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摘要：随着社会经济的不断发展，目前在新时期市场经济条件下，我国房地产开发企业面临的风险有很多种，而如何做好风险防范，对于一个企业的生存发展来说十分重要，以下将展开详细探讨。
关键词：房地产开发；风险原因；风险管理
中图分类号：C93文献标识码： A
一、对房地产开发进行风险管理的意义
对于房地产的开发的风险管理，最先需要做的就是对风险进行识别，来判断房地产开发中所面对的风险；其次就是需要完成风险评估，判断其对开发商产生的影响；继而进行风险管理的决策，选择合理恰当的方法来应对产生的风险；最终使对风险管理的计划进行实施，利用决策的实施以及管理措施将制定好的风险管理计划进行有效的落实。风险由于其不断的变化以及更替，因此，对风险的管理也是一个动态的过程，同样，就需要对风险管理进行有计划的评价以及检查，并且其始终贯穿在整个风险管理过程中。对房地产进行风险管理在房地产行业中有着非常重要的意义，主要表现在：
(1)增强企业的风险理念，在复杂的以及长期的、动态的房地产开发中对风险进行准确的识别以及客观的进行评估，同时按照环境的不断变化以及所需要面对的风险进行自我调整，降低房地产项目风险发生的概率。
(2)可以提高开发商的风险管理水平，有效的建立科学的管理机制，加强控制和防范措施，确保开发项目的顺利进行并完成。
(3)能够有效的降低企业资金的波动，维持企业生产的稳定性，防止由于风险事件导致的财务冲击。
(4)有效的提高员工的積极性以及创造性，为员工提供一定的社会保障。同时，开发商能够更好的履行其社会责任，建立良好的社会形象。
(5)能够提升企业的品牌荣誉，在一定程度上加强了投资商的融资信心，并能够有效的消除承建商的顾虑，确保消费者的购房品质。
(6)对于政府的宏观调控能够有利，利用风险报酬以及风险损失的双重作用下，对房地产的开发情况进行有效的调节，加快房地产的快速发展，并能够获得一定的社会经济效益。
二、房地产开发存在的风险类型和风险产生的原因
(一)环境风险
环境因素的影响包括自然灾害，政策的不稳定性。在自然灾害方面，由于自然因素的不确定性，如地震、风暴等因素都会对房地产项目造成破坏，使得投资商必须承受经济损失。同时因为国家的国民经济的调控和相应的政治经济政策法律调整会给房地产投资带来无形的损失。国家制定土地政策、金融政策、税收政策的变化对投资商对项目的成本投资造成波动和不确定性。
(二)技术风险
科学技术的进步、建设材料、技术结构的变动给房地产项目投资带来的投资风险为技术风险。例如科学技术的进步导致建筑材料、施工技术、建筑风格在不断的更新换代，而跟不上时代发展要求的项目投资投资成本高，项目进展效率低下，而且适用性不符合要求，从而迫使投资商投入新的资金对项目进行改造。
(三)决策和管理风险
决策和管理风险包括运营风险、市场环境调查和预测的风险、技术设计风险、项目策划风险、财务风险和高层战略风险，决策和管理风险对一个项目的成败起关键性作用。产生这些风险的主要原因有以下几个方面：(1)位置的不可移动性；(2)资金投入大，投资规模大；(3)开发周期长；(4)经济水平的制约作用；(5)市场不充分性。房地产位置的固定性，地区经济水平的限制作用，导致经济对房产的消费起到制约作用，开发周期长，资金的投入量大，这些一定程度上给房地产项目带来了风险。
三、房地产开发风险应对措施
(一)风险回避
需要对房地产开发的风险进行控制，首先就要对风险进行有效的回避，在这当中，最主要的就是需要认清自我。由于房地产开发项目较多，在投资额度以及开发规模、收益以及风险程度等所所表现出的特点是不同的，开发商一定要按照自身当前的情况，和开发项目结合起来进行比较和分析，选择适合自身的项目有进行开发，尤其是需要对一些后果严重并且发生概率大的风险就要进行回避。这样才能够有效的确保开发商由于勉强行为所需承担被放大的风险，在风险到来时，也不会由于无法承担而造成严重的后果。
(二)风险控制
风险控制指的是管理者采用积极的策略减少风险发生的概率，尽量将风险和损失降到最小。风险控制的手段有风险预防和风险抑制两种类型。风险预防涉及现时成本与潜在损失的比较，当潜在损失远远大于采取预防措施所支出成本的时候，就要果断采用预防风险的手段。风险控制是管理者为消除和减少风险隐患主动采取措施的一种积极办法，在运用时成本低、效益好，一般不会产生后遗症。建议在处理房地产开发过程中的各种风险时，要优先采用风险控制措施。
