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今年1—5月，我省房地产用地量价齐升，土地出让均价较去年有明显涨幅。但推出地块多为优质稀缺资源，并不能代表该城市和全省土地市场整体水平的提升，土地市场并未出现过暖现象。
2013年1-5月，全省土地出让均价为1267.2元/平方米，招拍挂出让均价为1337.7元/平方米，同比去年分别提高58.5%和63.4%。现就其变化原因进行以下初步分析。
房地产用地量价齐升是主要推手
从供应量变化上来看，土地供应总量自去年以来同比首现增长，其中房地产用地供应量增长为主要原因。2013年1-5月，全省供应土地5555公顷，与去年同期相比增加13.4%。土地供应量变化扭转了去年以来同比减少的状况，在第2季度首现同比增长。在经营性土地供应中，商服用地、普通商品住房用地供应量分别达到575公顷和1189公顷，同比去年增长41.2%和52.9%，而工矿仓储用地继续延续去年以来同比减少的趋势，1-5月同比仍旧减少12.9%。
从价格变化上来看，出让成交价款和均价有较大提高主要来源于房地产用地出让价格的上涨。2013年1-5月，全省出让成交价款为372.42亿元。同比去年增加86.3%，全省土地出让均价同比均提高近六成。其中商品住房用地出让均价为1785.3元/平方米，较去年同期上涨31.8%，商服用地出让均价为2117.2元/平方米，较去年同期上涨53.6%。工矿仓储用地出让均价为287.4元/平方米，与去年同期基本持平。
14市州土地价格均较大幅度上涨
从市州来看，以往价格水平较高和较低的地区，出让价款和出让均价水平纷纷出现较大幅度上涨。一方面，房地产价格水平较高的地区土地供应持续活跃。以长沙市为例，商服用地出让价款和住宅用地出让价款分别达64.3亿元、90.2亿元，占全省的52.8%和42.5%，价款同比增加136.8%和73.4%；商服用地出让均价和住宅用地出让均价同比上涨113.6%和47.4%，分别达到4395.2元/平方米和2816.8元/平方米；另一方面，以往价格水平较低的地区上涨态势显现。以怀化市为例，商服用地和住宅用地的出让价款分别达到13.8亿元和15.1亿元，同比增加518.3%和251.5%，占全省相应价款的11.4%和7.2%，商服用地出让均价和住宅用地出让均价同比上涨75.0%和94.6%，分别达到1727.9元/平方米和1248.4元/平方米。高地价地区价格比重的主导影响和低地价地区价格水平的提升共同推高了全省均价水平的上涨。
从城市内部来看，中心城区的存量优质地块入市成为商服用地出让均价上扬的主要原因。城市的核心区域因城市改造出现优质稀缺存量地块入市，因其大部分商业位置优越，用途上侧重于商服用地类型，因此开发商对其投资回报预期都普遍高涨，直接推高了均价水平。如长沙市开福区芙蓉中路原火车北站地区因北站搬迁而出现位置优越的存量土地，今年以来，有三块面积分别为1.92公顷、2.31公顷和6.64公顷的土地相继成交，价款为9.3亿元、7.2亿元和35.8亿元，土地单价达到4.8万元/平方米（规划容积率为9.0）、3.1万元/平方米（规划容积率为9.0）和5.4万元/平方米（规划容积率为10.9），因此三宗地块出让价款占到长沙市商服用地成交总价款的81.4%，直接推高了全市商服用地均价水平；怀化市迎丰路与红星路（属于城市土地二级区域）一宗面积为2.3公顷的商服用地地块以1.17亿元成交，土地单价达到5087元/平方米（规划容积率为6.0），对全市整体均价的提高产生了影响。
发展潜力较大的城市新区住宅用地频现高地价。部分地区作为城市未来发展的重点区域，因为具有交通区位优势和完善的基础设施配套，开始成为住宅用地供应的主战场，从而也出现单宗高价地现象。如长沙市岳麓区梅溪湖区片作为大河西先导区建设的重点区域，其土地市场运行一直受到较高关注。今年以来，该区域土地市场热度持续，先后有两宗10.05公顷和5.3公顷的住宅用地以14亿元和10亿元成交，土地单价达到1.4万元/平方米（规划平均容积率为5.0）和1.9万元/平方米（规划平均容积率为6.0），其成交价款占长沙市商品住宅用地成交总价款的26.6%，对住宅用地均价水平也造成了较大影响。
