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【摘要】随着城市化进程的快速推进，房地产行业得以快速发展。园林作为人居环境的重要载体，在房地产行业发展的过程中，愈加显示出其强大的吸引力和重要性。从欧式，到东南亚，再到新中式、现代等园林风格的走热，无不表明房地产行业的发展对园林发展的推动，也证明了园林对之于房地产行业的重要性。本文阐述了园林工程之于房地产项目的重要性，详细分析了房地产工程管理体系下的园林工程管理现状，找到了存在的影响房地产工程体系下园林工程发展的突出问题，明确了房地产行业园林工程管理提升的方向。
【关键词】房地产;工程管理系统;园林工程
园林效果的完美呈现，离不开系统、科学的园林工程管理。房地产项目建设涉及众多的专业工程，众多的单位，园林工程作为房地产工程管理系统中的组成部分，因此园林工程的管理必须纳入到房地产项目管理的大系统中，与其他专业工程管理实现良性互动，确立园林工程在房地产项目管理中的正确地位。本文尝试在房地产工程管理系统的框架下，对园林工程的管理进行探讨，以期找出房地产项目园林工程管理的提升路径。
1、园林工程在房地产项目中的重要性
（1）政策因素需要。房地产行业的发展是为解决人们的居住需求，不断满足人们日益增长的物质文化需要，为人们提供环境优美、舒适宜居的生活环境。为了更好实现这一目标，各地政府均制定了相关的政策，在土地出让时均对各项目的经济技术指标做了限定，绿地率作为项目报规的重要审批因素。部分城市还专门成立园林质监部门，房地产项目园林建设前需向政府部门报审方案，项目完工后需政府验收。
（2）营销需要。随着宜居理念逐渐深入人心，房地产行业发展过程中呈现了各种风格的园林景观，人们的审美意识不断增强，审美能力不断提升，人们对园林环境愈发关注，引发越来越多的房地产开发企业注重园林环境打造，以满足消费者的生活需求，助力营销。
（3）品牌建设需要。房地产企业已经摒弃了简单拿地、卖房的思路，越来越多的企业重视品牌的塑造，而园林作为房地产项目展示给客户最直观的品牌形象，是生活情境的物化表达，是客户对企业品牌感知的重要载体。
（4）产品竞争需要。园林环境是房地产产品的重要组成部分，是人们活动的重要公共空间。不同的园林环境，给人创造不一样的活动场地，影响人们的居住体验和生活习惯。当前众多房地产企业不断在进行园林产品的升级换代，通过对业主生活需求、生活习惯的分析，不断研发尽量切合人们生活需要的园林环境，以增强产品竞争力。
2、园林工程在地产工程管理系统中的现状
当前房地产园林工程管理的现状与客观上房地产行业对于园林工程管理的高需求之间存在着较为突出的矛盾。
（1）园林工程管理在房地产项目管理系统中总体地位偏低。一般情况下，房地产项目由土建专业人员担当项目负责人，他们在项目管理中被赋予更多的权责，但他们的关注点往往集中于建筑主体与室内装修。园林工程则由话语权较弱的园林工程师承担，甚至有些项目直接由土建或机电专业人员代管，园林工程与其他专业不能有效协调，导致很多项目园林工程整体呈现效果较差。
（2）园林工程与房地产其他专业工程管理未有机统一。项目在做总体管理规划时，往往将园林纳入到规划。而在项目实施过程中，园林工程的管理被弱化，园林工程管理却游离于项目管理体系之外。很多项目临近竣备，建筑主体外架未拆完、建筑外墙涂料施工未完成，室外土方回填匆忙进行，各种管网工程仓促抢工，工序倒置，导致室外各专业工程交叉施工严重。政府验收时，很多项目因园林工程条件未达到导致规划验收、消防验收等验收延迟;或者因园林工程不满足验收条件，导致室外工程进行拆改，既浪费了大量资金成本、也浪费了大量的时间，最终影响了园林景观效果。