(三)风险转移
对于一些风险是无法回避的，开发商可以利用相关的方法来进行对风险有效的分散以及转移，只利用的方法主要有合同契约以及工程分包和购买保险等方式。首先，在进行风险的控制和防范中实行合同管理是开发商降低风险以及增强竞争力和提高经济效益的最主要的环节。在进行合同企业的签订以及履行时，开发商可以按照《合同法》、《建筑法》等法律法规，对合同风险进行有效的索赔和分解，对风险进行合法的缓和和消除以及转移等。其次，就是将工程的分包以及投资融资渠道进行建立多元化的房地产投资建设机制，不但能够减少开发商的资金压力，还能将开发商的风险进行有效的分散。另外，购买保险是风险转移中最直接，也是最有效的手段。开发商可以按照自身的情况来选择相应的财产险以及责任险等，对损失利用风险溢价进行补偿，从而能够将风险直接转移给保险公司。然而，当前，我国的房地产保险市场还不是很成熟，保险行业还需要对针对房地产保险进行有效性以及适度性的改革和完善，以能够满足项目开发的需求和房地产发展的需要。
(四)风险自留
风险自留指的是房地产开发商将一些难以避免或者最终不能控制的风险留给了自己，但是前提是不影响大局的利益，且风险能够为企业带来较大的利益。风险自留分为有意识的风险自留和无意识的风险自留。有意识的风险自留是管理者的主动风险自留，主动去承担未来的风险，具体措施有自我保险、专属保险等。无意识的风险自留是开发商对损失的发生存在侥幸心理或对损失估计不足而暴露于风险中，是被动的风险自留，需要通过风险应急准备金来应对。
(五)风险利用
风险利用是在开发项目的过程中通过利用风险来为企业赢取利益的方式。一般是开发商利用现实存在的风险，通过风险管理技术化险为利。
四、房地产开发风险管理应注意的问题
(一)重视可行性研究
重视可行性是房地产开发者通过科学的评级分析，明确房地产项目的具体风险系数，它是房地产开发项目前期活动中不可缺少的阶段。评价房地产开发项目是否具有可行性，开发商要研究宏观经济发展形式，在国家相关法律、政策等条例的许可范围内，根据当地房地产市场的供求需要，预测开发项目的成本、需求量、售价等，从而确定出计划投资项目的类型、规模、销售渠道。由于未来具有很多不确定因素，因此可行性研究阶段也是蕴藏风险最多的阶段。
(二)选择最佳开发区位
选择最佳的开发区为对于房地产企业来说有着至关重要的作用，它关系到房地产项目成功与否，通常从这几个方面进行最佳开发区位的选择：项目所处的具体地理位置；项目所在地的交通、商贸状况及水电通达情况；项目所处区域未来的发展情况等。
(三)推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设
房地产企业要用科学、严格、规范的标准要求自己，通过加强风险知识的系统培训，强化员工风险管理意识，加强对现行法规和企业制度的学习，提高从业人员对“违法、违规”行为的识别能力，能有效减少职工由于工作的盲目性带来的法律等风险。
(四)建立具有职业化的管理体系
房地产企业应该加强企业的科学化、职业化、法制化管理模式，逐步实现企业资金的统一化、制度化、程序化管理，制定具有企业标准、工作程序和工作流程的标准化流程模式，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为。用规范化的管理体系，用标准的工作模式、工作流程程序、制度规范职业行为，使得每项工作都有据可循，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。
结语
总而言之，房地产开发的过程中会遇到环境、技术、管理、决策等各个方面的风险，可以说风险存在于房地产运作的每个阶段，只要我们对可能发生的潜在的危险事先预备，制定风险管理流程，并作好风险预算，将风险降到最低，就能保证我国房地产企业的稳定发展。
参考文献
[1]赵琳.基于全生命周期的房地产开发项目风险评价与控制研究[D].哈尔滨工程大学,2012.
[2]甄向南.房地产项目风险管理研究与应用[D].大连海事大学,2012.
