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摘要：随着我国经济的快速发展和城镇化进程的加快，房地产开发以及商业地产开发越来越成为经济的焦点，但是整个房地产开发尤其商业地产开发与国外相比还不成熟，盲目开发、大干快进现象比较严重。因此对商业地产进行项目主题定位及影响因素分析尤为重要。
关键词：商业地产 主题定位 项目内因
引言：在城市经济快速发展，市场产业集合的逐渐完善，经济结构的产业链接性强化的城市发展前提下，商业地产逐步进入市场，但因各自的不同用途、不同业态主体、不同区域、不同发展设定等因素，又形成了我们认知的商业主题地产项目；景观商业地产项目等；众多类型城市商业地产项目开发与建设基本选用商业主体带动连续产业的地产规模建设模式，但是，在商业主体项目的类型中，我们结合市场、产业、人口等众多客观存在的因素，又导引出自身的内因是城市商业主题地产项目定位的核心驱动因素，直接影响或确定这项目定位的合理性、市场性、可行性乃至产业前驱性等重要因素。
1、项目定位在商业地产开发中的地位
1.1项目定位是核心
商业地产的开发是一个系统工程，主要工作包括市场调查、项目定位、融资、建筑设计施工、招商、运营管理等。所有开发环节中，项目定位是核心，定位就是研究项目建成后是一个什么样子，谁来买？谁来经营和使用？通过市场调查，确定项目的目标客户和市场，特别有针对性的规定项目的功能、业态、形象、服务对象等。若项目初始定位错误，将满盘皆输。
1.2项目定位与其他环节影响因素的关系
项目定位本身也是一个复杂的系统工程，他与商业地产开发的其他环节的关系密不可分，在具体操作中交错进行。市场调查是项目定位的基础，建筑规划设计要结合项目定位来开展，设计出的建筑无论外部环境、内部布局还是建筑的内外部形象都要与定位的档次、主题、业态等相匹配，同时，适宜的建筑设计也影响着项目盈利的模式的定位等；项目融资状况在商业地产开发中至关重要。
1.3现阶段项目定位中存在的问题
1.3.1定位理论研究缺乏。
目前商业地产定位理论还不完善，对市场的调查研究的定位分析不深入，往往凭自我判断进行定位。大部分开发商沿用住宅开发的定位思路，忽视商业地产的商业属性，造成后期商业经营上的困难。所以，加强商业地产理论研究、建立一整套的商业地产项目定位的操作系统，是当前商业地产行业迫不及待需要的。
1.3.2定位过于宽泛，可操作性差。
目前很多商业地产项目定位简单，缺乏操作性，后期经营丧失竞争力。很多开发商想当然的把市场空白认为市场需求，这是不对的。很多商业地产定位在业态上无所不包，业态设计和局部模糊，没有个性，难以有聚客能力。
2、商业主体项目定位指导项目执行性
所谓项目的执行性就是通过市场调查确定项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、租赁价格等。通过商业总体业态调查和分析，确定地区或者区域商业业态开发的机会与风险。项目的定位指导项目是从怎么样的一个方向去执行，若项目定位为一个高档次的商业区，那么执行的商铺面积以及销售、租赁的价格与普通商业有着有大的差异。没有经过执行性论证的商业项目无法切实的配合市场的需求，永远只是不切实际的空谈。
开发商在进行项目开展时要理性分析判断项目的可行性记忆发展规模，在分析判断过程中除了要针对区域商业市场、消费者、现有商业项目进行深入分析外，更要注意“零售商访谈”工作中就项目的定位、具体业态布局与零售商进行沟通，了解其项目入驻意向，并按照现有需求可消化的面积，结合未来需求规模的可增长空间来确定项目发展规模，如何增加项目招商的确定性，避免空置风险。
3、商业地产定位与住宅地产定位的差异性分析
商业地产就是在房地产的基础上做商业经营，是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划，使之适应商业的经营。商业地产与住宅类地产在盈利方式、开发风险、地理位置、功能设计、目标顾客的把握等各方面均存在较大差异。
3.1开发盈利方式不同。
商业地产的盈利方式又三种，一种是销售，二是获取经营收益，三是物业升值。一般来讲，商业地产的盈利方式主要是直接或者间接地获取经营收益。商业物业的真正价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。所以，商业地产最核心的盈利方式就是通过直接经营管理获取收入或由他人经营获得租金收入。所以，一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营、才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的盈利目标。
3.2开发风险不同。
商业地产开发在获取高利润的同时，也存在着很高的市场风险。商业地产若采取销售方式盈利的话，一般投资的客户群相对较少，又因为商铺销售的方式在后期出现的管理混乱、无序经营的惨淡情况，已经渐渐惨遭淘汰。而采取开发商自己已经持有的物业的方式，由于商业地产的运作对于资金的需求量极大，项目建成开业后，还需要大量的资金投入才可以完成商业经营的培育期，实现盈利，所以投入资金风险很高，常因资金的短缺、资金链的断裂发生开发项目搁浅的事例。同时，持有物业的经营有预售商业经营水平的制约，风险也很高，对开发商来说也是一个不小的挑战。
