（草案）》。草案出台十年，一直没施行，靴子十年尚未落地，真是名符其实的悬念。
《暂行条例》在2010年进行了修订。在2012年底深圳两会期间，就曾有“深圳试点征收遗产税”建言，经社会发酵一度“成真”。此后，深圳市地税局、深圳市市长许勤相继辟谣。2013年9月，国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓透露，征收遗产税被写入十八届三中全会文件草稿。这是业内专家首次透露遗产税进程。
是不是意味着遗产税开征就在眼前？
“目前遗产继承环节只涉及规费，中国不会马上开征遗产税。”上海交通大学海外教育学院税务教研组组长、《百姓不缴糊涂税》一书作者汪蔚青认为，短时间内中国出台遗产税的条件还不具备。
她分析道，开征遗产税之前，国家一定会先开征赠予税。因为如果没有赠予税，父母若在生前把房产馈赠予子女，就能完全避开遗产税，会成为遗产税设置上的一个非常大的漏洞，而目前中国还未有开征赠予税的计划。
“赠予税和遗产税都是财产行为税。与财产有关的税种，开征的前提条件是设立严格的公民财产登记制度，目前物权实名登记、财产实名申报还不完整，没有开征遗产税的制度准备。”
就比如，各地房产信息不联网，老百姓在A地买的房子，B地就查不到。被继承人名下有多少财产还搞不清楚，遗产税如何征收？呼吁多年的公务员财产登记制度尚未出台，全体公民的财产又岂是一时半会儿算得清的？
遗产税还很远，但老百姓在继承房产时是不是什么税都不用缴？房产转让双方主要涉及到的税种是营业税及附加、个人所得税和契税。按照现行税法规定，房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得的房屋产权暂免征收营业税。个税免征情形中有一类：房屋产权人去世后，依法继承房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人受赠房产，不征个人所得税。因此通过继承遗产获得的房产，基本不涉及个人所得税。另外，遗产继承房产和土地，暂不征收契税。
虽然继承房产没什么税负成本，但考虑到遗产可能带来的家庭纠纷及公证手续的繁琐和费用，越来越多老人选择在生前处理房产，以馈赠或买卖的方式将房产过户给子女，提前了却一件心事。以这两种方式转让房产是不是更经济？
首先来看馈赠。我国税法对于个人将房产无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，或有偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，都暂免征收营业税。而对于无偿受赠房屋规定了三种不征个人所得税的情形，除上述继承情形以外，一种是房屋产权人将其名下房产无偿赠予其太太、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。另一种，房屋产权人将其名下房产无偿赠予对他承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。
也就是说，亲属之间赠予房产基本不用缴个人所得税，涉及的只有契税。按照税法对契税的规定，以出让、转让、买卖、赠予、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象，承受的单位和个人为纳税人。税率各地不同，一般为房产总值的3%-5%。
“父母以赠予方式向子女转让房产，在房产证上加子女的名字，涉及到变更产权持有人，除赠予方和被赠予方是夫妻关系外，其他关系都要缴纳契税。”汪蔚青说。
如果以买卖方式转让房产呢？税法规定，购买不足五年的住房对外销售，全额征收5%的营业税；若持有超过5年（含5年）的普通住房对外销售，可以免征营业税。即便持有超过5年（含5年），但属于非普通住房，在对外销售时按照其销售收入减去购买房屋的价款和合理税费后的差额征收5%的营业税。
其次是个人所得税。个人转让自用5年以上们并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。个人出售自有住房，按其收入额减去原值和合理费用后按20%的税率征收个人所得税。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能准确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
按照现行的政策，买卖房产征收个税都是按照简易征收办法。上海市的核定征收率为普通住房1%，非普通住房2%。
如果老人想转给子女的房子“满五唯一”，免征个税和营业税，也只涉及契稅部分。也就是说，如果是“满五唯一”住宅，老人选择百年之后由子女继承，基本是零税负；在生前通过赠予或买卖转给子女，也只涉及契税。
