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摘要：本文采用1996—2010年数据，以计量经济分析方法为工具，对FDI与房地产业经济增长进行了定量分析。结果表明，FDI对房地产业的经济增长具有很强的促进作用；在5%的显著水平下，中国当期房地产业的经济增长是滞后3期FDI的Granger原因；在5%的显著水平下，中国当期FDI是滞后3期房地产业的经济增长的Granger原因。根据本文的实证研究结果，为如何利用FDI推动房地产业的经济增长进行探讨研究。
关键词：房地产业；经济增长；FDI；协整关系；因果关系
一、引言
自1998年中国实施住宅市场化以来，中国房地产业得到快速发展。2003年，房地产业开始进入快速发展通道，房地产业的经济增值由2003年的740.33亿美元增加到2010年的3296.49億美元，增长445.27%，房地产业成长为中国经济的支柱产业。1997年，中国吸引FDI452.57亿美元，其中制造业281.2亿美元，占比62.13%，房地产业51.69亿美元，占比11.42%。2010年，中国的FDI达到900.33亿美元，其中制造业467.71亿美元，占比51.95%，房地产业167.96亿美元，占比18.66%。由此，可以看出外商直接投资结构中，制造业的比重仍旧占据一半以上，但已经出现明显的下降，而房地产业的比重增加明显。
我国房地产业得到快速发展，2010年房地产产值为3296.49亿美元，相比1996年的314.83亿美元增长了10倍多。同时，房地产业的外商直接投资也由1997年的51.69亿美元增加到2010年的167.96亿美元。外商直接投资对于我国房地产业的发展有着重要的贡献作用。为了进一步研外商直接投资是如何促进房地产业的发展、房地产业和外商直接投资二者之间存在何种的关系以及政府如何用好FDI，本文试图用计量经济的方法进行实证研究。
二、文献综述
中国在快速发展经济的过程中，各级政府非常重视外商资本的引进。FDI对促进经济快速发展、技术水平提高以及更新管理理念等方面发挥了很大的促进作用。因此，国内外关于中国经济增长与外商直接投资的研究很多。但对于中国房地产业与FDI的研究文献较少，尤其是关于二者之间的实证研究更少。
刘志宇通过研究发现，外资的进入使房地产市场的投资总量得以增加，同时提高了我国房地产业的技术水平，并促进相关上下游行业的技术水平提高。罗汉认为，外国开发商和建筑商带来先进的大型施工机械、施工技术以及相关管理经验，有利于我国房地产行业技术水平的提高和产值的增长。
万伦来、陈希希采用中国省际1999-2004年房地产业面板数据，计量分析房地产业FDI对房地产业技术效率水平的影响。研究结果表明：FDI对提高中国房地产行业技术效率整体水平的影响并不明显；从区域分布来看，FDI对东部地区房地产业技术效率水平的提高有明显的促进作用，相比，对中西部地区房地产业技术效率的提高却没有多大的影响。
戎雪以我国1997年-2006年房地产市场的FDI总额和房地产开发业FDI为样本，分析前二者与我国房地产销售额、房地产投资额和房地产价格之间的关系，研究结果表明：FDI总额与我国房地产销售额、房地产投资额和房地产价格相关性非常高，属于正相关；此外，通过一元线性回归得出，FDI总额对我国房地产投资额和房地产销售额影响很大。
上述学者对于房地产与FDI的研究，有很大的理论和实际研究价值但是，研究的对象选取时，大多侧重于选取某个省份或地区来研究，以免缺乏全局性的说服性。一些学者虽然研究对象选取全国各身份面板数据，但对于二者之间是否才在Grangery因果关系没有进行深入研究。
三、中国房地产业FDI的经济增效应实证研究
1.数据、变量的选取以及分析说明
本文实证分析所采用的样本取自1996—2010年的年度数据，选取中国房地产业外商直接投资、房地产业增加值作为分析变量。文中gdp代表房地产业增加值、fdi代表房地产业FDI，单位为亿美元；对gdp、fdi取对数转变为LNGDP、LNFDI，分别用X、Y替代LNGDP、LNFDI。本文数据数据主要来源于历年《中国统计年鉴》、历年《中国人民银行统计年鉴》。本文实证分析基于计量软件Eviews6.0。利用软件绘制出。
根据相关数据进行分析，可以看出：
