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摘 要：最高人民法院关于审理使用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）征求意见稿公布后，社会各界对其议论纷纷，争辩激烈。而在这些争论中，关于第十条即“婚前按揭购房的婚后及离婚时归属的规定及合理补偿的数字”的不同意见最多。
关键词：婚姻法；解释(三)第十条；
中图分类号：D913.9 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0012-01
该解释（三）第十条第一款规定了“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理”。
第二款规定了“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
笔者认为该条第一款的规定，即夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记与首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还部分贷款未不动产权利人的个人债务。这样的规定，首次明确了婚前个人按揭购房的权属问题。
很多人并不理解这一条款的本意，认为这样的规定并不公平，婚前并未全款购得的不动产，为什么婚后会将整个不动产作为个人财产进行分割呢？难道婚后老公成了房东，岂不是颠覆了婚前男方买房的传统，甚至导致了一些女性及其父母重新思考应该如何对待的问题。
一般人往往会将按揭购房和分期付款购房混同起来，认为既然没有支付全款购房，那么后面一起偿还贷款就应当视同一起购买房屋。
其实按揭购房，实际上是购房者支付一定比例的首付款后，通过抵押房屋向银行贷款的方式，支付购房款购得房屋的一种购房形式。在银行发放按揭款后，购房者实际上已经是向开发商支付了房屋的全款，取得了房屋的所有权，但是因为购房款的一部分系银行贷款，因此购房者又跟银行之间形成了债权债务关系。因此，婚前按揭购买房屋，实际上产生了两种法律后果：1、购房者通过支付房款取得房屋所有权，此为个人财产，是一种物权；2、购房者向银行贷款举债，此为个人债务。
买房,购房,装修论坛,房据此分析，解释(三)草案中关于不动产产权的归属和债务的承担的规定，是符合上位法的立法精神和法律规定的，不过仅仅是这样的规定，确实会让很多人产生疑问：婚后共同偿还贷款为什么不能算作对房屋的共有呢？离婚后共同偿还贷款的另一方权益怎么保护呢？最高院在此基础上，在该条的第二款进一步规定了“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿”。前文已述，婚前按揭购房的，购房人已经取得了房屋的全部所有权，婚后夫妻双方共同还贷并不导致所有权的变更，但是按揭贷款为个人债务，非购房人一方关于婚后以夫妻共同财产进行偿还，实际上是基于夫妻婚姻关系的一种“贡献”的行为，夫妻关系结束，理应得到返还及相应的补偿。
实际上，根据之前的司法实践，类似婚前按揭购房，离婚后非购房方要求分割房产这样的事件的处理并无统一标准，有的只是判决返还婚姻存续期间共同还款的一半，有的甚至对分割请求不予支持。因此，若根据解释（三）该条款的规定，离婚后共同偿还贷款的非购房方共同偿还贷款的部分，是可以根据房屋的市场上涨和溢价价格获得相应补偿的，这样就在保证司法解释的订立公正、合法的前提下，亦解决了实体上的公平问题，其对实际的审判工作，也提供了切实可行的法律依据，杜绝了关于产权归属的不同判决的情形。
该条第二款规定“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿”。
笔者认为，该款规定，确定补偿是合理，但不明确如何计算，是存在缺陷的：既然是司法解释那么就应该具体明确，但是由于该款并未明确是如何合理补偿的，仍然存在补偿标准不一，在实践中造成无法操作，并不能解决同案不同判的情况。目前在操作中，各法院在补偿的问题上大致有两种做法：
一种是由法官根据婚姻关系期间付款的多少和结婚时间长短，根据其经验，行使自由裁量权。
另一种是根据婚姻关系期间内属于个人部分的还款额除以房屋总价再乘以现房价计算出的数字作为合理补偿的数额。即分别计算夫妻双方那个为购房及还贷支付的价款，算出各自支付的比例，在按照该比例对应待分割的房屋的市场价值，算出非购房一方应得的价款，然后判定房产归属婚前购房一方，并按照这个价款给付非购房一方相应的还贷款，同时支付房屋增值所带来的投资利益。
例如，笔者就接触过一个离婚案件，男方在婚前按揭购买了该房屋总价为40万元，男方支付首付款8万元，婚后，女方系全职太太，男方由于单位效益较好，于是不到一年的时间就提前偿还了全部贷款本息，但就在一年结束时，双方的感情也走到了尽头，而此时该房价也上涨到了60万元，丈夫起诉离婚的同时，妻子要求支付房屋补偿款。如果根据以上的计算方式丈夫需补偿妻子24万元。丈夫是很难接受的，因为结婚时间太短，而补偿过高。因此，笔者认为在计算补偿数额时，应结合双方的结婚时间，来计算补偿数额，这一点很重要。而不能仅仅将婚姻关系期间的还款额作为依据，否则会造成结婚时间短，还款数额多的家庭在离婚时一方很难接受这样的补偿数额。而同样容易造成在目前房价上涨较快的地方，某些女性利用自身的条件，以短暂的婚史获取较多的补偿金。毕竟法律的本意是要弘扬社会正气，鼓励劳动。提倡公平。我想在这一点上我们可以考虑借鉴老婚姻法中关于房屋和贵重家具的立法思想，毕竟，婚姻家庭不同与一般的合伙，由于身份的关系，会导致推定财产共有，那么在目前全职太太情况较多的情形下，乙方并没有付出较多的辛苦，却将另一方婚姻关系存续期间内所得的财产获得一半，如果再不考虑结婚时间的长短，仅仅以还款额作为计算依据，会导致有失公平。因此，笔者建议1，作为司法解释，在该款中一定要明确合理补偿的计算方式；2，在该计算方式中应加入婚姻年限的数值，结婚年限短的相应的补偿少，结婚年限多的相应补偿款多。