表面上来看，三种处理方式涉及的税负成本相近，但汪蔚青表示，实质上差别可不小。“老百姓在处理老人房产这个问题时，不仅要考虑眼前的房产受让环节，还要考虑以后房产处置的问题。”
子女获得老人的房产后，未必会持有一辈子，很可能会在几年后出手，这时差别就体现出来了。如果当初子女的房产是通过继承和赠予获得，将受赠房产出售，就会因为取得房产没有成本，面临全额缴纳相关税金的情况。
买卖房产时个税和营业税都有差额征收的规定，所谓差额征收，就是以卖房获得收益扣除取得房产付出的成本，作为税基。
“我们现在征收个人所得税是采取简易办法，征收房产全额的1%-2%。但这是一种税收优惠，并不是常态，如果哪一天取消简易办法，恢复按照差额20%征收，那么你如果继承一套价值300万元的房子，以300万元的价格卖掉了，因为获得成本为零，那就要缴60万元的个税。”汪蔚青说。在营业税部分，对于非普通住房也是按照差额征收。 如果通過买卖方式转让房产，子女为获得房产付出一定成本，比如以300万向父母买下房子，即便将来以350万卖出，差额只有50万，税基要小得多。比较起来，以买卖方式转让房产更安全，可以减少受让者的后顾之忧。
“老百姓要有长远的缴税规划，不仅要考虑眼前的缴税问题，还要考虑下一步。因为你无法判断未来税法走势，所以要提前做好准备。”汪蔚青说。
关于婚房的税
在独生子女家庭，无论是将房子赠予子女，还是拿出积蓄为子女买新房，大部分父母都毫无怨言。但有一个无法回避的尴尬问题，子女成家以后，房产会不会被分走一半？
很多婆婆都有过这样的踌躇，为成年儿子买婚房要不要加儿媳名字？新婚姻法规定，男方婚前房产，且房产证上没有女方名字，如果婚姻发生变化，女方对房产没有权利。因此女方家长往往竭力争取一个名字，而男方家长又在居高不下的离婚率面前寸土不让，平白搅黄了很多姻缘。
然而，很多人没有想到，坚守产权证的代价可能不仅是心中的疙瘩，还要付出每年成千上万元的房产税。
上海是房产税试点城市之一，按照规定，家庭购买第二套住房，如果原住房加上新购房面积，超过家庭人均60平方米，就要每年缴纳房产税。2013年应税住房房价低于27740元/平方米（上海市新建商品住宅平均销售价格的两倍）的，房产税税率减为0.4%，房价高于27740元税率为0.6%。
举个例子，如果老两口原有一套130平方米的房子，另买一套120平方米的住宅，单价在30000元/平方米，应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率=（元/年）。
那如果上海家长在原有住房之外，为儿子买一套婚房，算不算二套房？要不要缴房产税？
汪蔚青表示，按照《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻需要而首次新购住房，且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
所以，如果家长是给儿子买婚房，目前不用缴房产税。但儿子领取结婚证后，产权直接登记在小夫妻两个人名下。
如果第二套房是在儿子婚前买的，结婚后加上女方名字，是不是还要继续交房产税？
按照现行税法，居民家庭住房情况会发生各种变化，凡这种变化涉及应税住房房产税纳税事项调整的，居民可以向住房所在地的地方税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，从地方税务机关重新认定的第二个月起可以调整纳税。
也就是说，如果子女结婚后，婚房的住房情况变了，符合了“本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻需要而首次新购住房，且该住房属于成年子女家庭唯一住房”的条件，依然可以暂免征收房产税。
将“二套房”变成“婚房”，省下一年几千上万的房产税支出，其实只要在房产证上添加子女配偶的名字，这件事并不用付出多少税负成本。因为按照《财政部、国家税务总局关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属由夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。
“为什么夫妻之间在房产证上变更名字不用缴契税？因为按照法理，夫妻之间财产权和父母子女之间的权利是不同的，夫妻之间的财产权是平等的。”汪蔚青解释说。
但是，的确也有一些现实主义的父母，情愿付出每年上万元房产税的代价，也坚持不在产权证上加上媳妇的名字。而这种做法，是对孩子婚姻的破坏还是保障，倒也见仁见智。
房屋出租：房客要用税保护自己
