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【摘 要】伴随着中国经济的快速发展，人们对住房条件的改善越来越关注。近几年，我国房地产行业迅速崛起，然而随之而来的是无序经营，房价暴涨，房地产泡沫愈演愈烈。
【关键词】房产税；财税体制；税收；房地产行业
随着我国市场经济的进一步发展，房地产税收体系以及一些主要税种的不足和弊端也日益暴露出来。我国房地产行业税收体系混论，很是不规范。税轻费重、重复征税、体系结构不合理等一系列问题。面对这种状况我国房地产行业采取一系列的措施。例如，严格控制房地产行业的收费规模、重新调整整个行业的税收体系，尽快实现建筑行业的“营改增”如何合理利用房地产税收政策，发挥经济杠杆调控作用，促进中国房地产市场健康持续发展，成为业务之急。然而对于房产税讨论与正义并未结束，房产税是否能成为稳定房价的关键，还需要时间和实践的考验。本文结合当前房地产业的实际，分析我国房产税体制中现存的问题，全面思考了完善房产税的对策建议。为此，改革和完善当前的房地产税收已刻不容缓。
一、我国房地产行业税收体系现状
房地产税收体系不是一个独立的税种.而是房地产业务所涉及的诸多相关税种的总称，在现行税收政策中，涉及房地产行业的税种主要有房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用权转让及房地产销售营业税、企业所得税、印花税、教育附加费等，它成为健全的房地产税收体系不可或缺的一部分。按照征税对课体的作用与性质不同，我国房地产税可分为资源税、收益税、财产税、流转税（营业税）和行为目的税（印花税、契税）[1]。
除了房地产涉及各种税收以外，其经营过程的程序也相当繁琐，主要包括以下几个环节：开发、保有和转让。在每个环节上都有与之对应的税收。
二、我国房地产行业税收体系存在的主要问题
（一）税收体系结构不合理。
从我国房地产行业税收体系角度，我们可以看出房地产税收政策在房地产开发及转让环节税负较重，税种较多。以北京为例，根据北京市有关税法的规定，房产出租人需要缴纳的税收包括4%的营业税、教育费附加税、城市维护建设税。同时2008年3月，国家税务总局、财政部发布了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，规定“对个人出租住房，不区分用途，在 3%税率的基础上减半征收营业税，按4%征收房產税。这样导致租赁人没有任何利润。同时如果考虑税法的规定，税负分布的不合理之处更容易被看出。根据国家规定，商品房在出售之前，对房地产企业而言是一种产品，不征收房产税； 但对售出前已被房地产开发企业出借、出租的商品房应按规定征收房产税。而我们知道，对于房地产商来说，其开发的房地产品大部分是用来销售的，自用房产只占小一部分，而商品房出借、出租属于房地产的转让环节，由此可以看出，我国房地产行业税收结构的分布情况。
这种分布结构对房地产行业发展有很多不利的影响，主要表现在： （1）保有环节的低税负加剧了房屋土地的闲置，降低了持有房地产的机会成本，，不利于充分利用本来有限的房地产资源的。（2）高税负制约了房地产开发商的积极性，同时也抬高了房屋的销售价格，制约了居民租用购买房屋的热情，进而影响了房屋出租、销售等流通市场的充分发育。
（二）交叉重复征税高。
我国现行的房地产税收政策中直接以房地产品作为课税对象的税种主要有城市房地产税、房产税和城镇土地使用税。在此基础上，还有其他十几个税种与房地产行业在不同程度上发生关系，这势必增加税收成本。由于税种设计上缺乏系统性，使得在某些环节上存在重复征税现象。这不仅违背了税收理论，而且使纳税手续复杂化，增加了房地产行业税收负担。目前存在的重复征税问题主要包括：营业税和土地增值税的重复； 城镇土地使用税和房产税的重复；营业税自身的重复征税；房屋租赁中的重复征税。
（三）税轻费重，税费体系混乱
目前在我国，与房地产相关的收费少则几十种，多则上百种。虽然对房地产行业实行的收费有些是十分必要的，但我国现行的税费体系混乱，而且存在着税轻费重、重复性收费、不合理收费的问题。据统计，在房地产开发建设和销售全过程中，税负只占到建设成本的9%，而各类规费却占到了41%。而这种税费体系的失衡状况对房地产业带来了很多不良的影响：一是收费过多而抬高了房价，从而制约了居民购房的积极性；二是收费比重过高，将降低政府税收政策的敏感性； 三是收费的泛滥导致腐败的滋生。
三、完善房地产税收政策促进地产行业发展的构想
