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商用物业的投资机会，从两维度去讲：一是横向，从不同类型的商用物业里面，在目前市场环境下，怎么样看待这一类商用物业的投资管理；二是纵向，商用物业不同的阶段适用什么样的投资角度去看待它。
横向——分类，如：MALL、写字楼、酒店、公寓、OfficePark （园区）、工业厂房、仓库等；
纵向——商用物业的不同阶段，如：拿地、开发、运营、退出等。
第一类是Shopping Mall
目前来看，Shopping Mall是比较热的一个投资方向，随着电商的发展，随着大家购物习惯的改变，慢慢只有两种类型的Shopping Mall可能会生存得比较好一些。一类是城市型Shopping Mall，在城市的核心区、商业中心，像北京的新光天地，人流客流是覆盖整个城市的，生意可以很好地做下去；另外一个是稍微偏一点的郊区、或者是稍微远一点的不在城市市中心的社区型、家庭型的Mall。在这种Mall里面就是体验型的、餐饮类的比重会大一些。
这两类Shopping Mall在后续的时间段里面随着电商的不断冲击，他们的日子还可以很好地过下去，但是其他领域的Mall可能会越来越受到电商的冲击，生意会越来越难做。
第二类是写字楼
目前我们关注一线城市、核心地段的甲级写字楼。不在这个条件内的写字楼，投资回报率也不可能符合我们的需求，当然，不在这个类别的写字楼也能生存，但是它的投资回报率肯定达不到资金的需求。
第三类是酒店
商场、Shopping Mall和写字楼都是选择比较高大上的一些方向，但是酒店呢？选择了稍微低端的一些，我觉得目前国内的市场上去投资一些连锁的快捷酒店，可能还比较符合投资方的一些需求，在资金回报上的需求，不管你投资五星级酒店、四星级酒店，或者三星往上、四星往下的酒店，这样的酒店业主方都挣不到钱，挣钱的都是酒店管理公司。
第四类是公寓
在商用物业领域里面，原来大家知道出租型的公寓，我们都叫服务型公寓，在北京有很多很多，如雅诗阁等，但是大家如果去了解，他们纷纷都在关店，把服务公寓改成散售型的房子卖掉。为什么？因为服务型公寓的商用物业产品的投资回报率越来越低，而且客户越来越少。原来这样的投资公寓的客户都是一些外籍的高管和中国的高管，随着外资企业不断的本土化，这样的高管越来越少，住服务型公寓的人越来越少。本土的人不需要服务型公寓，要么自己买房，要么租一个稍微好一点的私人公寓，不需要租这么贵的。目前的市场无论是北京、上海还是深圳，这样的服务型公寓经营都越来越困难。
有两类公寓我觉得会慢慢成长起来，第一类就是社区型养老公寓，如北京的寸土春晖，我们也比较关注什么样的养老型公寓可以赚钱，能够给业主带来收益，这也是一种模式，是可以做成连锁的；第二类是白领公寓，也可以作成连锁的，选址上难度比较大，但是还是能够给业主带来很高的回报。
所以，像公寓、酒店不一定高大上就会好，服务于普通大众的、客户群稍微往下一点的，给业主会带来更好的回报。
第五类是OfficePark（园区）
一般主要的客户有几类：一是办公溢出，在市中心实在太贵了，只能到郊区办公，可以享受便宜的租金和房价；二是研发办公，他可以在环境比较舒适的、低密度办公环境下办公；三是后台办公，每一个大型企业都有一些后台的部门，比如科技部门、技术部门、呼叫中心等，还有一些后台的维护部门，这些部门不需要在市中心高大上的写字楼里面，完完全全可以在比较远的地方。
第六类是工业厂房
我们不太看好，因为随着制造业的一些改变，再加上以前制造业拿地很好租厂房，都是到政府那里拿一块地，我要盖厂房，自己去投资厂房、出租，这样的回报会很低。