在目前“租售比”失衡的情况下，靠出租房产获得的回报只能说聊胜于无。因此很多人都不愿意在这块不大的蛋糕中再分一块去缴税。
事实上，房屋出租环节涉及到多个税种。汪蔚青介绍，各地在不动产出租方面的税收政策有比较大的差异，不动产性质不同，持有人不同，承担的税负也有很大的差异。
按照上海市规定，个人出租商品房，统一按照5%综合征收率缴纳税金。在北京，如果出租的房屋是商铺，就涉及到营业税征收。2011年营业税起征点上调至20000元，如果租房月收入高于20000元，按照各地的综合征收率征税，北京是12%。如果月租低于营业额起征点，则不用缴纳营业税，只征收包含房产税、个人所得税的其他税种，北京征收率是7%。
在没有指定综合征收率的地区，需要按租金收入12%缴纳房产税，1%-7%的城市维护建设税，教育费附加3%，地方教育费附加2%，堤防费1%，个人所得税在扣除营业税、房产税等税金和合理的修缮费之后，减除20%，然后按20%缴纳。
这些七七八八加起来占到租金的两至三成，因此很少人愿意主动报税。在实际情况下，除非租客需要报账，房东才会去税务局代开发票，并且缴纳税金。
然而，房东在租赁环节避税，后果往往会让租客承担。在房产交易中心备案的租赁协议足以抵抗买卖协议，保障租客的利益。而出于避税理由，很少有中介会建议租赁双方去房地产交易中心登记备案，因此造成私下签署的租赁协议效力很弱，违约率很高。房东很容易任意抬价，或者在市场上涨时选择出售租赁中的房屋，租客缺乏安全感。
普通人觉得处理房屋出租的缴税问题很麻烦，而深谙税法的人却不这么认为，他们甚至会利用租赁协议以时间换空间的方式来降低房产交易中的营业税和个税。“持有不满5年的房产交易时，有些人为了规避营业税和个税，双方在签署房产买卖协议时，会先签署一份租赁协议，租期超过上家持有房产满5年的时间点，并且在房地产交易中心备案。因为按照我国合同法第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁。所以到了交易时间点，上家如果想跳价把房子卖给其他人，只要租客不同意，就无法实现。”汪蔚青说。
楼市上涨十几年，房产成为普通家庭最重要的财产。经久不衰的调解类电视节目告诉你，处理不好房产问题会给家庭带来多少麻烦。随着第一代独生子女慢慢步入成家立业的年龄，在房产继承问题上，比起上一代多子女家庭少了很多纷争。但这一代人的烦恼也是前人不曾遇到过的——呼之欲出的遗产税成为横在有产者心头的达摩克里斯之剑。
中国至今为止没有开征遗产税，但早在2004年9月，财政部就出台了《中华人民共和国遗产税暂行条例（草案）》。草案出台十年，一直没施行，靴子十年尚未落地，真是名符其实的悬念。
《暂行条例》在2010年进行了修订。在2012年底深圳两会期间，就曾有“深圳试点征收遗产税”建言，经社会发酵一度“成真”。此后，深圳市地税局、深圳市市长许勤相继辟谣。2013年9月，国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓透露，征收遗产税被写入十八届三中全会文件草稿。这是业内专家首次透露遗产税进程。
是不是意味着遗产税开征就在眼前？
“目前遗产继承环节只涉及规费，中国不会马上开征遗产税。”上海交通大学海外教育学院税务教研组组长、《百姓不缴糊涂税》一书作者汪蔚青认为，短时间内中国出台遗产税的条件还不具备。
她分析道，开征遗产税之前，国家一定会先开征赠予税。因为如果没有赠予税，父母若在生前把房产馈赠予子女，就能完全避开遗产税，会成为遗产税设置上的一个非常大的漏洞，而目前中国还未有开征赠予税的计划。
“赠予税和遗产税都是财产行为税。与财产有关的税种，开征的前提条件是设立严格的公民财产登记制度，目前物权实名登记、财产实名申报还不完整，没有开征遗产税的制度准备。”
就比如，各地房产信息不联网，老百姓在A地买的房子，B地就查不到。被继承人名下有多少财产还搞不清楚，遗产税如何征收？呼吁多年的公务员财产登记制度尚未出台，全体公民的财产又岂是一时半会儿算得清的？
遗产税还很远，但老百姓在继承房产时是不是什么税都不用缴？房产转让双方主要涉及到的税种是营业税及附加、个人所得税和契税。按照现行税法规定，房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得的房屋产权暂免征收营业税。个税免征情形中有一类：房屋产权人去世后，依法继承房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人受赠房产，不征个人所得税。因此通过继承遗产获得的房产，基本不涉及个人所得税。另外，遗产继承房产和土地，暂不征收契税。
