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摘 要 在本案中，岳宏斌依据人民法院执行裁定取得房屋所有权，虽然物权发移转，却由于不能予以初始登记或者变更登记而不具有处分权。通过民事执行中以物抵债的理论的分析，法院以物抵债执行裁定是在程序层面中处理了实体问题。并且这种解决方式是不能达到岳宏斌想要达到的目的。
关键词 以物抵债 物权变动
一、案情介绍
案涉房屋是盐亭的一个问题楼盘，2014年10月停工至今。裁定书中指，在执行中，曾今将被执行人四川金涛房地产开发有限公司所有的部分房屋予以评估，拍卖未果。而后法院将部分商住楼作价人民币499万元，交付岳宏斌抵偿债务，财产自本裁定送达申请人岳宏斌时转移。可是这499万元的房产的现状是：1.案涉房产未进行验收；2.开发商未进行首次登记；3.开发商既不会组织验收，不能首次登记，就不能进行变更登记。
二、物权发生转移与处分权
在四川省盐亭县人民法院执行书中曾今将被执行人四川金涛房地产开发有限公司所有的部分房屋予以评估，拍卖未果。而后法院将部分商住楼作价人民币499万元，交付岳宏斌抵偿债务，财产自本裁定送达申请人岳宏斌时转移。我国物权法第28条规定 ，因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权变动的，自 法律文书生效时发生效力。物权法解释一第7条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第28条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。根据该法律条款规定，该案属于非基于法律行为的物权变动，该商住楼自裁定送达时所有权发生移转，不需要公示程序。虽然取得了不动产物权，但未办理宣示登记，不动产物权人没有处分权。然而案涉房产由于是烂尾楼，不能验收合格，就不能进行登记，所以该商住楼就不能进入市场流通。即使岳宏斌取得该房屋的所有权，也不能把房屋拿来售卖。
三、既不能初始登记也不能变更登记
建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七 条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记”。“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”从本案可以看出，该房屋是一个问题楼盘，它没有被验收，因此它就没有被初始登记。人民法院不应该裁定直接移转房屋所有权。根据“没有房屋初始登记，就没有房屋变更登记”的原则。岳宏斌也不能办理该商住楼变更登记，所以即使法院将商住楼交付岳宏斌抵偿债务，但是由于不能办理初始登记也不能办理变更登记，该房屋就不能进入市场流通，变卖成金钱。
四、民事执行中以物抵债理论分析
以物抵债在物权法中没有明确的概念阐述，但在实务中却承认以物抵债，民诉法意见第301条的明确规定，“经申请人和被执行人同意 ，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务”。
以物抵债的构成要件有三个，第一必须有债权债务关系，第二是债权人和债务人要有以物抵债的合意，第三是用该特定物清偿债务可以导致原债务的消灭。以物抵债在合同法中，以物抵债是无名合同，因此合同法中没有明确对于以物抵债的规定。但是在我们的法律实务中，却又有很多对于以物抵债的应用。在我们的生活中，有两种发生物权变动的方式，基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。是经常发生。非基于法律行为我们生活中最多的是基于法律行为的物权变动，人民法院制作的法律文书就是非基于法律行为的物权变动的一种形式。
在执行过程中，人民法院作出的以物抵债执行裁定也是法律文书中的一种，这种取得不动产物权的方式的效力如何是值得探讨的。有些人认为人民法院执行程序中，不应涉及实体权利，人民法院以物抵债的裁定应该只是确定抵债的法律效力，而不应处理实体问题，因为这违反了实体法中对于物权变更登记的规定。我十分赞同这种观点，我觉得 在这个案件中，人民法院作出的执行裁定书应该只是确定该商住楼归岳宏斌所有。而岳宏斌要取得该商住楼的所有权应该由法院作出判决将该商住楼进行拍卖、变卖。用拍卖、变卖所得到的价款来清偿岳宏斌等农民工的工资债务。从另一方面来说，该商住楼由于是问题楼盘，不具有被验收合格的资格，所以也不能進行首次登记，即使岳宏斌得到商住楼的所有权，也不能对其进行处分，进入市场流通售卖，得到价款。所以无论是从法律理论层面来看，还是从需要达到的目的来看，将该商住楼所有权通过裁定的方式直接给予岳宏斌都是不合适的。而应该将商住楼通过判决的方式进行拍卖，变卖，用所得的价款清偿岳宏斌的债务。
参考文献：
[1]江平.民法学[M].中国政法大学出版社，2015.
[2]王泽鉴.民法物权[M].中国政法大学出版社，2009.[3]王泽鉴.民法概要[M].中国政法大学出版社，2008.
[4]赵长明.法家法治思想及其对社会主义法治建设的启示[J].陕西教育（高教），2015（09）.
