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【摘要】本文在分析物业管理企业开展养老服务背景及研究现状的基础上，从社区物业养老政策、硬件设施、服务技能、经济效益等四个方面分析物业管理企业开展养老服务的障碍性因素，最终提出10项影响物业企业开展养老服务的障碍性因素。
【关键词】社区养老；物业管理企业；保健康复；无障碍设施
一、研究现状
经过对检索出的文献的归纳整理，目前的物业管理与社区养老结合起来的研究主要集中在物业管理企业开展社区养老服务的基础、意义和物业管理企业开展社区养老服务的内容等两个方面。
物业管理企业开展社区养老服务的基础、意义方面的现行研究现状。孙松林（2015）提出社区养老是以家庭为核心，以社区为依托，以老年人日常生活照料和精神慰藉为主要内容，以上门服务和社区日托为主要形式，并引入养老机构专业服务的新型养老方式。物业管理企业要通过助力居家养老，在主打亲情品牌的同时，提升自己的市场竞争力。李建恒（2010）认为“社区养老” 服务模式相对于家庭养老和养老院养老而言，可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处，是一种扬长避短的理想养老模式。谢罗群（2013）认为物业服务企业开展社区养老服务具有如下优势：掌握着业主的家庭信息；物业服务企业拥有会所、场地及设施管理的主导权；物业服务企业可以实现24小时服务；物业服务企业能满足业主“花钱买服务”的各类养老需求。
物业管理企业开展社区养老服务的内容方面的研究现状。徐青山（2014）总结卓达物业提出的基于互联网技术，搭建020社区养老服务管理体系。服务内容包括推送家政护理、营养配餐、医疗保健、金融保险、文化娱乐、教育培训、特色旅游等。
二、障碍性影响因素
1.社区物业养老政策
近年来，从中央到各地方出台诸多扶持养老产业发展的政策，涉及土地、人才培养、养老机构、居家养老、行政审批、医养结合、政府购买服务等方方面面，但是没有关于物业管理企业开展养老服务的相关政策。梳理各相关政策，物业管理企业开展养老服务主要存在以下方面的政策性障碍。
行政审批。养老机构设立须具备一定的条件，包括：名称、住所、机构章程和管理制度；符合国家环境保护、消防安全、卫生防疫等要求的基本生活用房、设施设备和活动场地；管理人员、专业技术人员和服务人员；资金；床位数在10张以上等。然而对于物业管理企业而言，其已为正常开展物业经营管理活动的法人，这些条件的要求显然限制了物业管理企业开展养老服务。物业管理企业开展的养老服务内容有别于专业性的照料、康复类养老机构，在设立条件上也应当有所区别。
社区物业养老人才政策。教育部等9部门联合发文提出，建立以职业教育为主体，应用型本科和研究生教育层次相互衔接，学历教育和职业培训并重的养老服务人才培养培训体系。然而养老服务与物业管理分属不同的专业，具体不同的课程体系。为更好培养社区物业养老人才，建议在物业管理专业中增设养老的相关课程或者专业方向。
优惠政策。目前开办养老机构有多种优惠，如床位补贴；免征或减半征收有關行政事业性收费；水、电、气等价格优惠等，优惠政策更多的是以床位为单位进行的。而物业管理企业开展的养老服务为日间照料中心、老年人活动中心性质，有些甚至不设床位。应该针对日间照料中心、老年人活动中心出台专门的优惠政策，如包括但不限于物业租金补贴、税收优惠等。
2.硬件设施
物业管理企业开展养老服务的对象主要为生活不能完全自理、日常生活需要一定照料的半失能老年人，其在日间需要饮食、休闲、娱乐、康复等。因而在小区设立的日间照料中心需要包括膳食设备设施、医疗设备设施、休闲娱乐设备设施、无障碍设备设施等。其中医疗设施设备、无障碍设施存在一定程度的障碍。