第七类是物流仓库
这是目前来看非常好的投资方向，当然大家也知道已经很热了，有很多的公司都在做这件事情，但是确实有很多的投资者都非常看好物流仓储。物流仓储也有几个局限，第一个局限在于在中国这个版图上，物流是有节点的。
图1是国家发改委去年下发的关于全国物流发展规划的节点布局，有一级节点、二级节点，为什么存在这些节点？因为跟国内整个交通网是关联的，因为物流就得跟交通有关，跟整个交通的规划、分布是有关系的，你在选择做物流的时候，选点的时候是有一定固定要求的。所有的物流企业都会算每个点之间的距离，成本是多少，都会去衡量。
物流仓储有三类产品，都是非常好的方向：
一是城市配送，比如像顺风、圆通这些物流配送企业的仓库，满足城市里面所有的一些物流配送的需求，可以从这个仓库直接到客户手上。做这种城市配送还有一个好处，比如跟电商谈，这个好处是给政府的，由于电商的发展，仓库变成了一个商场，大家知道你从电商上买东西，你不需要实体店，只要从仓库里面把货拿出来就可以，仓库就变成了商场，所有商品的结算都可以放在仓库内部结算，这样地方政府可以把税收留在地方，在仓库所在地把税收留下，否则以前商场开在哪里，税收在哪里，现在是仓库在哪里，税收在哪里，这样地方政府也喜欢，做城市配送，还有税收的控制。
二是陆港场站，这是天津的一个场站，大家知道有码头、港口、空港，这就相当于陆地的一个港口、码头，所以也叫陆港。这个产品也是目前来看非常好的投资方向。
三是冷链，需求越来越大，目前国内不管哪个城市的冷库需求都不能满足这个城市的发展，所以现在投资冷库也有很多的投资机构。
这三类物流仓储如果从投资者的角度看待，我觉得从投资回报方面来看都是不错的投资方向。
以上是我对商用物业的理解，每一类产品的理解讲一些在不同的商用类别上可以寻找到什么样的投资机会，以及如何做这方面的投资，因为每一类商用物业都有自己的特点，都有自己不同的客户群，每一类能够研究清楚，其实都是比较难的事情。 下面再从纵向来看看，每一类商用物业，那么多种类的商用物业，在什么样的阶段里面进去可以赚钱，大家知道商用物业有很多的阶段，有刚刚拿地的，有刚刚建的，有竣工的，有租赁的，有退出的，在不同的阶段，用什么样的办法可以进去，让投资者赚到钱。
案例：北京万通中心
这个案例是我亲身经历的，可以比较详细地剖析一下，在不同的阶段，什么样的金融手段、什么样的投资者会感兴趣进去。
第一阶段：拿地——“小股操盘”模式时间：2003年
金融手段：引入投资者，股份比例：万通20%，其他投资者80%；
万通作为操盘方的权益：
1.20%的分红权；
2.收取品牌使用费和项目管理费：项目总投资的2.5%；
3.超额利润的奖励：项目设定一个利润比例，超过部分，万通分80%，其他投资者分20%。
第二阶段：开发——“散售+整售”模式时间：2004-2007年
金融手段：开发贷和销售回款
1.散售比例：60%左右；
2.整售的楼栋相对独立，且配置标准相对较高；
3.先散售，整栋放在最后，保留持有运营的可能。
第三阶段：孵化期——法人按揭时间：2008年
金融手段：5成的“法人按揭”；
1.由于万通地产成立一新公司（SPV）来购买资产（万通中心D座），因此符合银行“法人按揭”贷款产品的要求；
2.按揭成数：5成。
孵化期——经营性物业贷款时间：2009-2010年
金融手段：经营性物业贷款
1.资产管理：用1年时间出租率到75%，达到经营性物业贷款要求；
2.贷款额度：达到评估值的50%，是购买价格的80%；
3.万通地产实现部分现金回收。
第四阶段：稳定期——房地产投资基金时间：2011年
