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【摘 要】建立和实施不动产登记制度是我国实施机构改革和政府职能转变的一项重大改革任务，党中央、国务院高度重视，全社会广泛关注。为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，坚定不移地落实登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”要求，逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制，完善不动产登记制度，完成不动产统一登记信息化建设，是当前不动产登记工作的重要内容。
【关键词】不动产；统一登记；信息化
一、背景
我国的不动产因管理机构不同而由不同机构登记，如房屋由住房和城乡建设部门主管和登记，建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门负责登记，草地由农业部门进行主管和登记，林地由林业部门进行管理和登记，承包经营权的耕地由农业部门进行登记。初步统计，我国涉及不动产登记的部门和机构繁多，有近10个。
2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了《物权法》，该法设专节规定了不动产登记制度。《物权法》确立了统一的不动产登记制度、明确了不动产登记的效力、规定了不动产登记的程序、健全了不动产登记的类型、规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任。
2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。有国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
2014年1月，中共编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》，其中明确规定：由国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作。
2014年4月21日，国土部给出不动产统一登记实践表：在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》施行。
二、建设目标
在研究现有不动产（土地、房屋）调查、登记成果、系统、数据库的基础上，通过对各类不动产已有调查、登记成果、系统、数据库的标准、规程和规范等技术性要求进行整理和分析，依据不动产登记的法律法规和规范性文件，引入产权登记、权籍调查、数字化测绘、数字制图、全球定位系统、航天航空遥感、地理信息系统、数据库管理系统等先进的、成熟的不动产技术成果，研发不动产登记管理系统软件，实现不动产统一登记发证。
三、建设任务
（1）根据国土资源部不动产登记信息管理平台建设总体方案要求，并结合实际的登记业务需要，建设不动产统一登记信息平台。
（2）对土地登记档案和房屋登记档案进行整理，并开发不动产登记档案管理系统，对业务办公流转过程中所输入或输出的档案文件进行管理。
（3）对土地登记数据和房产登记数据进行整理、补充和完善，依据不动产登记数据库标准，研发数据转换工具，实现土地和房屋登记数据向不动产登记数据库的转换。
（4）根据不动产统一登记的业务要求，对土地登记和房屋登记的流程进行梳理、整合、细化，从简化审批手续、便民利民和地方特色角度进行流程再造，并实现全业务覆盖。
四、建设内容
不动产统一登记信息化建设主要包括不动产统一登记信息管理平台建设、不动产档案管理系统建设、不动产登记信息数据库整合建库以及流程再造几个部分。
（一）不动产统一登记信息管理平台建设
不动产统一登记信息平台是不动产登记系统建设中的核心，负责全部不动产登记业务的办理和不动产档案系统的搭建。平台围绕各级不动产登记部门的内部办公、管理、协调、监督、决策等业务，按照“標准统一、功能完善、分级联动、业务协同”的原则设计，以实现信息采集标准化，登记业务规范化、流程化，档案管理电子化。
（二）不动产登记档案管理系统建设
满足不动产登记相关档案管理要求，具备数据录入、整理编目、检索查询、统计报表、借阅管理等基本功能，实现电子档案与不动产登记业务系统的融合，实现不动产登记业务系统、业务流程办结归档的档案数字化管理。
（三）不动产登记信息数据库整合建库
依据不动产登记信息管理平台的建设目标和技术标准规范体系，整合汇集国土、住建、农业、林业、海洋等资源信息，建立各级互联互通的不动产登记数据资源体系，为不动产登记业务和信息共享查询服务提供信息保障。并建立数据实时动态更新机制，保证不动产登记信息的完备、准确、及时。
数据库整合建库的基本原则：
（1）规范。对现有的不动产登记信息进行规范化梳理，对同名异质或者同质异名的登记指标和相互交叉的权利信息进行整合，实现不动产登记信息表达规范，语义一致。
（2）完整。整合过程中要严格按照相关数据库标准和规范的要求，容纳数据库标准的全部信息，不重不漏。