虽然继承房产没什么税负成本，但考虑到遗产可能带来的家庭纠纷及公证手续的繁琐和费用，越来越多老人选择在生前处理房产，以馈赠或买卖的方式将房产过户给子女，提前了却一件心事。以这两种方式转让房产是不是更经济？
首先来看馈赠。我国税法对于个人将房产无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，或有偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，都暂免征收营业税。而对于无偿受赠房屋规定了三种不征个人所得税的情形，除上述继承情形以外，一种是房屋产权人将其名下房产无偿赠予其太太、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。另一种，房屋产权人将其名下房产无偿赠予对他承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。
也就是说，亲属之间赠予房产基本不用缴个人所得税，涉及的只有契税。按照税法对契税的规定，以出让、转让、买卖、赠予、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象，承受的单位和个人为纳税人。税率各地不同，一般为房产总值的3%-5%。
“父母以赠予方式向子女转让房产，在房产证上加子女的名字，涉及到变更产权持有人，除赠予方和被赠予方是夫妻关系外，其他关系都要缴纳契税。”汪蔚青说。
如果以买卖方式转让房产呢？税法规定，购买不足五年的住房对外销售，全额征收5%的营业税；若持有超过5年（含5年）的普通住房对外销售，可以免征营业税。即便持有超过5年（含5年），但属于非普通住房，在对外销售时按照其销售收入减去购买房屋的价款和合理税费后的差额征收5%的营业税。
其次是个人所得税。个人转让自用5年以上们并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。个人出售自有住房，按其收入额减去原值和合理费用后按20%的税率征收个人所得税。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能准确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
按照现行的政策，买卖房产征收个税都是按照简易征收办法。上海市的核定征收率为普通住房1%，非普通住房2%。
如果老人想转给子女的房子“满五唯一”，免征个税和营业税，也只涉及契稅部分。也就是说，如果是“满五唯一”住宅，老人选择百年之后由子女继承，基本是零税负；在生前通过赠予或买卖转给子女，也只涉及契税。
表面上来看，三种处理方式涉及的税负成本相近，但汪蔚青表示，实质上差别可不小。“老百姓在处理老人房产这个问题时，不仅要考虑眼前的房产受让环节，还要考虑以后房产处置的问题。”
子女获得老人的房产后，未必会持有一辈子，很可能会在几年后出手，这时差别就体现出来了。如果当初子女的房产是通过继承和赠予获得，将受赠房产出售，就会因为取得房产没有成本，面临全额缴纳相关税金的情况。
买卖房产时个税和营业税都有差额征收的规定，所谓差额征收，就是以卖房获得收益扣除取得房产付出的成本，作为税基。
“我们现在征收个人所得税是采取简易办法，征收房产全额的1%-2%。但这是一种税收优惠，并不是常态，如果哪一天取消简易办法，恢复按照差额20%征收，那么你如果继承一套价值300万元的房子，以300万元的价格卖掉了，因为获得成本为零，那就要缴60万元的个税。”汪蔚青说。在营业税部分，对于非普通住房也是按照差额征收。 如果通過买卖方式转让房产，子女为获得房产付出一定成本，比如以300万向父母买下房子，即便将来以350万卖出，差额只有50万，税基要小得多。比较起来，以买卖方式转让房产更安全，可以减少受让者的后顾之忧。
“老百姓要有长远的缴税规划，不仅要考虑眼前的缴税问题，还要考虑下一步。因为你无法判断未来税法走势，所以要提前做好准备。”汪蔚青说。
关于婚房的税
在独生子女家庭，无论是将房子赠予子女，还是拿出积蓄为子女买新房，大部分父母都毫无怨言。但有一个无法回避的尴尬问题，子女成家以后，房产会不会被分走一半？
很多婆婆都有过这样的踌躇，为成年儿子买婚房要不要加儿媳名字？新婚姻法规定，男方婚前房产，且房产证上没有女方名字，如果婚姻发生变化，女方对房产没有权利。因此女方家长往往竭力争取一个名字，而男方家长又在居高不下的离婚率面前寸土不让，平白搅黄了很多姻缘。
然而，很多人没有想到，坚守产权证的代价可能不仅是心中的疙瘩，还要付出每年成千上万元的房产税。