金融手段：作为CO-GP发起设立股权投资基金
1.第一轮租约到期，进入换租期，租金收入预计可增长50～80%；
2.SPV的股权估值增长1倍；
3.万通地产与华润信托作为CO-GP，共同发起设立股权投资基金，收购SPV50%的权益；
4.万通地产实现：股权转让的收益，收取基金管理费。
稳定期——房地产投资基金的退出时间：2013年
金融手段：用追加的经营性物业贷款实现股权投资基金成功退出
1.第二轮租约到期，再次换租，租金收入再次可实现40%的增长，是2009年作经营性物业贷款时租金预测收入的2倍左右；
2.重新做经营性物业贷款，物业估值是原来的2倍，贷款额度也是原来的2倍；
3.用增加的贷款金额，分配给基金投资者；
4.万通地产收回50%股权，基金投资者实现年化20%的回报。
稳定期——时间：2014年
万通又是SPV100%的股东，故事还可以继续……
这就是商用物业在不同的阶段可以做的一些金融上的选择。但是所有这些选择都是基于对未来现金流的预测和是否能实现你的预测，只有把这个现金流实现了，而且你这个现金流还是增长的，你所有的手段都可以用。但是如果租金是往下掉的，你所有的手段都会变成你的累赘，因为你的杠杆太高，导致你破产，所以这是双刃剑，有很高的收益，但是作为背后的操盘者，要承担很大的风险。
作为一个投资者应该关注两方面：
一是现金流管理，现金流的管理是投资的商用物业自身所带来的现金流，你的租金收入、你的一些销售回款，怎么样使你的现金流保持一个稳定的增长，这是最最核心的问题。
二是关注操盘者三个方面的能力：选址能力、开发能力、运营能力。
衡量操盘者有没有能力做到这件事情，给你做了很好的现金流预测，他能做到这点吗？或者说你投资的对象，他做不到，你做为投资者你自己有这个能力，他做不到的时候，你接手过来，你来做能够完成这个，这是非常重要的。所以要关注它的选址、开发和运营。
作者系深圳平安不动产有限公司北京城市公司总经理
横向——分类，如：MALL、写字楼、酒店、公寓、OfficePark （园区）、工业厂房、仓库等；
纵向——商用物业的不同阶段，如：拿地、开发、运营、退出等。
第一类是Shopping Mall
目前来看，Shopping Mall是比较热的一个投资方向，随着电商的发展，随着大家购物习惯的改变，慢慢只有两种类型的Shopping Mall可能会生存得比较好一些。一类是城市型Shopping Mall，在城市的核心区、商业中心，像北京的新光天地，人流客流是覆盖整个城市的，生意可以很好地做下去；另外一个是稍微偏一点的郊区、或者是稍微远一点的不在城市市中心的社区型、家庭型的Mall。在这种Mall里面就是体验型的、餐饮类的比重会大一些。
这两类Shopping Mall在后续的时间段里面随着电商的不断冲击，他们的日子还可以很好地过下去，但是其他领域的Mall可能会越来越受到电商的冲击，生意会越来越难做。
第二类是写字楼
目前我们关注一线城市、核心地段的甲级写字楼。不在这个条件内的写字楼，投资回报率也不可能符合我们的需求，当然，不在这个类别的写字楼也能生存，但是它的投资回报率肯定达不到资金的需求。
第三类是酒店
商场、Shopping Mall和写字楼都是选择比较高大上的一些方向，但是酒店呢？选择了稍微低端的一些，我觉得目前国内的市场上去投资一些连锁的快捷酒店，可能还比较符合投资方的一些需求，在资金回报上的需求，不管你投资五星级酒店、四星级酒店，或者三星往上、四星往下的酒店，这样的酒店业主方都挣不到钱，挣钱的都是酒店管理公司。
第四类是公寓