土地市场并未出现过暖现象
高价地宗地产生的负面影响有限。今年以来，经济发达和经济欠发达城市均出现了高价地现象，主要是因为在去年较高土地流拍率的影响下，土地管理部门在制订出让方案时偏重于地理位置较好的地块，此类稀缺优质地块的开发价值直接刺激开发商等的拿地热情，从而出现高价地现象。并因为出让价款占比偏高而引起各地区和全省土地均价水平一定程度上的上涨。但综合分析此种类型地块，一是因为土地现有区位和规划区位优越、本身土地价值偏高而导致价格水平出现抬升，但并不能代表该城市和全省土地市场整体水平的提升，土地市场并未出现过暖现象；二是此类地块规划容积率设定较高，普遍达到了5.0及以上，楼面地价尚处于土地出让价格的合理区间范围内，未来经开发建设后投入市场，也不会出现偏离正常水平的市场价格，对市场造成不利影响。
建议多措施保地价平稳
一是确保积极稳妥均衡供地，在出让地块选择方面，按照区域协调、远近兼顾；好坏搭配、大小互补；用途兼有、品种齐全等原则，同时推出多宗地或安排同时出让，把具备供应条件的土地集中推出从而降低高价地出现频率；在价格确定方面，采取差别化的定价方式，严控出让底价虚高现象；同时要进一步严格市场准入条件，严审竞买人资格，建立构建良性竞争的市场环境，防止恶性竞争和不合理高价地产生。二是保持地价信号平稳，减少对市场的误导和干扰。各级国土管理部门在稳定土地供应的同时，要采取多种手段努力保持地价信号平稳，消除地价信号异常和波动。一方面严格实行异常交易高价地块上报制度，各地溢价率超过50%的地块必须在成交3个工作日内上报，督促“高价地”频发地区研究制定控制地价预案；另一方面将已出现的总价或单价“地王”情况主动向媒体和社会群众进行解释分析，主动宣传或引导媒体宣传，积极应对负面炒作。三是加强房地产闲置土地处置力度。一方面严格执行国土资源部新的《闲置土地处置办法》，在供地环节、批后监管环节双管齐下，防止房地产开发商违规圈地囤地，对未按约定开工、竣工的项目及时清理通报，每季度跟进查处闲置土地和违约宗地，建立精细化的监管机制；另一方面在土地市场监测与监管系统中设立“房地产大企业和大地块监管专栏”，督促大企业大地块尽快开发建设，引领带动市场供给。
2013年1-5月，全省土地出让均价为1267.2元/平方米，招拍挂出让均价为1337.7元/平方米，同比去年分别提高58.5%和63.4%。现就其变化原因进行以下初步分析。
房地产用地量价齐升是主要推手
从供应量变化上来看，土地供应总量自去年以来同比首现增长，其中房地产用地供应量增长为主要原因。2013年1-5月，全省供应土地5555公顷，与去年同期相比增加13.4%。土地供应量变化扭转了去年以来同比减少的状况，在第2季度首现同比增长。在经营性土地供应中，商服用地、普通商品住房用地供应量分别达到575公顷和1189公顷，同比去年增长41.2%和52.9%，而工矿仓储用地继续延续去年以来同比减少的趋势，1-5月同比仍旧减少12.9%。
从价格变化上来看，出让成交价款和均价有较大提高主要来源于房地产用地出让价格的上涨。2013年1-5月，全省出让成交价款为372.42亿元。同比去年增加86.3%，全省土地出让均价同比均提高近六成。其中商品住房用地出让均价为1785.3元/平方米，较去年同期上涨31.8%，商服用地出让均价为2117.2元/平方米，较去年同期上涨53.6%。工矿仓储用地出让均价为287.4元/平方米，与去年同期基本持平。
14市州土地价格均较大幅度上涨
从市州来看，以往价格水平较高和较低的地区，出让价款和出让均价水平纷纷出现较大幅度上涨。一方面，房地产价格水平较高的地区土地供应持续活跃。以长沙市为例，商服用地出让价款和住宅用地出让价款分别达64.3亿元、90.2亿元，占全省的52.8%和42.5%，价款同比增加136.8%和73.4%；商服用地出让均价和住宅用地出让均价同比上涨113.6%和47.4%，分别达到4395.2元/平方米和2816.8元/平方米；另一方面，以往价格水平较低的地区上涨态势显现。以怀化市为例，商服用地和住宅用地的出让价款分别达到13.8亿元和15.1亿元，同比增加518.3%和251.5%，占全省相应价款的11.4%和7.2%，商服用地出让均价和住宅用地出让均价同比上涨75.0%和94.6%，分别达到1727.9元/平方米和1248.4元/平方米。高地价地区价格比重的主导影响和低地价地区价格水平的提升共同推高了全省均价水平的上涨。