随着经济全球化的步伐加快，在我国入世之后，我国的税收政策与国际接轨是必然的发展趋势。要想对现有的房地产行业所存在的问题进行改革与完善，需要我们借鉴他国先进的经验、制度体系。我国的地产税收政策应从以下几个方面着手：
（一）界清税费，严格控制房地产行业的规模肆意扩大，防止泡沫经济再出现。
我认为税收政策应该根据市场经济的要求科学地确定税费体系，界定税、租、费的内涵概念，建立合理的税费体系，通过改菲清税，扩大税收规模，已而减轻企业和个人的负担。具体的细节份两步走：（1）注重国家在经济建设中的税费调整，改变其面临的体系混乱的局面。此外，国家还应该实行基金化管理，保留一部分纳入国家管理、预算的规范基金和税费项目，调整补偿性、资源性、证照性税收政策。（2）取消与行政事业征税在管理、建设中不合理的部分，形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制，简化办事程序，加大政策透明，提高办事效率。
（二）重新调整房地产业每一环节的赋税水平。
一方面采用转让和开发环节来实现降低总负担率；另一方面通过简化税制，进而降低在上述环节中的税收成本。具体思路如下：（1）重新设计合理的、规范的保有环节税收，并设置不动产税、土地闲置税、定期土地增值税。采用规定的税额标准征收自用商业性房地产的税费。
（三）调整预收账款的纳税时间，统一会计处理方法。
在实践过程中总存在对预收帐款纳税时间的规定的不合理之处，需要在商品房未完工之前，在每月月末对房地产商进行本月发生的预收账款应纳营业税的极端，并向税务机关申报，待房地产品完工、交付使用时，统一汇算清缴。
（四）完善地产行业的税收优惠政策。
（1）制定和完善税收优惠目标；（2）进一步完善房地产行业在对存量房地产产品在销售、租赁环节的优惠政策；（3）根据实情划分国家对经济适用房、高档住宅、别墅的划分标准，明确优惠标准，增强产品的透明度，并实时对公众公布最终结果。
总体而言，促进房地产业的健康发展是一个系统且复杂的工程。从整体上说，它不仅需要政府在税收政策方面的引导，还需要来自投资、金融、财政等方面的支持和配合： 而从税收部门来说，它不仅需要进一步完善税收政策，还需要加强税收稽查、税收征管等工作。因此，只有各方面的通力合作，才能促进房地产行业的健康发展，最终实现国民经济稳定、快速发展的宏伟目标。
作者简介：平云龙（1988——），男，榆树，学士。研究方向：经济与财政。
【关键词】房产税；财税体制；税收；房地产行业
随着我国市场经济的进一步发展，房地产税收体系以及一些主要税种的不足和弊端也日益暴露出来。我国房地产行业税收体系混论，很是不规范。税轻费重、重复征税、体系结构不合理等一系列问题。面对这种状况我国房地产行业采取一系列的措施。例如，严格控制房地产行业的收费规模、重新调整整个行业的税收体系，尽快实现建筑行业的“营改增”如何合理利用房地产税收政策，发挥经济杠杆调控作用，促进中国房地产市场健康持续发展，成为业务之急。然而对于房产税讨论与正义并未结束，房产税是否能成为稳定房价的关键，还需要时间和实践的考验。本文结合当前房地产业的实际，分析我国房产税体制中现存的问题，全面思考了完善房产税的对策建议。为此，改革和完善当前的房地产税收已刻不容缓。
一、我国房地产行业税收体系现状
房地产税收体系不是一个独立的税种.而是房地产业务所涉及的诸多相关税种的总称，在现行税收政策中，涉及房地产行业的税种主要有房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用权转让及房地产销售营业税、企业所得税、印花税、教育附加费等，它成为健全的房地产税收体系不可或缺的一部分。按照征税对课体的作用与性质不同，我国房地产税可分为资源税、收益税、财产税、流转税（营业税）和行为目的税（印花税、契税）[1]。
除了房地产涉及各种税收以外，其经营过程的程序也相当繁琐，主要包括以下几个环节：开发、保有和转让。在每个环节上都有与之对应的税收。
二、我国房地产行业税收体系存在的主要问题
（一）税收体系结构不合理。