（3）一致。整合后的登记信息与整合前信息保持绝对一致。
数据整合内容：
（1）空间数据整合：对现有土地登记涉及的空间信息进行拓扑检查、图形处理，完善不动产登记图形信息，与不动产登记薄建立有效关联。
（2）土地登记数据整理：土地登记数据整理包括对现有土地登记数据库中数据的整理完善和未入库数据的整理、补录和完善，并实现上述土地登记数据向不动产登记数据库的转换。
（3）房产登记数据整理：房产数据整理包括对房产登记数据库中数据的整理、完善和未入库数据的整理、补录和完善，并实现将上述房产登记数据向不动产登记数据库的转换。
（4）土地登记数据和房产登记数据关联：将整合的土地登记数据和房产登记数据进行挂接。 （5）档案整理：将所有土地登记档案进行转换与标准化处理，并实现档案数据与不动产登记数据库的关联；将所有房产档案与不动产登记数据关联。对于已经灭籍和注销的非现势性档案数据不进行关联。
（四）流程再造
流程再造是实现不动产统一登记的关键环节。充分结合地区实际，对现行的行政审批事项进行全面认真梳理。制定切合实际的工作方案，确保按照“四全”服务模式的要求，实现不动产统一登记。
在理清现有各类型登记工作流程基础上，按照《不动产登记暂行条例》，从常见的业务流程开始整合，兼顾新机制和老办法，完成各类型业务归并、细化的分类工作。在业务分类的基础上，制定完成各类不动产登记业务的工作流程。在完成流程制定的基础上，按照不动产统一登记的要求，集中对各项登记流程进行梳理优化，最终确定各类流程的办理环节与办理时限。
在流程再造的基礎上，利用不动产登记系统中的电子政务流程表单重新定制功能，进行流程表单的重新定制，并结合实际流程再造后不动产申请、登记、审核、缮证等功能需求，重新进行定制开发。
（五）系统接口开发
开发不动产登记与商品房网上签约及备案系统接口，实现不动产登记和网备系统的互通共享。
五、结语
不动产登记信息化平台将成为各级不动产登记机构履行职责的重要手段，将在保障不动产交易安全、维护公众不动产权益、完善社会征信体系中发挥重要作用。
参考文献
[1] 王履华，孙在宏，彭英，丁远.不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究[J].地理信息世界，2014.
[2] 郑少楠.面向不动产登记的信息系统集成平台关键技术研究[D].杭州：浙江大学，2014.
[3] 武东海.不动产登记信息管理基础平台建设研究[J].国土资源，2014.
[4] 曾庆洋.建立不动产统一登记制度的必要性与重要性[J].中外企业家，2014（29）..
[5] 张迎涛.不动产登记机构设置研究[A].财产权与行政法保护—中国法学会行政法学研究会.2007年年会论文集[C].2007.
[6] 吕艳辉.从《物权法》相关规定看不动产登记的服务功能[A].中国法学会行政法学研究会2008年年会论文集（下册）[C].2008.
【关键词】不动产；统一登记；信息化
一、背景
我国的不动产因管理机构不同而由不同机构登记，如房屋由住房和城乡建设部门主管和登记，建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门负责登记，草地由农业部门进行主管和登记，林地由林业部门进行管理和登记，承包经营权的耕地由农业部门进行登记。初步统计，我国涉及不动产登记的部门和机构繁多，有近10个。
2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了《物权法》，该法设专节规定了不动产登记制度。《物权法》确立了统一的不动产登记制度、明确了不动产登记的效力、规定了不动产登记的程序、健全了不动产登记的类型、规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任。
2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。有国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
2014年1月，中共编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》，其中明确规定：由国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作。
2014年4月21日，国土部给出不动产统一登记实践表：在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》施行。
二、建设目标
在研究现有不动产（土地、房屋）调查、登记成果、系统、数据库的基础上，通过对各类不动产已有调查、登记成果、系统、数据库的标准、规程和规范等技术性要求进行整理和分析，依据不动产登记的法律法规和规范性文件，引入产权登记、权籍调查、数字化测绘、数字制图、全球定位系统、航天航空遥感、地理信息系统、数据库管理系统等先进的、成熟的不动产技术成果，研发不动产登记管理系统软件，实现不动产统一登记发证。