作者单位：上海大学法学院
关键词：婚姻法；解释(三)第十条；
中图分类号：D913.9 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0012-01
该解释（三）第十条第一款规定了“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理”。
第二款规定了“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
笔者认为该条第一款的规定，即夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记与首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还部分贷款未不动产权利人的个人债务。这样的规定，首次明确了婚前个人按揭购房的权属问题。
很多人并不理解这一条款的本意，认为这样的规定并不公平，婚前并未全款购得的不动产，为什么婚后会将整个不动产作为个人财产进行分割呢？难道婚后老公成了房东，岂不是颠覆了婚前男方买房的传统，甚至导致了一些女性及其父母重新思考应该如何对待的问题。
一般人往往会将按揭购房和分期付款购房混同起来，认为既然没有支付全款购房，那么后面一起偿还贷款就应当视同一起购买房屋。
其实按揭购房，实际上是购房者支付一定比例的首付款后，通过抵押房屋向银行贷款的方式，支付购房款购得房屋的一种购房形式。在银行发放按揭款后，购房者实际上已经是向开发商支付了房屋的全款，取得了房屋的所有权，但是因为购房款的一部分系银行贷款，因此购房者又跟银行之间形成了债权债务关系。因此，婚前按揭购买房屋，实际上产生了两种法律后果：1、购房者通过支付房款取得房屋所有权，此为个人财产，是一种物权；2、购房者向银行贷款举债，此为个人债务。
买房,购房,装修论坛,房据此分析，解释(三)草案中关于不动产产权的归属和债务的承担的规定，是符合上位法的立法精神和法律规定的，不过仅仅是这样的规定，确实会让很多人产生疑问：婚后共同偿还贷款为什么不能算作对房屋的共有呢？离婚后共同偿还贷款的另一方权益怎么保护呢？最高院在此基础上，在该条的第二款进一步规定了“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿”。前文已述，婚前按揭购房的，购房人已经取得了房屋的全部所有权，婚后夫妻双方共同还贷并不导致所有权的变更，但是按揭贷款为个人债务，非购房人一方关于婚后以夫妻共同财产进行偿还，实际上是基于夫妻婚姻关系的一种“贡献”的行为，夫妻关系结束，理应得到返还及相应的补偿。
实际上，根据之前的司法实践，类似婚前按揭购房，离婚后非购房方要求分割房产这样的事件的处理并无统一标准，有的只是判决返还婚姻存续期间共同还款的一半，有的甚至对分割请求不予支持。因此，若根据解释（三）该条款的规定，离婚后共同偿还贷款的非购房方共同偿还贷款的部分，是可以根据房屋的市场上涨和溢价价格获得相应补偿的，这样就在保证司法解释的订立公正、合法的前提下，亦解决了实体上的公平问题，其对实际的审判工作，也提供了切实可行的法律依据，杜绝了关于产权归属的不同判决的情形。
该条第二款规定“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿”。
笔者认为，该款规定，确定补偿是合理，但不明确如何计算，是存在缺陷的：既然是司法解释那么就应该具体明确，但是由于该款并未明确是如何合理补偿的，仍然存在补偿标准不一，在实践中造成无法操作，并不能解决同案不同判的情况。目前在操作中，各法院在补偿的问题上大致有两种做法：
一种是由法官根据婚姻关系期间付款的多少和结婚时间长短，根据其经验，行使自由裁量权。
另一种是根据婚姻关系期间内属于个人部分的还款额除以房屋总价再乘以现房价计算出的数字作为合理补偿的数额。即分别计算夫妻双方那个为购房及还贷支付的价款，算出各自支付的比例，在按照该比例对应待分割的房屋的市场价值，算出非购房一方应得的价款，然后判定房产归属婚前购房一方，并按照这个价款给付非购房一方相应的还贷款，同时支付房屋增值所带来的投资利益。
例如，笔者就接触过一个离婚案件，男方在婚前按揭购买了该房屋总价为40万元，男方支付首付款8万元，婚后，女方系全职太太，男方由于单位效益较好，于是不到一年的时间就提前偿还了全部贷款本息，但就在一年结束时，双方的感情也走到了尽头，而此时该房价也上涨到了60万元，丈夫起诉离婚的同时，妻子要求支付房屋补偿款。如果根据以上的计算方式丈夫需补偿妻子24万元。丈夫是很难接受的，因为结婚时间太短，而补偿过高。因此，笔者认为在计算补偿数额时，应结合双方的结婚时间，来计算补偿数额，这一点很重要。而不能仅仅将婚姻关系期间的还款额作为依据，否则会造成结婚时间短，还款数额多的家庭在离婚时一方很难接受这样的补偿数额。而同样容易造成在目前房价上涨较快的地方，某些女性利用自身的条件，以短暂的婚史获取较多的补偿金。毕竟法律的本意是要弘扬社会正气，鼓励劳动。提倡公平。我想在这一点上我们可以考虑借鉴老婚姻法中关于房屋和贵重家具的立法思想，毕竟，婚姻家庭不同与一般的合伙，由于身份的关系，会导致推定财产共有，那么在目前全职太太情况较多的情形下，乙方并没有付出较多的辛苦，却将另一方婚姻关系存续期间内所得的财产获得一半，如果再不考虑结婚时间的长短，仅仅以还款额作为计算依据，会导致有失公平。因此，笔者建议1，作为司法解释，在该款中一定要明确合理补偿的计算方式；2，在该计算方式中应加入婚姻年限的数值，结婚年限短的相应的补偿少，结婚年限多的相应补偿款多。
作者单位：上海大学法学院