在商用物业领域里面，原来大家知道出租型的公寓，我们都叫服务型公寓，在北京有很多很多，如雅诗阁等，但是大家如果去了解，他们纷纷都在关店，把服务公寓改成散售型的房子卖掉。为什么？因为服务型公寓的商用物业产品的投资回报率越来越低，而且客户越来越少。原来这样的投资公寓的客户都是一些外籍的高管和中国的高管，随着外资企业不断的本土化，这样的高管越来越少，住服务型公寓的人越来越少。本土的人不需要服务型公寓，要么自己买房，要么租一个稍微好一点的私人公寓，不需要租这么贵的。目前的市场无论是北京、上海还是深圳，这样的服务型公寓经营都越来越困难。
有两类公寓我觉得会慢慢成长起来，第一类就是社区型养老公寓，如北京的寸土春晖，我们也比较关注什么样的养老型公寓可以赚钱，能够给业主带来收益，这也是一种模式，是可以做成连锁的；第二类是白领公寓，也可以作成连锁的，选址上难度比较大，但是还是能够给业主带来很高的回报。
所以，像公寓、酒店不一定高大上就会好，服务于普通大众的、客户群稍微往下一点的，给业主会带来更好的回报。
第五类是OfficePark（园区）
一般主要的客户有几类：一是办公溢出，在市中心实在太贵了，只能到郊区办公，可以享受便宜的租金和房价；二是研发办公，他可以在环境比较舒适的、低密度办公环境下办公；三是后台办公，每一个大型企业都有一些后台的部门，比如科技部门、技术部门、呼叫中心等，还有一些后台的维护部门，这些部门不需要在市中心高大上的写字楼里面，完完全全可以在比较远的地方。
第六类是工业厂房
我们不太看好，因为随着制造业的一些改变，再加上以前制造业拿地很好租厂房，都是到政府那里拿一块地，我要盖厂房，自己去投资厂房、出租，这样的回报会很低。
第七类是物流仓库
这是目前来看非常好的投资方向，当然大家也知道已经很热了，有很多的公司都在做这件事情，但是确实有很多的投资者都非常看好物流仓储。物流仓储也有几个局限，第一个局限在于在中国这个版图上，物流是有节点的。
图1是国家发改委去年下发的关于全国物流发展规划的节点布局，有一级节点、二级节点，为什么存在这些节点？因为跟国内整个交通网是关联的，因为物流就得跟交通有关，跟整个交通的规划、分布是有关系的，你在选择做物流的时候，选点的时候是有一定固定要求的。所有的物流企业都会算每个点之间的距离，成本是多少，都会去衡量。
物流仓储有三类产品，都是非常好的方向：
一是城市配送，比如像顺风、圆通这些物流配送企业的仓库，满足城市里面所有的一些物流配送的需求，可以从这个仓库直接到客户手上。做这种城市配送还有一个好处，比如跟电商谈，这个好处是给政府的，由于电商的发展，仓库变成了一个商场，大家知道你从电商上买东西，你不需要实体店，只要从仓库里面把货拿出来就可以，仓库就变成了商场，所有商品的结算都可以放在仓库内部结算，这样地方政府可以把税收留在地方，在仓库所在地把税收留下，否则以前商场开在哪里，税收在哪里，现在是仓库在哪里，税收在哪里，这样地方政府也喜欢，做城市配送，还有税收的控制。
二是陆港场站，这是天津的一个场站，大家知道有码头、港口、空港，这就相当于陆地的一个港口、码头，所以也叫陆港。这个产品也是目前来看非常好的投资方向。
三是冷链，需求越来越大，目前国内不管哪个城市的冷库需求都不能满足这个城市的发展，所以现在投资冷库也有很多的投资机构。
这三类物流仓储如果从投资者的角度看待，我觉得从投资回报方面来看都是不错的投资方向。
