雄心勃勃的光耀集团董事长郭耀名一定没有想到，自己一手建立的百强房企如今会面临破产的绝境。今年以来，其惠州多个楼盘延迟交楼、被最高法院列入全国失信被执行人名单、巨资高利贷贷款曝光、深陷资金链泥沼。如今郭耀名甚至要为数亿元的资金缺口而绞尽脑汁。而在这前，他一心想让光耀地产再上一个台阶，数次筹划上市。
　　四面楚歌的光耀地产能否度过危机？在目前低迷的楼市背景下，光耀地产作为扎根三四线城市的典型房企，其所面临的资金链断裂问题也折射出许多中小房企隐含的危机：产销失衡、存货积压、资金紧张。随着银行贷款的收紧，行业或将进一步分化，光耀的陨落或许仅仅只是开始。
　　出售资产寻求自救
　　从2013年开始，光耀逐渐出现资金黑洞，无力偿债的传闻时有发生。如今，这根弦终于要断了。
　　对公司目前的现状，光耀集团相关工作人员回复记者称，如公司公告所说，光耀的确存在资金问题，但公司运作正常，管理层亦在积极解决问题，目前资金需求也就3亿-5亿元，合作银行也在力挺公司，公司有信心渡过难关。
　　今年年初，最高人民法院公布了光耀集团有限公司及相关子公司失信记录。据国泰君安研究所房地产行业首席分析师孙建平介绍，如果企业出现失信记录，再想通过银行渠道贷款难度非常大。目前金融机构普遍不太看好房地产行业，对房地产的资金投入趋于保守，光耀成功贷款的可能性不大。
　　在一家全国性股份制商业银行里从事房地产融资的李鑫（化名）告诉记者， 本来三四线城市的房地产项目就一向不被资金看好，今年又是房地产信托兑付的高峰年，有不少项目都出现兑付的风险，三四线城市的风险更大。违约记录无疑令本就融资困难的光耀雪上加霜。李鑫所在的银行更是将光耀列入了“黑名单”，要求不予贷款。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，对于缺少资本市场融资能力的房企而言，面对银行信贷渠道的缩紧，只能借道于信托，但是现在房地产信托产品泡沫太大，光耀地产融资渠道可能会进一步遭遇“瓶颈”。
　　在融资渠道几乎被“堵死”的情况下，郭耀名将希望寄托于资产重组、寻找接盘者。
　　郭耀名对媒体表示，他正在考虑转手一些项目或土地，以保证小业主利益，使公司正常运转。首先考虑的是转让天津团泊湖项目；此外惠州市政府正在协调有关部门加快办理光耀惠州项目相关土地手续，这些项目也是可以变卖的。最乐观的结果是转手一部分资产后可以渡过当前难关，但估计公司今年销售额会缩减三分之一。
　　据光耀集团相关工作人员介绍，目前惠州市政府已成立了“光耀项目问题协调处理小组”，帮助光耀解决当前问题。
　　华南某房企负责人告诉记者，作为惠州最大的纳税企业之一，惠州市政府并不希望光耀破产，因此，政府层面也在积极商讨解决方案，希望促成金源或者其他企业收购光耀。
　　克尔瑞分析师朱一鸣认为，在目前的情况下，项目转让和出售是光耀比较正确的一步棋。虽然光耀很多项目都是在三四线城市，但其土地储备量可观，亦有不少优质资产和项目，对部分房企具有一定的吸引力。此外，对很多投资商而言，这个时候收购光耀地产，价格会相对较低。
　　截至6月中旬记者发稿前，该公司未有明确的重组方案公布。
　　资金缺口到底多大


　　光耀集团到底有多少债务“黑洞”，需要多少资金方能“缓”过来？
　　郭耀名在接受媒体采访时透露，光耀天津项目拖欠工程款1.5亿元，还需2000万元便可完工，惠州几个项目数百房源要按时交房也只需数千万元，短期内需偿还的借款有个人周瑞坤3000万元，周勃6000万元、利息960万元及逾期利息、违约金，总共加起来需5亿元左右。按照郭耀名的说法，只要能找到3亿-5亿元，就能让项目重回正轨，光耀也就能缓过来。
　　但记者整理发现光耀的债务问题并没有郭耀名说得那么轻松。
