在全美房地产经纪人协会的网站上，有一篇专门介绍如何与中国买家打交道的文章。作者为美国的房产经纪人们提出很具体的建议，比如：“学习并熟悉中国的社交礼仪”“准备好回答一些可能会令人尴尬的问题”“去了解一点儿关于风水的概念”随着国内海外置业的热潮持续升温，中国购房者已经成为了国外许多房产经纪人眼中最受欢迎的客户。
　　美国，仍在最热门国家中居首。全美房地产经纪人协会2014年7月发布的最新报告显示，中国已经超越了加拿大，成为了美国房地产市场最大的海外买家。自2013年4月至2014年3月，美国之外的买家在美国购房的销售额达922亿美元，其中中国（包括大陆、香港及台湾地区）贡献了220亿美元，占总金额的24%。这个数字不仅远远高于加拿大的138亿美元，也将此前一年自身128億美元的数额翻了近一倍。不但如此，中国买家在美国购房的平均成交价为每套52.3万美元，是美国人的2.6倍。且超过3/4的交易为全款现金结算。
　　在澳大利亚，中国买家也是房地产市场上的头号外国投资者。根据澳大利亚外商投资审核委员会的年度报告，2013年中国大陆投资者在澳购买房产达59亿美元，占房地产外国投资总额的11.4%。
　　从2012年塞浦路斯对中国开放30万欧元房产获绿卡的政策以来，一些欧洲小国逐渐成为海外购房潮中又一个新的热点目标。
　　洛杉矶、悉尼、多伦多，在所有备受中国买家青睐的热门城市，当地人都能讲出中国人如何豪掷百万甚至千万购房置业的故事。
　　2013年，搜房国际网曾对中国购房者海外购房的目的进行过调查，发现将近44%的调查者表示在海外购房是为了移民;其次是子女教育，占到24.6%;而投资的比例也超过23%。
　　移民、教育、投资。在国内房产限购、楼市调控转型的今天，这三个中国人最在意的主题，促使越来越多的中国人走出国门，投资海外房地产市场。

欧洲绿卡：可轻松买到的“黄金”身份

　　45岁的福建房地产商林耀（化名）一家，从正式决定在葡萄牙置业，到成功获批“黄金居留许可”，只花了三个多月的时间。
　　2013年10月，因为一次和朋友的闲谈中听说了葡萄牙房产移民的政策，他和妻子平生第一次走进了那个位于欧洲伊比利亚半岛西南部的陌生国度。在不到一周的行程中，他们在中介顾问的陪同下，花了两天时间考察了位于首都里斯本的七八处房产，就迅速地与当地的开发商签订了购房合同。
　　他们在里斯本的银行开设了账户，支付了房屋定金，又走马观花地游览了一圈之后，夫妻二人便回到了国内，由中介和律师接着为他们办理与那套价值55万欧元的房产相关的一系列后续手续。
　　2014年1月，林耀一家四口如愿拿到了由葡萄牙政府签发的为期1年的居留许可。
　　如此直接、高效的过程正是葡萄牙“黄金居留许可计划”吸引人的一部分。根据法案规定，非欧盟国家公民的外籍人士，凡在葡萄牙境内购置价值不少于50万欧元的房产，全家均可获得临时居留许可。此后只要继续持有房产并按照要求定期续签，5年后即可获得葡萄牙的永久居留签证，6年后可申请入籍。
　　在一个深陷欧债危机、政府财政曾一度濒临破产的国家置业，房产是否会进一步贬值？如果居住在那里，里斯本至今和中国没有直航航班，交通不便，气候、环境、生活皆陌生，但对林耀和妻子来说，这些都不是他们重点考虑的问题，他们的目的简单而明确：拿身份。
　　林耀夫人曾遭遇两次赴美国签证申请被拒，“签证难”的“心理阴影”久居不去。
　　之前，他们考虑过美国、加拿大这些传统的移民国家。就在启程葡萄牙之前，他们才刚刚将大女儿送到加拿大读高中。但是，在加拿大投资移民的门槛提高、手续也变得越来越麻烦了。
　　虽然，拿到黄金居留许可还不等同于移民，但他们已经能自由出入包括法国、意大利在内的26个申根国家，免去办签证的所有手续和担心;5年后还可以毫无悬念地取得葡萄牙永久居留的身份，“以后孩子大了给他们多一个选择。”林耀的夫人这样告诉《中国新闻周刊》。