（3）园林工程管理小马拉大车。园林工程如果要呈现良好的景观效果，就需要园林工程师不仅仅聚焦园林工程本身，还需要更多地关注前序各专业的方案、施工进展、施工质量对园林工程可能产生的影响，这往往是前序各专业忽视却需要园林工程师必须进行专业判断。如需关注地库顶板标高，顶板排水方案的排水效果，滤水层的厚度，覆土厚度等，如果覆土不足，地库排水不顺畅，后续会造成苗木生长不良，甚至死亡。另外园林工程需关注市政管井的點位、管道走向、管道埋深，配电房、燃气柜、监控设备等各种配套的位置，均会对园林工程的实施效果产生重要影响，甚至影响园林的政府验收。在一定程度上，园林工程师扮演了室外总承包管理的角色，但对其他各单位没有管理抓手，就需要依赖其他专业工程师的管理意识和管理能力，需要依赖项目经理的全局统筹能力。
（4）重工期、轻质量管理。房地产项目总体工期比较紧张，园林工程基本处于项目收尾阶段。为了抢进度，对质量管理不到位，导致一些项目在建成时景观效果良好，但效果不可持续，甚至在项目交付使用不久后，到处出现破败的现象，极大的影响了园林效果，进而影响了项目的形象，有损企业口碑。较为典型的是，大部分项目在土方回填后来不及沉降压实，便立即进行园林道路施工，使用不久后产生道路沉降、开裂，园路面层松动脱落;房地产项目中还存在大量的园林工程反季节施工，为了赶进度、控成本，反季节施工措施无法保证，严重影响苗木存活，造成资源浪费，有些部位苗木无法补植，影响总体效果。
（5）园林工程管理专业化程度不够。一些项目在建设时较多地体现领导意志，甚至项目决策的依据是“老板要求的”。很多项目在规划报批时所使用的园林方案与园林施工图存在较大差异，规划验收时按照规划图进行整改，其他专业验收时再按照园林施工图整改完成;为了即时效果，控制苗木修剪甚至不修剪，导致苗木存活率低;根据领导个人喜好，设置部分功能、选用一些产品，未考虑相关规范要求及项目的整体风格。
3、提升房地产项目园林工程管理的路径
（1）增强工程管理人员对园林工程在房地产项目系统中的重要性认识，特别是对项目负责人进行园林专业知识培训，形成各专业工程有效协同。房地产公司可以在内部针对项目负责人增加园林工程效果的考核，倒逼各项目园林工程管理提升。
（2）细化房地产项目管理。必须将园林工程的管理规划纳入到项目的总体管理中，制定的工程计划、方案必须考虑到各专业之间的相互关联。梳理各专业工程施工方案、施工进度、施工质量对园林工程存在的影响，明确园林工程实施的前置条件。做好项目实施过程中计划管理，做到各专业工程进度可控，质量保证，以便按计划保质保量地向园林单位进行工作面移交，保证园林工程合理的施工工期。
（3）提升园林工程的管理地位，扩大园林施工管理的内涵。培养园林工程师的综合管理能力和统筹协调能力，将园林工程人员作为室外工程的总负责人，负责统筹室外各专业工程的方案、图纸、施工管理，赋予他们相应的管理权限，比如方案审批、计划管理、款项支付审批、内部管理权限等。
（4）推动园林工程管理的专业化、精细化。房地产行业园林工程涵盖的工程内容越来越丰富，从景墙、水景、园林水电、钢结构到园林工程的智能化;园林建设愈发受到人们的重视，与人们日常生活结合的愈加紧密;需要园林工程管理人员不断丰富专业知识、提升专业技能，创新管理方法，走精细化管理道路，不断提高园林工程的施工质量、提升园林效果。
园林工程应由具备专业知识、较高审美能力、丰富管理经验、熟悉国家工程规范的人员进行专业、科学管理，才能实现资源的最优配置，才能将园林的价值充分释放，创造出环境优美的、满足人们不断提升的生活需要、符合社会发展方向的优秀的房地产园林。