3.3目标客户不同。
住宅的目标客户就是购房者。根据项目自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资、白领等中高收入阶层，又或者是普通百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标客户。而商业地产的目标客户分为两级，一级是商场经营者或商铺投资者；二级就是商品消费者。经营商户又可以细分很多种。
3.4选址的要求不同。
商业的价值首先就是在地理位置上的，要选择商业圈的核心或者有发展潜力的商业地段。选址最好在十字路口，客流、人流、车流的交汇处，满足商业对于“易达性”的要求和消费者总量的要求。
4、影响商业地产项目的问题
4.1、项目定位要解决的问题
进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾：包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营的矛盾。
4.2、项目定位要达到的目的
在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目的可行性进行研究论证，主要有以下几个方面：
4.2.1、经济技术指标的可行性
通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润的期望平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。
4.2.2、时间操作的可行性
由于市场的不断变化和发展，相对于房地产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风、自身项目推出速度慢等造成销售不畅的现象。根据项目规模不同，操作时间是项目成功的重要因素。项目因时间控制不好而在操作时出现问题的很多，除时间变化外，影响项目开发的主要因素还包括：地块周边市场的成熟度，政府调控等。
5、结语
商业地产的定位是一个复杂的系统工程，本文只是做了探索性的研究，还需更深入的系统研究。深入研究项目定位的内容和方法，形成一个真正具有操作性的系统；研究影响定位的市场调查的因素，这些因素具体如何影响定位的，有定性关系；研究商业建筑设计与项目定位的相互关系，形成一个体系并能具体细化到每一部分如何相互影响，每一个设计步骤如何相互设计。
参考文献
[1] 吕波，商业地产赢家的密探[M]，机械工业出版社，2008.1
[2] 何子干，房地产项目开发与策划[M]，国防工业出版社，2008.7
关键词：商业地产 主题定位 项目内因
引言：在城市经济快速发展，市场产业集合的逐渐完善，经济结构的产业链接性强化的城市发展前提下，商业地产逐步进入市场，但因各自的不同用途、不同业态主体、不同区域、不同发展设定等因素，又形成了我们认知的商业主题地产项目；景观商业地产项目等；众多类型城市商业地产项目开发与建设基本选用商业主体带动连续产业的地产规模建设模式，但是，在商业主体项目的类型中，我们结合市场、产业、人口等众多客观存在的因素，又导引出自身的内因是城市商业主题地产项目定位的核心驱动因素，直接影响或确定这项目定位的合理性、市场性、可行性乃至产业前驱性等重要因素。
1、项目定位在商业地产开发中的地位
1.1项目定位是核心
商业地产的开发是一个系统工程，主要工作包括市场调查、项目定位、融资、建筑设计施工、招商、运营管理等。所有开发环节中，项目定位是核心，定位就是研究项目建成后是一个什么样子，谁来买？谁来经营和使用？通过市场调查，确定项目的目标客户和市场，特别有针对性的规定项目的功能、业态、形象、服务对象等。若项目初始定位错误，将满盘皆输。
1.2项目定位与其他环节影响因素的关系
项目定位本身也是一个复杂的系统工程，他与商业地产开发的其他环节的关系密不可分，在具体操作中交错进行。市场调查是项目定位的基础，建筑规划设计要结合项目定位来开展，设计出的建筑无论外部环境、内部布局还是建筑的内外部形象都要与定位的档次、主题、业态等相匹配，同时，适宜的建筑设计也影响着项目盈利的模式的定位等；项目融资状况在商业地产开发中至关重要。
1.3现阶段项目定位中存在的问题
1.3.1定位理论研究缺乏。
目前商业地产定位理论还不完善，对市场的调查研究的定位分析不深入，往往凭自我判断进行定位。大部分开发商沿用住宅开发的定位思路，忽视商业地产的商业属性，造成后期商业经营上的困难。所以，加强商业地产理论研究、建立一整套的商业地产项目定位的操作系统，是当前商业地产行业迫不及待需要的。
1.3.2定位过于宽泛，可操作性差。
目前很多商业地产项目定位简单，缺乏操作性，后期经营丧失竞争力。很多开发商想当然的把市场空白认为市场需求，这是不对的。很多商业地产定位在业态上无所不包，业态设计和局部模糊，没有个性，难以有聚客能力。
2、商业主体项目定位指导项目执行性