　　作为非传统移民国家，葡萄牙的这一政策无疑是为了缓解欧债危机给本国经济造成的重创，用“身份”换取外资“自救”。显然，这个看上去不得已而为之的政策却丝毫没有妨碍像林耀这样中国购房者的投资热情。
　　林耀之所以选择葡萄牙，而不是其他欧洲小国，还因为朋友告诉他们，持葡萄牙护照可享受158个国家免签或落地签（至2014年7月，又增加至172个），在所有国家护照中仅少于美国、芬兰、德国、瑞典、英国（174个）和丹麦等国。这也是葡萄牙在过去一年成为中国买家首选的主要原因之一。
　　据北京一家欧洲移民中介工作的Jack介绍，和其他国家相比，葡萄牙是老牌的发达国家，对房产移民的要求更宽松，政策也更明确，因而是目前欧洲移民市场上最受欢迎的国家。而在此之前，最早推出房产移民政策的塞浦路斯，尽管不是申根成员国，拿到居留许可也不能免签入境其他申根国家，而且在正式入籍之前不能在当地工作，但由于当时整个欧洲只有这一个房产移民项目，仍曾吸引了大批的中国投资者，其中甚至包括许多上市公司的老总。
　　在其他欧洲国家还没有推出政策的2012年，有数据显示，仅从1月到8月，中国就有超过600个家庭申请了塞浦路斯投资移民项目，直接产生的交易金额达2400万欧元。
　　自2012年10月，葡萄牙投资移民政策正式启动以来，截至今年10月31日，葡萄牙移民局累计共批准了1681个购房投资者的申请，其中中国投资者1429人，占总人数的85%。 　　“实际上是从2013年下半年开始，人数有了一个井喷式的增长。”Jack向《中国新闻周刊》回忆说。2013年年初，在投资移民政策出台后不久，他被公司派往葡萄牙常驻，而当时中国客户还极少，“2013年总共获批的中国投资者大概是400人”。而2014年这11个月间，中国的买房者已超过了1000人 。
　　伴随而来的，是快速积累的资金。两年来，“黄金居留许可计划”为葡萄牙带来了超过10亿欧元的收益，其中9.72亿为房产投资。今年5月，在实施了一系列经济刺激措施之后，葡萄牙政府宣布退出欧盟贷款援助——这个曾经是欧洲负债最严重的国家，经济开始呈现出了逐渐复苏的势头。
　　事实上，在过去的几年里，欧洲多个国家都先后出台了类似的投资移民政策。无论是最早的塞浦路斯“购置30万欧元房產获欧盟绿卡”政策，还是只需25万欧元获绿卡的希腊，还是后来西班牙50万欧元置业移民新政、匈牙利债券移民欧洲房产移民以其手续简单快捷、获批成功率高、无须出示资金来源、没有移民监、没有学历、语言要求等特点引起了中国人极大的兴趣。
　　其中最令他们满意的，是没有移民监，“没有什么居住的要求，不像其他国家要住很久。”林耀的妻子觉得这点很重要。
　　按照规定，黄金居留许可的持有者第一年只需在葡萄牙累计住满7天，此后每两年累计住满14天，就能够续签。由于家里的生意都在国内，林耀想保留着中国国籍，未来几年也没有过去长住的打算，这样的移民居住要求给了他们很大的自由。
　　“我经手的客户里，90%以上都是不打算过去住的。”据Jack介绍，选择欧洲房产移民项目的客户大多都是像林耀这样，以经商为主的中年成功人士，也是所谓的高净值人群。他们希望通过拿身份获得签证便利、为孩子提供更多选择，但自己绝大多数时间仍在国内工作、生活。
　　在地段的选择上，中国买家往往会选择首都及其周边地区，然后根据各人的喜好，选择适合自己情况的房产。“一些不打算长期居住的客户倾向于选择好打理的房产，那就是公寓。而有一部分拖家带口移民过来的客户，可能就会考虑买别墅。”Jack说。
　　看房时，林耀和妻子也去看了一套位于高尔夫球场里的别墅，尽管环境优美，他们也很喜欢，但还是放弃了。“因为离市区太远，不住在那里，拿来出租也不好租”。