作者简介：
李正刚（32092319840926631X），男，1984出生，江苏省盐城人，本科，现从事房地产行业园林工程管理，主要研究方向：园林工程管理体系、技术标准、园林材料的应用、园林工程的新趋势等。
【关键词】房地产;工程管理系统;园林工程
园林效果的完美呈现，离不开系统、科学的园林工程管理。房地产项目建设涉及众多的专业工程，众多的单位，园林工程作为房地产工程管理系统中的组成部分，因此园林工程的管理必须纳入到房地产项目管理的大系统中，与其他专业工程管理实现良性互动，确立园林工程在房地产项目管理中的正确地位。本文尝试在房地产工程管理系统的框架下，对园林工程的管理进行探讨，以期找出房地产项目园林工程管理的提升路径。
1、园林工程在房地产项目中的重要性
（1）政策因素需要。房地产行业的发展是为解决人们的居住需求，不断满足人们日益增长的物质文化需要，为人们提供环境优美、舒适宜居的生活环境。为了更好实现这一目标，各地政府均制定了相关的政策，在土地出让时均对各项目的经济技术指标做了限定，绿地率作为项目报规的重要审批因素。部分城市还专门成立园林质监部门，房地产项目园林建设前需向政府部门报审方案，项目完工后需政府验收。
（2）营销需要。随着宜居理念逐渐深入人心，房地产行业发展过程中呈现了各种风格的园林景观，人们的审美意识不断增强，审美能力不断提升，人们对园林环境愈发关注，引发越来越多的房地产开发企业注重园林环境打造，以满足消费者的生活需求，助力营销。
（3）品牌建设需要。房地产企业已经摒弃了简单拿地、卖房的思路，越来越多的企业重视品牌的塑造，而园林作为房地产项目展示给客户最直观的品牌形象，是生活情境的物化表达，是客户对企业品牌感知的重要载体。
（4）产品竞争需要。园林环境是房地产产品的重要组成部分，是人们活动的重要公共空间。不同的园林环境，给人创造不一样的活动场地，影响人们的居住体验和生活习惯。当前众多房地产企业不断在进行园林产品的升级换代，通过对业主生活需求、生活习惯的分析，不断研发尽量切合人们生活需要的园林环境，以增强产品竞争力。
2、园林工程在地产工程管理系统中的现状
当前房地产园林工程管理的现状与客观上房地产行业对于园林工程管理的高需求之间存在着较为突出的矛盾。
（1）园林工程管理在房地产项目管理系统中总体地位偏低。一般情况下，房地产项目由土建专业人员担当项目负责人，他们在项目管理中被赋予更多的权责，但他们的关注点往往集中于建筑主体与室内装修。园林工程则由话语权较弱的园林工程师承担，甚至有些项目直接由土建或机电专业人员代管，园林工程与其他专业不能有效协调，导致很多项目园林工程整体呈现效果较差。
（2）园林工程与房地产其他专业工程管理未有机统一。项目在做总体管理规划时，往往将园林纳入到规划。而在项目实施过程中，园林工程的管理被弱化，园林工程管理却游离于项目管理体系之外。很多项目临近竣备，建筑主体外架未拆完、建筑外墙涂料施工未完成，室外土方回填匆忙进行，各种管网工程仓促抢工，工序倒置，导致室外各专业工程交叉施工严重。政府验收时，很多项目因园林工程条件未达到导致规划验收、消防验收等验收延迟;或者因园林工程不满足验收条件，导致室外工程进行拆改，既浪费了大量资金成本、也浪费了大量的时间，最终影响了园林景观效果。