[3]赵琰,程亚鹏,赵翆芹.房地产开发项目投资风险管理分析[J].网络财富,2009,06:75-76.
关键词：房地产开发；风险原因；风险管理
中图分类号：C93文献标识码： A
一、对房地产开发进行风险管理的意义
对于房地产的开发的风险管理，最先需要做的就是对风险进行识别，来判断房地产开发中所面对的风险；其次就是需要完成风险评估，判断其对开发商产生的影响；继而进行风险管理的决策，选择合理恰当的方法来应对产生的风险；最终使对风险管理的计划进行实施，利用决策的实施以及管理措施将制定好的风险管理计划进行有效的落实。风险由于其不断的变化以及更替，因此，对风险的管理也是一个动态的过程，同样，就需要对风险管理进行有计划的评价以及检查，并且其始终贯穿在整个风险管理过程中。对房地产进行风险管理在房地产行业中有着非常重要的意义，主要表现在：
(1)增强企业的风险理念，在复杂的以及长期的、动态的房地产开发中对风险进行准确的识别以及客观的进行评估，同时按照环境的不断变化以及所需要面对的风险进行自我调整，降低房地产项目风险发生的概率。
(2)可以提高开发商的风险管理水平，有效的建立科学的管理机制，加强控制和防范措施，确保开发项目的顺利进行并完成。
(3)能够有效的降低企业资金的波动，维持企业生产的稳定性，防止由于风险事件导致的财务冲击。
(4)有效的提高员工的積极性以及创造性，为员工提供一定的社会保障。同时，开发商能够更好的履行其社会责任，建立良好的社会形象。
(5)能够提升企业的品牌荣誉，在一定程度上加强了投资商的融资信心，并能够有效的消除承建商的顾虑，确保消费者的购房品质。
(6)对于政府的宏观调控能够有利，利用风险报酬以及风险损失的双重作用下，对房地产的开发情况进行有效的调节，加快房地产的快速发展，并能够获得一定的社会经济效益。
二、房地产开发存在的风险类型和风险产生的原因
(一)环境风险
环境因素的影响包括自然灾害，政策的不稳定性。在自然灾害方面，由于自然因素的不确定性，如地震、风暴等因素都会对房地产项目造成破坏，使得投资商必须承受经济损失。同时因为国家的国民经济的调控和相应的政治经济政策法律调整会给房地产投资带来无形的损失。国家制定土地政策、金融政策、税收政策的变化对投资商对项目的成本投资造成波动和不确定性。
(二)技术风险
科学技术的进步、建设材料、技术结构的变动给房地产项目投资带来的投资风险为技术风险。例如科学技术的进步导致建筑材料、施工技术、建筑风格在不断的更新换代，而跟不上时代发展要求的项目投资投资成本高，项目进展效率低下，而且适用性不符合要求，从而迫使投资商投入新的资金对项目进行改造。
(三)决策和管理风险
决策和管理风险包括运营风险、市场环境调查和预测的风险、技术设计风险、项目策划风险、财务风险和高层战略风险，决策和管理风险对一个项目的成败起关键性作用。产生这些风险的主要原因有以下几个方面：(1)位置的不可移动性；(2)资金投入大，投资规模大；(3)开发周期长；(4)经济水平的制约作用；(5)市场不充分性。房地产位置的固定性，地区经济水平的限制作用，导致经济对房产的消费起到制约作用，开发周期长，资金的投入量大，这些一定程度上给房地产项目带来了风险。
三、房地产开发风险应对措施
(一)风险回避
需要对房地产开发的风险进行控制，首先就要对风险进行有效的回避，在这当中，最主要的就是需要认清自我。由于房地产开发项目较多，在投资额度以及开发规模、收益以及风险程度等所所表现出的特点是不同的，开发商一定要按照自身当前的情况，和开发项目结合起来进行比较和分析，选择适合自身的项目有进行开发，尤其是需要对一些后果严重并且发生概率大的风险就要进行回避。这样才能够有效的确保开发商由于勉强行为所需承担被放大的风险，在风险到来时，也不会由于无法承担而造成严重的后果。
(二)风险控制
风险控制指的是管理者采用积极的策略减少风险发生的概率，尽量将风险和损失降到最小。风险控制的手段有风险预防和风险抑制两种类型。风险预防涉及现时成本与潜在损失的比较，当潜在损失远远大于采取预防措施所支出成本的时候，就要果断采用预防风险的手段。风险控制是管理者为消除和减少风险隐患主动采取措施的一种积极办法，在运用时成本低、效益好，一般不会产生后遗症。建议在处理房地产开发过程中的各种风险时，要优先采用风险控制措施。