　　最后他们买下一间位于里斯本大学附近、面积200多平方米的公寓。房子附带一个大阳台，看房时，这个阳台曾让林耀十分兴奋，一度计划着日后要邀请朋友来这里来搞露天烧烤。好一会儿，他才醒过来——这套房子并不是为了居住而买的。现在，房子已经委托当地的房产公司挂牌出租，半年多了，房子暂时还没租出去，但这对他不那么重要了：今年林家人去了比利时和荷兰旅游，用的正是黄金居留许可带给他们的申根签证福利。

美国买房，教育第一

　　今年35岁的子方（化名）是国内一所知名大学的老师。因为学校和美国的大学有定期的学术交流项目，每年她都会到加州待一段时间。
　　2011年3月，赴美访学的她借住在朋友家，漂亮的独栋小楼让她第一次萌生了在美国买房的念头。
　　受2008年金融危机的影响，2011年美国的楼市刚刚出现上涨的趋势，房价仍然较低。三四百万元在北京、上海好点儿的地段只能买一套小公寓，但在美国可以买一套拥有永久产权的独栋洋房还带院子，这更是让她非常动心。
　　“在这边买房，第一是我想换一种投资方式，把国内的一部分资产挪到国外，资金有一个平均分配。第二是房子放到这儿之后，近几年可以出租，它的出租回报可以来支付房子产生的相关费用。另一个角度来说，若干年之后，这也可以作为我生活的一个选择，给自己提供一种全新的生活方式。”子方对《中国新闻周刊》说。
　　虽然想得很清楚，在国内时也曾通过购买、置换的方式在房地产市场上进行过投资，但那时的她对怎样在美国买房几乎没有概念。回国后不久，她开始认真地做起功课。从基本购房流程到加州房产的地区分布，从在美国买房的优势、风险到如何选择房产经纪经过反复地分析、摸索，直到2012年年底，她再次到美国，正式开启了购房之旅。
　　子方也把目光投向了全美最受中国买家欢迎的城市之一：洛杉矶。和另一个热门城市旧金山相比，洛杉矶的居住条件更宽敞舒适，而且同样华人很多，即使英语一般也能很快融入，生活非常便利。
　　在美国，买房的第一步是选定房产经纪人。在尝试了两三个经纪人之后，她选择了一个之前曾与朋友合作过的天津老乡。在接下来的两周，经纪人按照她的需求和预算，推荐了洛杉矶周边二十多处房源。在一一考察过后，她最终选择了位于奇诺岗（Chino Hills）一座4房3卫，室内面积200多平方米、占地面积800平方米的独栋小楼，总价60多万美元。
　　奇诺岗距洛杉矶市区大约30分钟车程，是继核桃市（Walnut）、钻石吧（Diamond Bar）之后又一个新兴的华人密集城市。除了预算、户型方面的考虑，子方选择这里还有一个很重要的原因：学区。
　　身为大学老师，子方对中美之间教育的差异感触很深。虽然孩子才4岁，她已经为将来送孩子到美国读书做起准备，而这也是她到美国买房的另一个重要原因。她向《中国新闻周刊》表示，“我身边90%来美国买房的人，教育是排在第一位的。”