从我国房地产行业税收体系角度，我们可以看出房地产税收政策在房地产开发及转让环节税负较重，税种较多。以北京为例，根据北京市有关税法的规定，房产出租人需要缴纳的税收包括4%的营业税、教育费附加税、城市维护建设税。同时2008年3月，国家税务总局、财政部发布了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，规定“对个人出租住房，不区分用途，在 3%税率的基础上减半征收营业税，按4%征收房產税。这样导致租赁人没有任何利润。同时如果考虑税法的规定，税负分布的不合理之处更容易被看出。根据国家规定，商品房在出售之前，对房地产企业而言是一种产品，不征收房产税； 但对售出前已被房地产开发企业出借、出租的商品房应按规定征收房产税。而我们知道，对于房地产商来说，其开发的房地产品大部分是用来销售的，自用房产只占小一部分，而商品房出借、出租属于房地产的转让环节，由此可以看出，我国房地产行业税收结构的分布情况。
这种分布结构对房地产行业发展有很多不利的影响，主要表现在： （1）保有环节的低税负加剧了房屋土地的闲置，降低了持有房地产的机会成本，，不利于充分利用本来有限的房地产资源的。（2）高税负制约了房地产开发商的积极性，同时也抬高了房屋的销售价格，制约了居民租用购买房屋的热情，进而影响了房屋出租、销售等流通市场的充分发育。
（二）交叉重复征税高。
我国现行的房地产税收政策中直接以房地产品作为课税对象的税种主要有城市房地产税、房产税和城镇土地使用税。在此基础上，还有其他十几个税种与房地产行业在不同程度上发生关系，这势必增加税收成本。由于税种设计上缺乏系统性，使得在某些环节上存在重复征税现象。这不仅违背了税收理论，而且使纳税手续复杂化，增加了房地产行业税收负担。目前存在的重复征税问题主要包括：营业税和土地增值税的重复； 城镇土地使用税和房产税的重复；营业税自身的重复征税；房屋租赁中的重复征税。
（三）税轻费重，税费体系混乱
目前在我国，与房地产相关的收费少则几十种，多则上百种。虽然对房地产行业实行的收费有些是十分必要的，但我国现行的税费体系混乱，而且存在着税轻费重、重复性收费、不合理收费的问题。据统计，在房地产开发建设和销售全过程中，税负只占到建设成本的9%，而各类规费却占到了41%。而这种税费体系的失衡状况对房地产业带来了很多不良的影响：一是收费过多而抬高了房价，从而制约了居民购房的积极性；二是收费比重过高，将降低政府税收政策的敏感性； 三是收费的泛滥导致腐败的滋生。
三、完善房地产税收政策促进地产行业发展的构想
随着经济全球化的步伐加快，在我国入世之后，我国的税收政策与国际接轨是必然的发展趋势。要想对现有的房地产行业所存在的问题进行改革与完善，需要我们借鉴他国先进的经验、制度体系。我国的地产税收政策应从以下几个方面着手：
（一）界清税费，严格控制房地产行业的规模肆意扩大，防止泡沫经济再出现。
我认为税收政策应该根据市场经济的要求科学地确定税费体系，界定税、租、费的内涵概念，建立合理的税费体系，通过改菲清税，扩大税收规模，已而减轻企业和个人的负担。具体的细节份两步走：（1）注重国家在经济建设中的税费调整，改变其面临的体系混乱的局面。此外，国家还应该实行基金化管理，保留一部分纳入国家管理、预算的规范基金和税费项目，调整补偿性、资源性、证照性税收政策。（2）取消与行政事业征税在管理、建设中不合理的部分，形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制，简化办事程序，加大政策透明，提高办事效率。
（二）重新调整房地产业每一环节的赋税水平。
一方面采用转让和开发环节来实现降低总负担率；另一方面通过简化税制，进而降低在上述环节中的税收成本。具体思路如下：（1）重新设计合理的、规范的保有环节税收，并设置不动产税、土地闲置税、定期土地增值税。采用规定的税额标准征收自用商业性房地产的税费。
（三）调整预收账款的纳税时间，统一会计处理方法。
在实践过程中总存在对预收帐款纳税时间的规定的不合理之处，需要在商品房未完工之前，在每月月末对房地产商进行本月发生的预收账款应纳营业税的极端，并向税务机关申报，待房地产品完工、交付使用时，统一汇算清缴。
（四）完善地产行业的税收优惠政策。
（1）制定和完善税收优惠目标；（2）进一步完善房地产行业在对存量房地产产品在销售、租赁环节的优惠政策；（3）根据实情划分国家对经济适用房、高档住宅、别墅的划分标准，明确优惠标准，增强产品的透明度，并实时对公众公布最终结果。
总体而言，促进房地产业的健康发展是一个系统且复杂的工程。从整体上说，它不仅需要政府在税收政策方面的引导，还需要来自投资、金融、财政等方面的支持和配合： 而从税收部门来说，它不仅需要进一步完善税收政策，还需要加强税收稽查、税收征管等工作。因此，只有各方面的通力合作，才能促进房地产行业的健康发展，最终实现国民经济稳定、快速发展的宏伟目标。
作者简介：平云龙（1988——），男，榆树，学士。研究方向：经济与财政。