(三)风险转移
对于一些风险是无法回避的，开发商可以利用相关的方法来进行对风险有效的分散以及转移，只利用的方法主要有合同契约以及工程分包和购买保险等方式。首先，在进行风险的控制和防范中实行合同管理是开发商降低风险以及增强竞争力和提高经济效益的最主要的环节。在进行合同企业的签订以及履行时，开发商可以按照《合同法》、《建筑法》等法律法规，对合同风险进行有效的索赔和分解，对风险进行合法的缓和和消除以及转移等。其次，就是将工程的分包以及投资融资渠道进行建立多元化的房地产投资建设机制，不但能够减少开发商的资金压力，还能将开发商的风险进行有效的分散。另外，购买保险是风险转移中最直接，也是最有效的手段。开发商可以按照自身的情况来选择相应的财产险以及责任险等，对损失利用风险溢价进行补偿，从而能够将风险直接转移给保险公司。然而，当前，我国的房地产保险市场还不是很成熟，保险行业还需要对针对房地产保险进行有效性以及适度性的改革和完善，以能够满足项目开发的需求和房地产发展的需要。
(四)风险自留
风险自留指的是房地产开发商将一些难以避免或者最终不能控制的风险留给了自己，但是前提是不影响大局的利益，且风险能够为企业带来较大的利益。风险自留分为有意识的风险自留和无意识的风险自留。有意识的风险自留是管理者的主动风险自留，主动去承担未来的风险，具体措施有自我保险、专属保险等。无意识的风险自留是开发商对损失的发生存在侥幸心理或对损失估计不足而暴露于风险中，是被动的风险自留，需要通过风险应急准备金来应对。
(五)风险利用
风险利用是在开发项目的过程中通过利用风险来为企业赢取利益的方式。一般是开发商利用现实存在的风险，通过风险管理技术化险为利。
四、房地产开发风险管理应注意的问题
(一)重视可行性研究
重视可行性是房地产开发者通过科学的评级分析，明确房地产项目的具体风险系数，它是房地产开发项目前期活动中不可缺少的阶段。评价房地产开发项目是否具有可行性，开发商要研究宏观经济发展形式，在国家相关法律、政策等条例的许可范围内，根据当地房地产市场的供求需要，预测开发项目的成本、需求量、售价等，从而确定出计划投资项目的类型、规模、销售渠道。由于未来具有很多不确定因素，因此可行性研究阶段也是蕴藏风险最多的阶段。
(二)选择最佳开发区位
选择最佳的开发区为对于房地产企业来说有着至关重要的作用，它关系到房地产项目成功与否，通常从这几个方面进行最佳开发区位的选择：项目所处的具体地理位置；项目所在地的交通、商贸状况及水电通达情况；项目所处区域未来的发展情况等。
(三)推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设
房地产企业要用科学、严格、规范的标准要求自己，通过加强风险知识的系统培训，强化员工风险管理意识，加强对现行法规和企业制度的学习，提高从业人员对“违法、违规”行为的识别能力，能有效减少职工由于工作的盲目性带来的法律等风险。
(四)建立具有职业化的管理体系
房地产企业应该加强企业的科学化、职业化、法制化管理模式，逐步实现企业资金的统一化、制度化、程序化管理，制定具有企业标准、工作程序和工作流程的标准化流程模式，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为。用规范化的管理体系，用标准的工作模式、工作流程程序、制度规范职业行为，使得每项工作都有据可循，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。
结语
总而言之，房地产开发的过程中会遇到环境、技术、管理、决策等各个方面的风险，可以说风险存在于房地产运作的每个阶段，只要我们对可能发生的潜在的危险事先预备，制定风险管理流程，并作好风险预算，将风险降到最低，就能保证我国房地产企业的稳定发展。
参考文献
[1]赵琳.基于全生命周期的房地产开发项目风险评价与控制研究[D].哈尔滨工程大学,2012.
[2]甄向南.房地产项目风险管理研究与应用[D].大连海事大学,2012.
[3]赵琰,程亚鹏,赵翆芹.房地产开发项目投资风险管理分析[J].网络财富,2009,06:75-76.