　　选定了房子，在房产经纪人的协助下，她准备了报价，与卖家达成协议后签署了购房合同。之后，她支付了四成的首付，并在当地主要针对华人客户的华美银行办理了为期30年的贷款。由于在国内已经做足了功课，整个过程顺利又轻松。2013年2月，已经回到国内的子方完成全部的购房手续，并很快将房子租了出去，每月租金2500美元。作为后续服务，她只需每月支付 一百多美元的管理费用，房产经纪人在当地替她打理所有与房屋出租、管理相关的事务。 　　这两年来，房子每个月的租金已可以完全涵盖银行贷款、房产税和其他各种费用，还能略有盈余。这让子方十分满意。在她看来，自己“投资型自住”的模式达到了预期：“如果我完全以投资的角度去买房的话，可能三五年之后再售出，美国的房子不会涨得那么快，我会有损失。所以我也没想让它快速增值，保值就可以，然后在这个基础上满足自住的需求。”
　　在子方看来，如果说过去投资海外地产是很难做到的事情，现在已是非常简单。在中国，像她这个年纪的中产阶层，无论是父母赠予还是个人奋斗，很多人手上都有两套房子。前些年国内房地产市场的火爆让各地的房屋迅速增值，许多人都因此获益。如果在此基础上对国内资产进行一个合理的规划整理，中产阶层在海外投资置业并非不可能。
　　子方把自己的购房经验写成了帖子，發在了洛杉矶华人论坛上，很快就受到了热烈追捧。她说，身边越来越多的朋友都有了在海外购房的打算。而随着APEC之后中美签证政策的放开，这样的人群还会更多。
　　
　　子方表示，虽然暂时还没有移民的打算，但未来在有能力的情况下，自己还会继续在海外购房，不会考虑再在国内房地产市场进行投资了。
　　不过，在美国的房产经纪人看来，像子方这样的中产买家在目前来讲还是很少的一部分。虽然总有人说“北上广卖一套房就能移民美国”，但实际上，和选择欧洲项目的人群相似，在美国置业的投资者大多仍是资产比较雄厚的财富人群。而这样人群的特点在房价更高的纽约则更为明显。
　　“我觉得如果资产在2000万人民币以上，或者至少1000万以上，可以考虑到纽约置业。否则会比较吃力，没有必要。”纽约区域中心市场总监刘斌告诉《中国新闻周刊》。
　　虽然身价不同，但他们大都选择的是“投资型自住”的模式。刘斌表示，他经手的客户中大部分都是企业老板、高管一类的精英阶层，由于纽约的房地产保值价值很高，在纽约置业可以实现其资金分散性投资的目的。买房时，客户主要会考虑房产的地段、品质和性价比，大多数人在全盘考量之后选择的是200万美元左右的房产。大约三分之二的购房者是为了自己居住或是给孩子读书提供一个住所。而曼哈顿中央公园附近、第五大道、华尔街都是非常热门的区域。
　　2014年4月，美国有媒体报道，一位中国富豪购买了两套位于曼哈顿地区、总价值1300万美元的公寓，整个交易通过微信完成，买家只考虑了一天时间，甚至没到现场看房。这事让许多美国人瞠目结舌，但在刘斌看来，这并不代表什么。“至少我接触到的客户，我觉得他们都是很精明的，考虑得很周全。也许他们做一个决定只需要非常短的时间，但这并不代表他们没有认真考虑。只不过他们会在很短的时间内衡量很多东西。”