医疗设备设施。考虑服务对象为生活不能完全自理、日常生活需要一定照料的半失能老年人，服务机构需要配备相关的医疗康复设备。医疗设备设施相比膳食、休闲娱乐设备，具有价格高、操作复杂的特点。在服务机构配备哪些医疗设备对物业管理企业开展养老服务形成一定障碍，而对于医养结合的服务机构而言，这项因素更加突出。
3.服务技能
物业管理企业开展养老服务需要为半失能老人提供膳食供应、照料服务、保健康复、医疗服务、休闲娱乐、精神慰藉、紧急援助、上门照护等服务。其中照料服务、保健康复、医疗服务存在一定程度的障碍。
照料服务技能。为半失能老人提供照料服务，主要有协助老人关节、肌肉活动；皮肤清洁卫生或助浴；大小便照料等。协助老人关节、肌肉活动，须依据老人的实际情况，采取不同的方法，这需要相关工作人员具有相应的照料服务技能。而一般的人员需要学习、培训到一定程度才具备此技能，因而该技能会形成一定障碍。
保健康复服务技能。保健是指以维持、促进老年人健康为目的，为老年人提供疾病的预防、治疗、功能锻炼等综合服务，促进老年保健。康复在于恢复年迈体衰者及因伤、病致残老年人的日常生活活动能力，提高生活自理程度，减少发生久病卧床和老年性痴呆的机会。这需要服务机构具有良好的服务技能，该技能会形成一定障碍。
4.经济效益
企业以赢利为目的，作为一个经营项目必须要从经济效益上进行考虑。物业管理企业开展养老服务从投资利润率和投资回收期看不甚理想。该项目投资利润率不高，对社会资本不具有明显的吸引力，且投资回收期较长，形成一定障碍。
参考文献：
[1]孙松林.物业管理企业助力居家养老的意义[J].现代物业，2015，12（2）：90-91.
[2]李建恒.社区养老：物业服务企业应有所为且大有可为[J].中国物业管理，2010，12（9）：35-37.
[3]谢罗群.成飞物业探路社区养老产业[J].中国物业管理，2013，12（1）：37-39.
[4]徐青山.科技助力，社区养老服务再升级——卓达物业全龄化社区养老服务实践分享[J].中国物业管理，2014，12（8）：12-13.
[5]朱中一.养老产业一定要做好细分工作[J].中国房地产业.2014.12
基金项目：
浙江省教育厅项目“物业管理企业开展社区养老服务障碍性因素评价研究"。
【关键词】社区养老；物业管理企业；保健康复；无障碍设施
一、研究现状
经过对检索出的文献的归纳整理，目前的物业管理与社区养老结合起来的研究主要集中在物业管理企业开展社区养老服务的基础、意义和物业管理企业开展社区养老服务的内容等两个方面。
物业管理企业开展社区养老服务的基础、意义方面的现行研究现状。孙松林（2015）提出社区养老是以家庭为核心，以社区为依托，以老年人日常生活照料和精神慰藉为主要内容，以上门服务和社区日托为主要形式，并引入养老机构专业服务的新型养老方式。物业管理企业要通过助力居家养老，在主打亲情品牌的同时，提升自己的市场竞争力。李建恒（2010）认为“社区养老” 服务模式相对于家庭养老和养老院养老而言，可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处，是一种扬长避短的理想养老模式。谢罗群（2013）认为物业服务企业开展社区养老服务具有如下优势：掌握着业主的家庭信息；物业服务企业拥有会所、场地及设施管理的主导权；物业服务企业可以实现24小时服务；物业服务企业能满足业主“花钱买服务”的各类养老需求。
物业管理企业开展社区养老服务的内容方面的研究现状。徐青山（2014）总结卓达物业提出的基于互联网技术，搭建020社区养老服务管理体系。服务内容包括推送家政护理、营养配餐、医疗保健、金融保险、文化娱乐、教育培训、特色旅游等。
二、障碍性影响因素
1.社区物业养老政策
近年来，从中央到各地方出台诸多扶持养老产业发展的政策，涉及土地、人才培养、养老机构、居家养老、行政审批、医养结合、政府购买服务等方方面面，但是没有关于物业管理企业开展养老服务的相关政策。梳理各相关政策，物业管理企业开展养老服务主要存在以下方面的政策性障碍。