[5]高远.民事执行中的以物抵债研究[C].科技经济与管理科学，2016.
[6]董龙启.未初始登记的房产不应被裁决转移[J].房地产行政管理，2005.
关键词 以物抵债 物权变动
一、案情介绍
案涉房屋是盐亭的一个问题楼盘，2014年10月停工至今。裁定书中指，在执行中，曾今将被执行人四川金涛房地产开发有限公司所有的部分房屋予以评估，拍卖未果。而后法院将部分商住楼作价人民币499万元，交付岳宏斌抵偿债务，财产自本裁定送达申请人岳宏斌时转移。可是这499万元的房产的现状是：1.案涉房产未进行验收；2.开发商未进行首次登记；3.开发商既不会组织验收，不能首次登记，就不能进行变更登记。
二、物权发生转移与处分权
在四川省盐亭县人民法院执行书中曾今将被执行人四川金涛房地产开发有限公司所有的部分房屋予以评估，拍卖未果。而后法院将部分商住楼作价人民币499万元，交付岳宏斌抵偿债务，财产自本裁定送达申请人岳宏斌时转移。我国物权法第28条规定 ，因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权变动的，自 法律文书生效时发生效力。物权法解释一第7条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第28条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。根据该法律条款规定，该案属于非基于法律行为的物权变动，该商住楼自裁定送达时所有权发生移转，不需要公示程序。虽然取得了不动产物权，但未办理宣示登记，不动产物权人没有处分权。然而案涉房产由于是烂尾楼，不能验收合格，就不能进行登记，所以该商住楼就不能进入市场流通。即使岳宏斌取得该房屋的所有权，也不能把房屋拿来售卖。
三、既不能初始登记也不能变更登记
建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七 条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记”。“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”从本案可以看出，该房屋是一个问题楼盘，它没有被验收，因此它就没有被初始登记。人民法院不应该裁定直接移转房屋所有权。根据“没有房屋初始登记，就没有房屋变更登记”的原则。岳宏斌也不能办理该商住楼变更登记，所以即使法院将商住楼交付岳宏斌抵偿债务，但是由于不能办理初始登记也不能办理变更登记，该房屋就不能进入市场流通，变卖成金钱。
四、民事执行中以物抵债理论分析
以物抵债在物权法中没有明确的概念阐述，但在实务中却承认以物抵债，民诉法意见第301条的明确规定，“经申请人和被执行人同意 ，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务”。
以物抵债的构成要件有三个，第一必须有债权债务关系，第二是债权人和债务人要有以物抵债的合意，第三是用该特定物清偿债务可以导致原债务的消灭。以物抵债在合同法中，以物抵债是无名合同，因此合同法中没有明确对于以物抵债的规定。但是在我们的法律实务中，却又有很多对于以物抵债的应用。在我们的生活中，有两种发生物权变动的方式，基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。是经常发生。非基于法律行为我们生活中最多的是基于法律行为的物权变动，人民法院制作的法律文书就是非基于法律行为的物权变动的一种形式。
在执行过程中，人民法院作出的以物抵债执行裁定也是法律文书中的一种，这种取得不动产物权的方式的效力如何是值得探讨的。有些人认为人民法院执行程序中，不应涉及实体权利，人民法院以物抵债的裁定应该只是确定抵债的法律效力，而不应处理实体问题，因为这违反了实体法中对于物权变更登记的规定。我十分赞同这种观点，我觉得 在这个案件中，人民法院作出的执行裁定书应该只是确定该商住楼归岳宏斌所有。而岳宏斌要取得该商住楼的所有权应该由法院作出判决将该商住楼进行拍卖、变卖。用拍卖、变卖所得到的价款来清偿岳宏斌等农民工的工资债务。从另一方面来说，该商住楼由于是问题楼盘，不具有被验收合格的资格，所以也不能進行首次登记，即使岳宏斌得到商住楼的所有权，也不能对其进行处分，进入市场流通售卖，得到价款。所以无论是从法律理论层面来看，还是从需要达到的目的来看，将该商住楼所有权通过裁定的方式直接给予岳宏斌都是不合适的。而应该将商住楼通过判决的方式进行拍卖，变卖，用所得的价款清偿岳宏斌的债务。
参考文献：
[1]江平.民法学[M].中国政法大学出版社，2015.
[2]王泽鉴.民法物权[M].中国政法大学出版社，2009.[3]王泽鉴.民法概要[M].中国政法大学出版社，2008.
[4]赵长明.法家法治思想及其对社会主义法治建设的启示[J].陕西教育（高教），2015（09）.
[5]高远.民事执行中的以物抵债研究[C].科技经济与管理科学，2016.
[6]董龙启.未初始登记的房产不应被裁决转移[J].房地产行政管理，2005.