英国、日本正处在上升趋势

　　作为世界金融中心，英国伦敦一直是来自全球各地的高净值人群选择投资置业的热门城市。但来自中国大陆的投资者陆续进驻，还只是近两年的事情。
　　2014年5月，国际房地产咨询公司仲量联行（Jones Lang LaSalle）国际住宅部的负责人张宏在接受媒体采访时表示，根据他们的监测数据，三年前，中国内地买家在伦敦购房的比例仅为2%，如今已接近10%。
　　在天际（英国）投资置业有限公司的国际销售总监文子嘉看来，在实际交易中，这个数字可能还会更高一些。近两年来，国内楼市比之前有所滑落，而英国整体经济的复苏则带动了伦敦房地产市场的发展。加上移民英国的人数逐渐增多，英国的基础教育也越来越受欢迎等原因，中国投资者开始在英国活跃起来。就该公司的销售额来看，“2013年比2012年翻了两番，到了2014年9月，就已经超过了2013年的份额。”
　　而文子嘉认为这两年还只是一个开始。
　　“我认为现在还处于一个上升的阶段，还是一个起点，没有真正达到高峰期。”他说。
　　据文子嘉介绍，伦敦的房产租金回报率比北京上海要高出两三倍，如果市场稳定，房价的涨幅每年可达8%～13%。从市中心一区到六区，房产价值平均每6～10年就可以翻一番。而且，英国的贷款利率一般是2%～4%，和国内相比较低;首付只需支付房产总价的10%～20%，对资金的占用也不大。不少留学生的家长会在孩子入学时就买下一套期房，付完首付就能拎包入住，也是为将来做准备。
　　文子嘉告诉《中国新闻周刊》，目前中国买家在伦敦购房仍以走量为主，“一次性购买10套、20套的客户也大有人在”，但相比来自俄罗斯和中东地区热衷于豪宅的买家，总体而言，中国人的投资金额并不高。
　　
　　另外，有资料显示：在仲量联行经手的大陆客户购买伦敦住宅案例中，大多数客户以投资为目的，总价50万～100万英镑的中端物业占主流。客户会充分利用贷款杠杆，首套房的贷款比例大多在五成至六成。
　　对于中国买家而言，同样处于新兴的房产投资市场还有日本。
　　周一楠已经在日本的房地产销售领域做了五年，在2013年10月之前，中国客户的人数一直非常稳定，但从那之后，他发现越来越多的中国人开始涌入日本的房地产市场，继而已呈现爆发的趋势。“我自己接触的客户，（2013年10月）之前每个月大概三四位，一年共有三十多人。但现在一个月就有60人左右来咨询、看房，实际成交的也有30人左右。”
　　自2012年底安倍晋三任日本首相以来，其宽松的货币政策使日元不断贬值，加上2020年东京成功申办奥运会，大阪还将建设大型赌场度假村各种综合因素为常年低迷的日本房地产市场吸引到新一波的国际买家，而中国人正是其中迅速壮大的群体。
　　根据仲量联行的最新调查数据，截至目前，来自中国的个人和企业在日本房地产市场上的交易额约为2.3亿美元，已经是2013年总金额的三倍还要多。 　　周一楠向《中国新闻周刊》介绍说，在前几年，中国买家还主要集中在对日本有一定了解的群体，比如曾经在日本留学、工作过的人;但2013年10月以后，许多从没去过日本，对日本不太了解的客户也开始对日本楼市产生了兴趣。
　　在他经手的客户中，单纯以投资为目的的中国买家占到了70%以上，还有一部分人出于将来养老、旅游方面的考虑。他认为，除了日元贬值带来的优惠，较高的租金回报率是吸引投资者的一个重要原因。“现在日本的房价已经回落到了1991年房地产泡沫之前的水准。即便在房地产泡沫期间，房价虽然暴跌，但是租金一直没有变过，非常非常稳定。”周一楠说。
　　东京和大阪，是最受海外买家欢迎的两个日本城市，东京的房价基本和北京持平，大阪的房价只有北京、上海的60%，但出租回报率能达到6%～8%左右，是北京、上海的四五倍。
　　从另一个方面来说，日本和中国相隔不远，生活环境、文化、饮食也都十分相似。而且，日本房产市场的诚信度让许多中国人对于在日本购房颇为放心。
　　此外，和欧美动辄百万甚至上千万人民币的房价相比，日本的房屋因为体量小，房产总价低，最低六七十万元人民币就能买下一套房。这样低的门槛也意味着客户的背景更多元、年龄层也分布更广。周一楠说，他的客户从二十多岁的年轻人到六十多岁的老年人都有，有保险公司的CEO，有著名的导演、影视明星，也有非常多的普通人。
　　
　　对于普通人而言，卖掉北上广的一套房也许不一定能在欧美置业，但完全可以在日本实现。周一楠的一个客户就是在北京卖掉了亚运村附近的一处房产之后，来的日本。卖房所得的325万元人民币在日本买了一整栋楼，土地面积118平方米，里面有14户。整栋出租给他每年带来720万日元的收入，扣除各种税费后到手650万日元（约合33.8万人民币）。这样的收入已经完全足够他一家三口在日本生活。
　　在现阶段，尽管数量增长很快，大陆客户对日本的房地产市场仍处在逐渐了解的过程中。和台湾人相比，大陆买家的购买周期更长，成交量也较低。不过，许多业内人士都对前景抱有信心。英国朗伯德街研究所（Lombard Street Research）的经济学家弗雷娅·比米什（Freya Beamish）就曾在一份报告中写道：“中国的个人投资者似乎开始试水日本房地产市场，而这一趋势在中国放开资本控制后会得以强化。”
　　日前，安倍在宣布解散众议院的同时，也宣布将上调消费税至10%的时间延至2017年4月。有业内人士指出，这18个月的推迟可能会在未来一段时间直接利好于日本的房地产交易。
　　2014年4月1日是日本消费税从5%涨到8%的一个结算日。“3月末的时候，我每天接电话接到手都酸了。客户打电话问这套房子还在不在，可能就过了5至10分钟，等我确认完毕之后再看，这套房子就已经卖掉了。”周一楠对《中国新闻周刊》说。

海外置业的诱惑与风险