1996-2010年，中国房地产业FDI和中国房地产业历年整个产业增加值均保持同方向的长期增长态势，中国房地产业历年FDI对数值、产业增加值对数值生成的曲线形态相似度有一定程度类似，可以初步确定中国房地产业FDI对房地产业GDP存在一定得影响。
2.实证分析
（1）平稳性检验
如果随机过程的均值和方程在时间过程上是常数，且任意两时期之间的协方差只依赖于两时期间的距离，不依赖于实际时间的变化，则此随机过程是平稳的，反之，称之为非平稳。进行时间序列分析，主要判断其平稳性。本文采取增广的迪基—富勒检验（ADF检验），也称之为单位根检验。本文统一采用90%置信度。
通过ADF检验时间序列的平稳性，结果表明：X、Y序列都是非平稳序列，Xt～I（2），Yt～I（2）。
（2）协整检验
若非平稳时间序列的某种线性组合是平稳时间序列，则这些非平稳时间序列之间存在协整关系。由表一可知，X、Y都是二阶单整的，即I（2），本文采用E—G两步法进行协整关系检验。
第一步：用OLS方法估计协整回归方程为：
Yt=1.638108+1.179197Xt+ut
（2.406286） （7.591205） R2=0.815933 F=57.62639 D.W=0.579379 说明：指标加下标t表示第t期数据，u为随机扰动项，括号内数值为系数对应于T统计量的取值，R2为衡量拟合度的判定系数，D.W为衡量自相关程度的杜宾—瓦尔森统计量。
第二步：对残差序列ut进行单位根检验，结果如下表，残差序列是平稳序列，说明房地产业FDI与房地产业增加值之间存在协整关系。
（3）Granger因果关系检验
经济活动中的各种变量有的可能有相似的变化趋势，在回归中会表现较好的显著性和拟合度，但单纯的显著性检验已不能满足研究的需要。格兰杰因果检验是目前用于检验两个变量之间因果关系的一种常用方法。
利用Granger因果关系来检验1996-2010年中国房地产业FDI与房地产业增加值之间的因果关系。检验结果表明，在10%显著水平下，当期房地产业增加值近似于当期、滞后1期或之后2期的房地产业FDI的Grange原因。中国当期的房地产业FDI是滞后3期的房地产业增加值的Grange原因，当期房地产业增加值是滞后3期的房地产业FDI的Grange原因。
3.研究结论
通过以上进行实证研究，得到以下结论：
（1）中国房地产业FDI对房地产业产值增长有较强的拉动作用。尽管房地产业FDI和产业增加值都是非平稳序列，但二者之间存在协整关系，也就意味着二者之间存在长期的稳定关系。协整方程表示：当外商投资增加1%时，可使房地产业增加值增加1.179197%。
（2）FDI是房地产业增加值是滞后3期的Granger原因。FDI是房地产业增加值的Granger原因不具有稳定性，可见FDI不是房地产业增加值持续上涨的主要原因和动力。
（3）不论是当期，还是滞后1期、滞后2期或滞后3期，房地产业增加值都是房地产业FDI的Granger原因，且具有长期的稳定性。
四、政策建议
1.加大房地产业开放力度，构建良好的投资环境
中国政府应当进一步增加房地产业的开放力度，增强市场竞争力度，实现投资主体多元化，形成良好的竞争环境，促进房地产业的良性循环和健康平稳发展。优化市场的法律环境，做好知识产权保护工作。完善基础设施建设，为FDI提供一个便捷、高效、安全的外部环境。培养房地产业所需各类人才，拓宽人才培养途径，为房地产业FDI提供一个良好的软环境。
2.引导外资投向，优化房地产业FDI的结构
针对当前国家对房地产业实行严格的宏观调控政策，影响FDI投资中国房地产业的进程。政府部门除出台一些优惠政策外，还应合理引导外资投向，用优惠政策鼓励FDI投向中国的经济适用房、廉租房、公租房建设，同时也可以学习国外房地产公司先进的营运模式、管理经验和技术水平。
3.制定完善的房地产业法规政策，加强房地产业FDI的监督和管理
房地产业是一个资金密集型产业，涉及的资金量大，对国民经济的健康运行关系巨大。一旦外资投资房地产业没有得到有效的监管，很容易产生严重的投机行为。增加扩大房产税试点城市和地区，提高FDI的投机成本，规范房地产市场FDI的投机行为。建立房地产市场信息和预警系统，关注房地产业FDI的动向，监控市场风险。
参考文献：
[1]张清勇 郑环环：中国住宅投资引领经济增长吗？[J].经济研究，2012（2）：67—78.
[2]盖骁敏 姚晓：外商投资与山东省制造业产業集聚研究[J].山东社会科学，2011（8）.
[3]樊欢欢 张凌云：Eviews统计分析与应用[M].机械工业出版社，2009.