从城市内部来看，中心城区的存量优质地块入市成为商服用地出让均价上扬的主要原因。城市的核心区域因城市改造出现优质稀缺存量地块入市，因其大部分商业位置优越，用途上侧重于商服用地类型，因此开发商对其投资回报预期都普遍高涨，直接推高了均价水平。如长沙市开福区芙蓉中路原火车北站地区因北站搬迁而出现位置优越的存量土地，今年以来，有三块面积分别为1.92公顷、2.31公顷和6.64公顷的土地相继成交，价款为9.3亿元、7.2亿元和35.8亿元，土地单价达到4.8万元/平方米（规划容积率为9.0）、3.1万元/平方米（规划容积率为9.0）和5.4万元/平方米（规划容积率为10.9），因此三宗地块出让价款占到长沙市商服用地成交总价款的81.4%，直接推高了全市商服用地均价水平；怀化市迎丰路与红星路（属于城市土地二级区域）一宗面积为2.3公顷的商服用地地块以1.17亿元成交，土地单价达到5087元/平方米（规划容积率为6.0），对全市整体均价的提高产生了影响。
发展潜力较大的城市新区住宅用地频现高地价。部分地区作为城市未来发展的重点区域，因为具有交通区位优势和完善的基础设施配套，开始成为住宅用地供应的主战场，从而也出现单宗高价地现象。如长沙市岳麓区梅溪湖区片作为大河西先导区建设的重点区域，其土地市场运行一直受到较高关注。今年以来，该区域土地市场热度持续，先后有两宗10.05公顷和5.3公顷的住宅用地以14亿元和10亿元成交，土地单价达到1.4万元/平方米（规划平均容积率为5.0）和1.9万元/平方米（规划平均容积率为6.0），其成交价款占长沙市商品住宅用地成交总价款的26.6%，对住宅用地均价水平也造成了较大影响。
土地市场并未出现过暖现象
高价地宗地产生的负面影响有限。今年以来，经济发达和经济欠发达城市均出现了高价地现象，主要是因为在去年较高土地流拍率的影响下，土地管理部门在制订出让方案时偏重于地理位置较好的地块，此类稀缺优质地块的开发价值直接刺激开发商等的拿地热情，从而出现高价地现象。并因为出让价款占比偏高而引起各地区和全省土地均价水平一定程度上的上涨。但综合分析此种类型地块，一是因为土地现有区位和规划区位优越、本身土地价值偏高而导致价格水平出现抬升，但并不能代表该城市和全省土地市场整体水平的提升，土地市场并未出现过暖现象；二是此类地块规划容积率设定较高，普遍达到了5.0及以上，楼面地价尚处于土地出让价格的合理区间范围内，未来经开发建设后投入市场，也不会出现偏离正常水平的市场价格，对市场造成不利影响。
建议多措施保地价平稳
一是确保积极稳妥均衡供地，在出让地块选择方面，按照区域协调、远近兼顾；好坏搭配、大小互补；用途兼有、品种齐全等原则，同时推出多宗地或安排同时出让，把具备供应条件的土地集中推出从而降低高价地出现频率；在价格确定方面，采取差别化的定价方式，严控出让底价虚高现象；同时要进一步严格市场准入条件，严审竞买人资格，建立构建良性竞争的市场环境，防止恶性竞争和不合理高价地产生。二是保持地价信号平稳，减少对市场的误导和干扰。各级国土管理部门在稳定土地供应的同时，要采取多种手段努力保持地价信号平稳，消除地价信号异常和波动。一方面严格实行异常交易高价地块上报制度，各地溢价率超过50%的地块必须在成交3个工作日内上报，督促“高价地”频发地区研究制定控制地价预案；另一方面将已出现的总价或单价“地王”情况主动向媒体和社会群众进行解释分析，主动宣传或引导媒体宣传，积极应对负面炒作。三是加强房地产闲置土地处置力度。一方面严格执行国土资源部新的《闲置土地处置办法》，在供地环节、批后监管环节双管齐下，防止房地产开发商违规圈地囤地，对未按约定开工、竣工的项目及时清理通报，每季度跟进查处闲置土地和违约宗地，建立精细化的监管机制；另一方面在土地市场监测与监管系统中设立“房地产大企业和大地块监管专栏”，督促大企业大地块尽快开发建设，引领带动市场供给。