所谓项目的执行性就是通过市场调查确定项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、租赁价格等。通过商业总体业态调查和分析，确定地区或者区域商业业态开发的机会与风险。项目的定位指导项目是从怎么样的一个方向去执行，若项目定位为一个高档次的商业区，那么执行的商铺面积以及销售、租赁的价格与普通商业有着有大的差异。没有经过执行性论证的商业项目无法切实的配合市场的需求，永远只是不切实际的空谈。
开发商在进行项目开展时要理性分析判断项目的可行性记忆发展规模，在分析判断过程中除了要针对区域商业市场、消费者、现有商业项目进行深入分析外，更要注意“零售商访谈”工作中就项目的定位、具体业态布局与零售商进行沟通，了解其项目入驻意向，并按照现有需求可消化的面积，结合未来需求规模的可增长空间来确定项目发展规模，如何增加项目招商的确定性，避免空置风险。
3、商业地产定位与住宅地产定位的差异性分析
商业地产就是在房地产的基础上做商业经营，是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划，使之适应商业的经营。商业地产与住宅类地产在盈利方式、开发风险、地理位置、功能设计、目标顾客的把握等各方面均存在较大差异。
3.1开发盈利方式不同。
商业地产的盈利方式又三种，一种是销售，二是获取经营收益，三是物业升值。一般来讲，商业地产的盈利方式主要是直接或者间接地获取经营收益。商业物业的真正价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。所以，商业地产最核心的盈利方式就是通过直接经营管理获取收入或由他人经营获得租金收入。所以，一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营、才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的盈利目标。
3.2开发风险不同。
商业地产开发在获取高利润的同时，也存在着很高的市场风险。商业地产若采取销售方式盈利的话，一般投资的客户群相对较少，又因为商铺销售的方式在后期出现的管理混乱、无序经营的惨淡情况，已经渐渐惨遭淘汰。而采取开发商自己已经持有的物业的方式，由于商业地产的运作对于资金的需求量极大，项目建成开业后，还需要大量的资金投入才可以完成商业经营的培育期，实现盈利，所以投入资金风险很高，常因资金的短缺、资金链的断裂发生开发项目搁浅的事例。同时，持有物业的经营有预售商业经营水平的制约，风险也很高，对开发商来说也是一个不小的挑战。
3.3目标客户不同。
住宅的目标客户就是购房者。根据项目自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资、白领等中高收入阶层，又或者是普通百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标客户。而商业地产的目标客户分为两级，一级是商场经营者或商铺投资者；二级就是商品消费者。经营商户又可以细分很多种。
3.4选址的要求不同。
商业的价值首先就是在地理位置上的，要选择商业圈的核心或者有发展潜力的商业地段。选址最好在十字路口，客流、人流、车流的交汇处，满足商业对于“易达性”的要求和消费者总量的要求。
4、影响商业地产项目的问题
4.1、项目定位要解决的问题
进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾：包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营的矛盾。
4.2、项目定位要达到的目的
在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目的可行性进行研究论证，主要有以下几个方面：
4.2.1、经济技术指标的可行性
通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润的期望平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。
4.2.2、时间操作的可行性
由于市场的不断变化和发展，相对于房地产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风、自身项目推出速度慢等造成销售不畅的现象。根据项目规模不同，操作时间是项目成功的重要因素。项目因时间控制不好而在操作时出现问题的很多，除时间变化外，影响项目开发的主要因素还包括：地块周边市场的成熟度，政府调控等。
5、结语
商业地产的定位是一个复杂的系统工程，本文只是做了探索性的研究，还需更深入的系统研究。深入研究项目定位的内容和方法，形成一个真正具有操作性的系统；研究影响定位的市场调查的因素，这些因素具体如何影响定位的，有定性关系；研究商业建筑设计与项目定位的相互关系，形成一个体系并能具体细化到每一部分如何相互影响，每一个设计步骤如何相互设计。
参考文献
[1] 吕波，商业地产赢家的密探[M]，机械工业出版社，2008.1
[2] 何子干，房地产项目开发与策划[M]，国防工业出版社，2008.7