[4]刘 颖：我国房地产业外资进入现状及影响的实证分析.西南财经大学硕士学位论文，2009.
[5]叶 挺：外商直接投资对南京市房地产市场的影响[J].科苑，2010（9）.
关键词：房地产业；经济增长；FDI；协整关系；因果关系
一、引言
自1998年中国实施住宅市场化以来，中国房地产业得到快速发展。2003年，房地产业开始进入快速发展通道，房地产业的经济增值由2003年的740.33亿美元增加到2010年的3296.49億美元，增长445.27%，房地产业成长为中国经济的支柱产业。1997年，中国吸引FDI452.57亿美元，其中制造业281.2亿美元，占比62.13%，房地产业51.69亿美元，占比11.42%。2010年，中国的FDI达到900.33亿美元，其中制造业467.71亿美元，占比51.95%，房地产业167.96亿美元，占比18.66%。由此，可以看出外商直接投资结构中，制造业的比重仍旧占据一半以上，但已经出现明显的下降，而房地产业的比重增加明显。
我国房地产业得到快速发展，2010年房地产产值为3296.49亿美元，相比1996年的314.83亿美元增长了10倍多。同时，房地产业的外商直接投资也由1997年的51.69亿美元增加到2010年的167.96亿美元。外商直接投资对于我国房地产业的发展有着重要的贡献作用。为了进一步研外商直接投资是如何促进房地产业的发展、房地产业和外商直接投资二者之间存在何种的关系以及政府如何用好FDI，本文试图用计量经济的方法进行实证研究。
二、文献综述
中国在快速发展经济的过程中，各级政府非常重视外商资本的引进。FDI对促进经济快速发展、技术水平提高以及更新管理理念等方面发挥了很大的促进作用。因此，国内外关于中国经济增长与外商直接投资的研究很多。但对于中国房地产业与FDI的研究文献较少，尤其是关于二者之间的实证研究更少。
刘志宇通过研究发现，外资的进入使房地产市场的投资总量得以增加，同时提高了我国房地产业的技术水平，并促进相关上下游行业的技术水平提高。罗汉认为，外国开发商和建筑商带来先进的大型施工机械、施工技术以及相关管理经验，有利于我国房地产行业技术水平的提高和产值的增长。
万伦来、陈希希采用中国省际1999-2004年房地产业面板数据，计量分析房地产业FDI对房地产业技术效率水平的影响。研究结果表明：FDI对提高中国房地产行业技术效率整体水平的影响并不明显；从区域分布来看，FDI对东部地区房地产业技术效率水平的提高有明显的促进作用，相比，对中西部地区房地产业技术效率的提高却没有多大的影响。
戎雪以我国1997年-2006年房地产市场的FDI总额和房地产开发业FDI为样本，分析前二者与我国房地产销售额、房地产投资额和房地产价格之间的关系，研究结果表明：FDI总额与我国房地产销售额、房地产投资额和房地产价格相关性非常高，属于正相关；此外，通过一元线性回归得出，FDI总额对我国房地产投资额和房地产销售额影响很大。
上述学者对于房地产与FDI的研究，有很大的理论和实际研究价值但是，研究的对象选取时，大多侧重于选取某个省份或地区来研究，以免缺乏全局性的说服性。一些学者虽然研究对象选取全国各身份面板数据，但对于二者之间是否才在Grangery因果关系没有进行深入研究。
三、中国房地产业FDI的经济增效应实证研究
1.数据、变量的选取以及分析说明
本文实证分析所采用的样本取自1996—2010年的年度数据，选取中国房地产业外商直接投资、房地产业增加值作为分析变量。文中gdp代表房地产业增加值、fdi代表房地产业FDI，单位为亿美元；对gdp、fdi取对数转变为LNGDP、LNFDI，分别用X、Y替代LNGDP、LNFDI。本文数据数据主要来源于历年《中国统计年鉴》、历年《中国人民银行统计年鉴》。本文实证分析基于计量软件Eviews6.0。利用软件绘制出。
根据相关数据进行分析，可以看出：
1996-2010年，中国房地产业FDI和中国房地产业历年整个产业增加值均保持同方向的长期增长态势，中国房地产业历年FDI对数值、产业增加值对数值生成的曲线形态相似度有一定程度类似，可以初步确定中国房地产业FDI对房地产业GDP存在一定得影响。
2.实证分析
（1）平稳性检验