以上是我对商用物业的理解，每一类产品的理解讲一些在不同的商用类别上可以寻找到什么样的投资机会，以及如何做这方面的投资，因为每一类商用物业都有自己的特点，都有自己不同的客户群，每一类能够研究清楚，其实都是比较难的事情。 下面再从纵向来看看，每一类商用物业，那么多种类的商用物业，在什么样的阶段里面进去可以赚钱，大家知道商用物业有很多的阶段，有刚刚拿地的，有刚刚建的，有竣工的，有租赁的，有退出的，在不同的阶段，用什么样的办法可以进去，让投资者赚到钱。
案例：北京万通中心
这个案例是我亲身经历的，可以比较详细地剖析一下，在不同的阶段，什么样的金融手段、什么样的投资者会感兴趣进去。
第一阶段：拿地——“小股操盘”模式时间：2003年
金融手段：引入投资者，股份比例：万通20%，其他投资者80%；
万通作为操盘方的权益：
1.20%的分红权；
2.收取品牌使用费和项目管理费：项目总投资的2.5%；
3.超额利润的奖励：项目设定一个利润比例，超过部分，万通分80%，其他投资者分20%。
第二阶段：开发——“散售+整售”模式时间：2004-2007年
金融手段：开发贷和销售回款
1.散售比例：60%左右；
2.整售的楼栋相对独立，且配置标准相对较高；
3.先散售，整栋放在最后，保留持有运营的可能。
第三阶段：孵化期——法人按揭时间：2008年
金融手段：5成的“法人按揭”；
1.由于万通地产成立一新公司（SPV）来购买资产（万通中心D座），因此符合银行“法人按揭”贷款产品的要求；
2.按揭成数：5成。
孵化期——经营性物业贷款时间：2009-2010年
金融手段：经营性物业贷款
1.资产管理：用1年时间出租率到75%，达到经营性物业贷款要求；
2.贷款额度：达到评估值的50%，是购买价格的80%；
3.万通地产实现部分现金回收。
第四阶段：稳定期——房地产投资基金时间：2011年
金融手段：作为CO-GP发起设立股权投资基金
1.第一轮租约到期，进入换租期，租金收入预计可增长50～80%；
2.SPV的股权估值增长1倍；
3.万通地产与华润信托作为CO-GP，共同发起设立股权投资基金，收购SPV50%的权益；
4.万通地产实现：股权转让的收益，收取基金管理费。
稳定期——房地产投资基金的退出时间：2013年
金融手段：用追加的经营性物业贷款实现股权投资基金成功退出
1.第二轮租约到期，再次换租，租金收入再次可实现40%的增长，是2009年作经营性物业贷款时租金预测收入的2倍左右；
2.重新做经营性物业贷款，物业估值是原来的2倍，贷款额度也是原来的2倍；
3.用增加的贷款金额，分配给基金投资者；
4.万通地产收回50%股权，基金投资者实现年化20%的回报。
稳定期——时间：2014年
万通又是SPV100%的股东，故事还可以继续……
这就是商用物业在不同的阶段可以做的一些金融上的选择。但是所有这些选择都是基于对未来现金流的预测和是否能实现你的预测，只有把这个现金流实现了，而且你这个现金流还是增长的，你所有的手段都可以用。但是如果租金是往下掉的，你所有的手段都会变成你的累赘，因为你的杠杆太高，导致你破产，所以这是双刃剑，有很高的收益，但是作为背后的操盘者，要承担很大的风险。
作为一个投资者应该关注两方面：
一是现金流管理，现金流的管理是投资的商用物业自身所带来的现金流，你的租金收入、你的一些销售回款，怎么样使你的现金流保持一个稳定的增长，这是最最核心的问题。
二是关注操盘者三个方面的能力：选址能力、开发能力、运营能力。
衡量操盘者有没有能力做到这件事情，给你做了很好的现金流预测，他能做到这点吗？或者说你投资的对象，他做不到，你做为投资者你自己有这个能力，他做不到的时候，你接手过来，你来做能够完成这个，这是非常重要的。所以要关注它的选址、开发和运营。
作者系深圳平安不动产有限公司北京城市公司总经理