三、建设任务
（1）根据国土资源部不动产登记信息管理平台建设总体方案要求，并结合实际的登记业务需要，建设不动产统一登记信息平台。
（2）对土地登记档案和房屋登记档案进行整理，并开发不动产登记档案管理系统，对业务办公流转过程中所输入或输出的档案文件进行管理。
（3）对土地登记数据和房产登记数据进行整理、补充和完善，依据不动产登记数据库标准，研发数据转换工具，实现土地和房屋登记数据向不动产登记数据库的转换。
（4）根据不动产统一登记的业务要求，对土地登记和房屋登记的流程进行梳理、整合、细化，从简化审批手续、便民利民和地方特色角度进行流程再造，并实现全业务覆盖。
四、建设内容
不动产统一登记信息化建设主要包括不动产统一登记信息管理平台建设、不动产档案管理系统建设、不动产登记信息数据库整合建库以及流程再造几个部分。
（一）不动产统一登记信息管理平台建设
不动产统一登记信息平台是不动产登记系统建设中的核心，负责全部不动产登记业务的办理和不动产档案系统的搭建。平台围绕各级不动产登记部门的内部办公、管理、协调、监督、决策等业务，按照“標准统一、功能完善、分级联动、业务协同”的原则设计，以实现信息采集标准化，登记业务规范化、流程化，档案管理电子化。
（二）不动产登记档案管理系统建设
满足不动产登记相关档案管理要求，具备数据录入、整理编目、检索查询、统计报表、借阅管理等基本功能，实现电子档案与不动产登记业务系统的融合，实现不动产登记业务系统、业务流程办结归档的档案数字化管理。
（三）不动产登记信息数据库整合建库
依据不动产登记信息管理平台的建设目标和技术标准规范体系，整合汇集国土、住建、农业、林业、海洋等资源信息，建立各级互联互通的不动产登记数据资源体系，为不动产登记业务和信息共享查询服务提供信息保障。并建立数据实时动态更新机制，保证不动产登记信息的完备、准确、及时。
数据库整合建库的基本原则：
（1）规范。对现有的不动产登记信息进行规范化梳理，对同名异质或者同质异名的登记指标和相互交叉的权利信息进行整合，实现不动产登记信息表达规范，语义一致。
（2）完整。整合过程中要严格按照相关数据库标准和规范的要求，容纳数据库标准的全部信息，不重不漏。
（3）一致。整合后的登记信息与整合前信息保持绝对一致。
数据整合内容：
（1）空间数据整合：对现有土地登记涉及的空间信息进行拓扑检查、图形处理，完善不动产登记图形信息，与不动产登记薄建立有效关联。
（2）土地登记数据整理：土地登记数据整理包括对现有土地登记数据库中数据的整理完善和未入库数据的整理、补录和完善，并实现上述土地登记数据向不动产登记数据库的转换。
（3）房产登记数据整理：房产数据整理包括对房产登记数据库中数据的整理、完善和未入库数据的整理、补录和完善，并实现将上述房产登记数据向不动产登记数据库的转换。
（4）土地登记数据和房产登记数据关联：将整合的土地登记数据和房产登记数据进行挂接。 （5）档案整理：将所有土地登记档案进行转换与标准化处理，并实现档案数据与不动产登记数据库的关联；将所有房产档案与不动产登记数据关联。对于已经灭籍和注销的非现势性档案数据不进行关联。
（四）流程再造
流程再造是实现不动产统一登记的关键环节。充分结合地区实际，对现行的行政审批事项进行全面认真梳理。制定切合实际的工作方案，确保按照“四全”服务模式的要求，实现不动产统一登记。
在理清现有各类型登记工作流程基础上，按照《不动产登记暂行条例》，从常见的业务流程开始整合，兼顾新机制和老办法，完成各类型业务归并、细化的分类工作。在业务分类的基础上，制定完成各类不动产登记业务的工作流程。在完成流程制定的基础上，按照不动产统一登记的要求，集中对各项登记流程进行梳理优化，最终确定各类流程的办理环节与办理时限。
在流程再造的基礎上，利用不动产登记系统中的电子政务流程表单重新定制功能，进行流程表单的重新定制，并结合实际流程再造后不动产申请、登记、审核、缮证等功能需求，重新进行定制开发。
（五）系统接口开发
开发不动产登记与商品房网上签约及备案系统接口，实现不动产登记和网备系统的互通共享。
五、结语
不动产登记信息化平台将成为各级不动产登记机构履行职责的重要手段，将在保障不动产交易安全、维护公众不动产权益、完善社会征信体系中发挥重要作用。
参考文献
[1] 王履华，孙在宏，彭英，丁远.不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究[J].地理信息世界，2014.
[2] 郑少楠.面向不动产登记的信息系统集成平台关键技术研究[D].杭州：浙江大学，2014.
[3] 武东海.不动产登记信息管理基础平台建设研究[J].国土资源，2014.
[4] 曾庆洋.建立不动产统一登记制度的必要性与重要性[J].中外企业家，2014（29）..
[5] 张迎涛.不动产登记机构设置研究[A].财产权与行政法保护—中国法学会行政法学研究会.2007年年会论文集[C].2007.
[6] 吕艳辉.从《物权法》相关规定看不动产登记的服务功能[A].中国法学会行政法学研究会2008年年会论文集（下册）[C].2008.