（3）园林工程管理小马拉大车。园林工程如果要呈现良好的景观效果，就需要园林工程师不仅仅聚焦园林工程本身，还需要更多地关注前序各专业的方案、施工进展、施工质量对园林工程可能产生的影响，这往往是前序各专业忽视却需要园林工程师必须进行专业判断。如需关注地库顶板标高，顶板排水方案的排水效果，滤水层的厚度，覆土厚度等，如果覆土不足，地库排水不顺畅，后续会造成苗木生长不良，甚至死亡。另外园林工程需关注市政管井的點位、管道走向、管道埋深，配电房、燃气柜、监控设备等各种配套的位置，均会对园林工程的实施效果产生重要影响，甚至影响园林的政府验收。在一定程度上，园林工程师扮演了室外总承包管理的角色，但对其他各单位没有管理抓手，就需要依赖其他专业工程师的管理意识和管理能力，需要依赖项目经理的全局统筹能力。
（4）重工期、轻质量管理。房地产项目总体工期比较紧张，园林工程基本处于项目收尾阶段。为了抢进度，对质量管理不到位，导致一些项目在建成时景观效果良好，但效果不可持续，甚至在项目交付使用不久后，到处出现破败的现象，极大的影响了园林效果，进而影响了项目的形象，有损企业口碑。较为典型的是，大部分项目在土方回填后来不及沉降压实，便立即进行园林道路施工，使用不久后产生道路沉降、开裂，园路面层松动脱落;房地产项目中还存在大量的园林工程反季节施工，为了赶进度、控成本，反季节施工措施无法保证，严重影响苗木存活，造成资源浪费，有些部位苗木无法补植，影响总体效果。
（5）园林工程管理专业化程度不够。一些项目在建设时较多地体现领导意志，甚至项目决策的依据是“老板要求的”。很多项目在规划报批时所使用的园林方案与园林施工图存在较大差异，规划验收时按照规划图进行整改，其他专业验收时再按照园林施工图整改完成;为了即时效果，控制苗木修剪甚至不修剪，导致苗木存活率低;根据领导个人喜好，设置部分功能、选用一些产品，未考虑相关规范要求及项目的整体风格。
3、提升房地产项目园林工程管理的路径
（1）增强工程管理人员对园林工程在房地产项目系统中的重要性认识，特别是对项目负责人进行园林专业知识培训，形成各专业工程有效协同。房地产公司可以在内部针对项目负责人增加园林工程效果的考核，倒逼各项目园林工程管理提升。
（2）细化房地产项目管理。必须将园林工程的管理规划纳入到项目的总体管理中，制定的工程计划、方案必须考虑到各专业之间的相互关联。梳理各专业工程施工方案、施工进度、施工质量对园林工程存在的影响，明确园林工程实施的前置条件。做好项目实施过程中计划管理，做到各专业工程进度可控，质量保证，以便按计划保质保量地向园林单位进行工作面移交，保证园林工程合理的施工工期。
（3）提升园林工程的管理地位，扩大园林施工管理的内涵。培养园林工程师的综合管理能力和统筹协调能力，将园林工程人员作为室外工程的总负责人，负责统筹室外各专业工程的方案、图纸、施工管理，赋予他们相应的管理权限，比如方案审批、计划管理、款项支付审批、内部管理权限等。
（4）推动园林工程管理的专业化、精细化。房地产行业园林工程涵盖的工程内容越来越丰富，从景墙、水景、园林水电、钢结构到园林工程的智能化;园林建设愈发受到人们的重视，与人们日常生活结合的愈加紧密;需要园林工程管理人员不断丰富专业知识、提升专业技能，创新管理方法，走精细化管理道路，不断提高园林工程的施工质量、提升园林效果。
园林工程应由具备专业知识、较高审美能力、丰富管理经验、熟悉国家工程规范的人员进行专业、科学管理，才能实现资源的最优配置，才能将园林的价值充分释放，创造出环境优美的、满足人们不断提升的生活需要、符合社会发展方向的优秀的房地产园林。
作者简介：
李正刚（32092319840926631X），男，1984出生，江苏省盐城人，本科，现从事房地产行业园林工程管理，主要研究方向：园林工程管理体系、技术标准、园林材料的应用、园林工程的新趋势等。