行政审批。养老机构设立须具备一定的条件，包括：名称、住所、机构章程和管理制度；符合国家环境保护、消防安全、卫生防疫等要求的基本生活用房、设施设备和活动场地；管理人员、专业技术人员和服务人员；资金；床位数在10张以上等。然而对于物业管理企业而言，其已为正常开展物业经营管理活动的法人，这些条件的要求显然限制了物业管理企业开展养老服务。物业管理企业开展的养老服务内容有别于专业性的照料、康复类养老机构，在设立条件上也应当有所区别。
社区物业养老人才政策。教育部等9部门联合发文提出，建立以职业教育为主体，应用型本科和研究生教育层次相互衔接，学历教育和职业培训并重的养老服务人才培养培训体系。然而养老服务与物业管理分属不同的专业，具体不同的课程体系。为更好培养社区物业养老人才，建议在物业管理专业中增设养老的相关课程或者专业方向。
优惠政策。目前开办养老机构有多种优惠，如床位补贴；免征或减半征收有關行政事业性收费；水、电、气等价格优惠等，优惠政策更多的是以床位为单位进行的。而物业管理企业开展的养老服务为日间照料中心、老年人活动中心性质，有些甚至不设床位。应该针对日间照料中心、老年人活动中心出台专门的优惠政策，如包括但不限于物业租金补贴、税收优惠等。
2.硬件设施
物业管理企业开展养老服务的对象主要为生活不能完全自理、日常生活需要一定照料的半失能老年人，其在日间需要饮食、休闲、娱乐、康复等。因而在小区设立的日间照料中心需要包括膳食设备设施、医疗设备设施、休闲娱乐设备设施、无障碍设备设施等。其中医疗设施设备、无障碍设施存在一定程度的障碍。
医疗设备设施。考虑服务对象为生活不能完全自理、日常生活需要一定照料的半失能老年人，服务机构需要配备相关的医疗康复设备。医疗设备设施相比膳食、休闲娱乐设备，具有价格高、操作复杂的特点。在服务机构配备哪些医疗设备对物业管理企业开展养老服务形成一定障碍，而对于医养结合的服务机构而言，这项因素更加突出。
3.服务技能
物业管理企业开展养老服务需要为半失能老人提供膳食供应、照料服务、保健康复、医疗服务、休闲娱乐、精神慰藉、紧急援助、上门照护等服务。其中照料服务、保健康复、医疗服务存在一定程度的障碍。
照料服务技能。为半失能老人提供照料服务，主要有协助老人关节、肌肉活动；皮肤清洁卫生或助浴；大小便照料等。协助老人关节、肌肉活动，须依据老人的实际情况，采取不同的方法，这需要相关工作人员具有相应的照料服务技能。而一般的人员需要学习、培训到一定程度才具备此技能，因而该技能会形成一定障碍。
保健康复服务技能。保健是指以维持、促进老年人健康为目的，为老年人提供疾病的预防、治疗、功能锻炼等综合服务，促进老年保健。康复在于恢复年迈体衰者及因伤、病致残老年人的日常生活活动能力，提高生活自理程度，减少发生久病卧床和老年性痴呆的机会。这需要服务机构具有良好的服务技能，该技能会形成一定障碍。
4.经济效益
企业以赢利为目的，作为一个经营项目必须要从经济效益上进行考虑。物业管理企业开展养老服务从投资利润率和投资回收期看不甚理想。该项目投资利润率不高，对社会资本不具有明显的吸引力，且投资回收期较长，形成一定障碍。
参考文献：
[1]孙松林.物业管理企业助力居家养老的意义[J].现代物业，2015，12（2）：90-91.
[2]李建恒.社区养老：物业服务企业应有所为且大有可为[J].中国物业管理，2010，12（9）：35-37.
[3]谢罗群.成飞物业探路社区养老产业[J].中国物业管理，2013，12（1）：37-39.
[4]徐青山.科技助力，社区养老服务再升级——卓达物业全龄化社区养老服务实践分享[J].中国物业管理，2014，12（8）：12-13.
[5]朱中一.养老产业一定要做好细分工作[J].中国房地产业.2014.12
基金项目：
浙江省教育厅项目“物业管理企业开展社区养老服务障碍性因素评价研究"。