如果随机过程的均值和方程在时间过程上是常数，且任意两时期之间的协方差只依赖于两时期间的距离，不依赖于实际时间的变化，则此随机过程是平稳的，反之，称之为非平稳。进行时间序列分析，主要判断其平稳性。本文采取增广的迪基—富勒检验（ADF检验），也称之为单位根检验。本文统一采用90%置信度。
通过ADF检验时间序列的平稳性，结果表明：X、Y序列都是非平稳序列，Xt～I（2），Yt～I（2）。
（2）协整检验
若非平稳时间序列的某种线性组合是平稳时间序列，则这些非平稳时间序列之间存在协整关系。由表一可知，X、Y都是二阶单整的，即I（2），本文采用E—G两步法进行协整关系检验。
第一步：用OLS方法估计协整回归方程为：
Yt=1.638108+1.179197Xt+ut
（2.406286） （7.591205） R2=0.815933 F=57.62639 D.W=0.579379 说明：指标加下标t表示第t期数据，u为随机扰动项，括号内数值为系数对应于T统计量的取值，R2为衡量拟合度的判定系数，D.W为衡量自相关程度的杜宾—瓦尔森统计量。
第二步：对残差序列ut进行单位根检验，结果如下表，残差序列是平稳序列，说明房地产业FDI与房地产业增加值之间存在协整关系。
（3）Granger因果关系检验
经济活动中的各种变量有的可能有相似的变化趋势，在回归中会表现较好的显著性和拟合度，但单纯的显著性检验已不能满足研究的需要。格兰杰因果检验是目前用于检验两个变量之间因果关系的一种常用方法。
利用Granger因果关系来检验1996-2010年中国房地产业FDI与房地产业增加值之间的因果关系。检验结果表明，在10%显著水平下，当期房地产业增加值近似于当期、滞后1期或之后2期的房地产业FDI的Grange原因。中国当期的房地产业FDI是滞后3期的房地产业增加值的Grange原因，当期房地产业增加值是滞后3期的房地产业FDI的Grange原因。
3.研究结论
通过以上进行实证研究，得到以下结论：
（1）中国房地产业FDI对房地产业产值增长有较强的拉动作用。尽管房地产业FDI和产业增加值都是非平稳序列，但二者之间存在协整关系，也就意味着二者之间存在长期的稳定关系。协整方程表示：当外商投资增加1%时，可使房地产业增加值增加1.179197%。
（2）FDI是房地产业增加值是滞后3期的Granger原因。FDI是房地产业增加值的Granger原因不具有稳定性，可见FDI不是房地产业增加值持续上涨的主要原因和动力。
（3）不论是当期，还是滞后1期、滞后2期或滞后3期，房地产业增加值都是房地产业FDI的Granger原因，且具有长期的稳定性。
四、政策建议
1.加大房地产业开放力度，构建良好的投资环境
中国政府应当进一步增加房地产业的开放力度，增强市场竞争力度，实现投资主体多元化，形成良好的竞争环境，促进房地产业的良性循环和健康平稳发展。优化市场的法律环境，做好知识产权保护工作。完善基础设施建设，为FDI提供一个便捷、高效、安全的外部环境。培养房地产业所需各类人才，拓宽人才培养途径，为房地产业FDI提供一个良好的软环境。
2.引导外资投向，优化房地产业FDI的结构
针对当前国家对房地产业实行严格的宏观调控政策，影响FDI投资中国房地产业的进程。政府部门除出台一些优惠政策外，还应合理引导外资投向，用优惠政策鼓励FDI投向中国的经济适用房、廉租房、公租房建设，同时也可以学习国外房地产公司先进的营运模式、管理经验和技术水平。
3.制定完善的房地产业法规政策，加强房地产业FDI的监督和管理
房地产业是一个资金密集型产业，涉及的资金量大，对国民经济的健康运行关系巨大。一旦外资投资房地产业没有得到有效的监管，很容易产生严重的投机行为。增加扩大房产税试点城市和地区，提高FDI的投机成本，规范房地产市场FDI的投机行为。建立房地产市场信息和预警系统，关注房地产业FDI的动向，监控市场风险。
参考文献：
[1]张清勇 郑环环：中国住宅投资引领经济增长吗？[J].经济研究，2012（2）：67—78.
[2]盖骁敏 姚晓：外商投资与山东省制造业产業集聚研究[J].山东社会科学，2011（8）.
[3]樊欢欢 张凌云：Eviews统计分析与应用[M].机械工业出版社，2009.
[4]刘 颖：我国房地产业外资进入现状及影响的实证分析.西南财经大学硕士学位论文，2009.
[5]叶 挺：外商直接投资对南京市房地产市场的影响[J].科苑，2010（9）.