上海是房产税试点城市之一，按照规定，家庭购买第二套住房，如果原住房加上新购房面积，超过家庭人均60平方米，就要每年缴纳房产税。2013年应税住房房价低于27740元/平方米（上海市新建商品住宅平均销售价格的两倍）的，房产税税率减为0.4%，房价高于27740元税率为0.6%。
举个例子，如果老两口原有一套130平方米的房子，另买一套120平方米的住宅，单价在30000元/平方米，应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率=（元/年）。
那如果上海家长在原有住房之外，为儿子买一套婚房，算不算二套房？要不要缴房产税？
汪蔚青表示，按照《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻需要而首次新购住房，且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
所以，如果家长是给儿子买婚房，目前不用缴房产税。但儿子领取结婚证后，产权直接登记在小夫妻两个人名下。
如果第二套房是在儿子婚前买的，结婚后加上女方名字，是不是还要继续交房产税？
按照现行税法，居民家庭住房情况会发生各种变化，凡这种变化涉及应税住房房产税纳税事项调整的，居民可以向住房所在地的地方税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，从地方税务机关重新认定的第二个月起可以调整纳税。
也就是说，如果子女结婚后，婚房的住房情况变了，符合了“本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻需要而首次新购住房，且该住房属于成年子女家庭唯一住房”的条件，依然可以暂免征收房产税。
将“二套房”变成“婚房”，省下一年几千上万的房产税支出，其实只要在房产证上添加子女配偶的名字，这件事并不用付出多少税负成本。因为按照《财政部、国家税务总局关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属由夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。
“为什么夫妻之间在房产证上变更名字不用缴契税？因为按照法理，夫妻之间财产权和父母子女之间的权利是不同的，夫妻之间的财产权是平等的。”汪蔚青解释说。
但是，的确也有一些现实主义的父母，情愿付出每年上万元房产税的代价，也坚持不在产权证上加上媳妇的名字。而这种做法，是对孩子婚姻的破坏还是保障，倒也见仁见智。
房屋出租：房客要用税保护自己
在目前“租售比”失衡的情况下，靠出租房产获得的回报只能说聊胜于无。因此很多人都不愿意在这块不大的蛋糕中再分一块去缴税。
事实上，房屋出租环节涉及到多个税种。汪蔚青介绍，各地在不动产出租方面的税收政策有比较大的差异，不动产性质不同，持有人不同，承担的税负也有很大的差异。
按照上海市规定，个人出租商品房，统一按照5%综合征收率缴纳税金。在北京，如果出租的房屋是商铺，就涉及到营业税征收。2011年营业税起征点上调至20000元，如果租房月收入高于20000元，按照各地的综合征收率征税，北京是12%。如果月租低于营业额起征点，则不用缴纳营业税，只征收包含房产税、个人所得税的其他税种，北京征收率是7%。
在没有指定综合征收率的地区，需要按租金收入12%缴纳房产税，1%-7%的城市维护建设税，教育费附加3%，地方教育费附加2%，堤防费1%，个人所得税在扣除营业税、房产税等税金和合理的修缮费之后，减除20%，然后按20%缴纳。
这些七七八八加起来占到租金的两至三成，因此很少人愿意主动报税。在实际情况下，除非租客需要报账，房东才会去税务局代开发票，并且缴纳税金。
然而，房东在租赁环节避税，后果往往会让租客承担。在房产交易中心备案的租赁协议足以抵抗买卖协议，保障租客的利益。而出于避税理由，很少有中介会建议租赁双方去房地产交易中心登记备案，因此造成私下签署的租赁协议效力很弱，违约率很高。房东很容易任意抬价，或者在市场上涨时选择出售租赁中的房屋，租客缺乏安全感。
普通人觉得处理房屋出租的缴税问题很麻烦，而深谙税法的人却不这么认为，他们甚至会利用租赁协议以时间换空间的方式来降低房产交易中的营业税和个税。“持有不满5年的房产交易时，有些人为了规避营业税和个税，双方在签署房产买卖协议时，会先签署一份租赁协议，租期超过上家持有房产满5年的时间点，并且在房地产交易中心备案。因为按照我国合同法第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁。所以到了交易时间点，上家如果想跳价把房子卖给其他人，只要租客不同意，就无法实现。”汪蔚青说。