　　综合多家媒体报道，2011年至 2013年，光耀金融机构借款包括银行贷款、信托融资、资产管理公司、基金融资等共约100亿元；进入2014年，光耀共与10家左右的金融机构有合作，涉及建行、工行、长城资产管理公司等，借款共27亿元。
　　而2011年至2013年，光耀销售总额约170亿元，以70%的销售回款计算，光耀的收入基本可以平衡支出。但这没有算上高额利息及民间贷款。
　　“2013年12月，光耀向韩亚银行借款8500万元，利息高达21.6%，并且每月支付，另外光耀地产向林木森借款1亿元，利率为银行同期同类贷款的4倍。”克尔瑞研究报告指出，这样高额的利息成为压倒光耀的重要一环。
　　此外，自2011年以来，光耀借了大量的高利贷。一般的企业民间借贷只用2-3个月，而光耀从最初的短期过桥借款、委托贷款到变成长期的依赖，三年来的借款总额超过15亿元，利息就高达十几亿元。“在去年下半年遭遇房地产市场下滑后，公司资金链越来越紧张，无法按期偿还高利贷款项，导致复利增长债务越滚越大。”郭耀名坦言。
　　据南方都市报5月26日报道，光耀地产高层人士曾对该报记者透露，光耀目前拖欠总工程款约10亿元，金融机构欠款27亿元，民间借贷的债务缺口20多亿元。
　　记者就此询问光耀集团相关工作人员，但其并未对此做出明确回复，仅表示一切以董事长郭耀名的说法为准。该工作人员告诉记者，公司的情况并没有外界想象得那么糟糕，公司引进战略投资者或出售地块、其他资产，都可解决眼前面临的困境。
　　光耀的启示
　　从郭耀名的采访和该工作人员的回答中，记者可以感到虽然光耀一面寻找接盘者，但更多的还是将希望寄托于惠州、东莞、威海三地的“全球候鸟度假地”产品集中入市。“这些项目集中入市后，可以快速回笼资金，确保公司稳健经营。”该工作人员称。
　　但事实真的如此简单吗？
　　高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵曾多次对记者提及，三四线城市房地产市场的风险很高，这些城市的旅游地产项目也正面临供应过剩，需求不够的窘境，特别是惠州、威海两地都是集中供应区。
　　“资金链危机的本质在于，处于发展壮大中的中小房企尚未明晰自我底线，深层次原因还在于房企的资金、产品、管控多方面矛盾迸发的综合性危机。” 兰德咨询总裁宋延庆直言，资金危机不是靠一两个项目就能根除的。
　　美联地产研究中心主任徐枫表示，光耀地产一直偏向大盘开发的操作模式，以此追求规模效应，但是大规模拿地的前期工程、银行利息、人工费用成本较高，大盘操作的资金压力非常大，尤其在市场行情不好，三线城市出现需求过剩的情况下，大盘受到的冲击也最大。
　　朱一鸣则认为，光耀的全球候鸟度假地项目定位过于“高、精、尖”，缺乏当地市场需求，高强度的资金投入，低效的资金回收，使得光耀资金周转日益困难，直至断裂濒临破产。“这部分人毕竟是小众群体，房企如果将宝全部押在其上，难免会有倾覆之危。今年破产的兴润置业、君利豪都有类似问题。”


　　此外，城市布局单一且集中布局在风险城市，也是房企破产的一个重要原因。由于押重仓在风险城市，一旦行情变冷，房企库存立即大量积压，由于市场供远大于求，产品即使降价也很难去化。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，光耀地产资金紧张虽然是个案，但反映了整体房地产市场的现状。2013年房企拿地过多，在2014年销售一旦放缓，紧绷的资金链很快出现问题。很多高杠杆的房企都可能会陷入危机，特别是中小型企业和立足三四线城市的房企，为了拓展市场份额不惜抬高成本激进拿地，项目数量有限甚至集中于需求不足、均价不高的三四线城市，加上融资渠道收紧融资成本抬高，这都给中小房企的发展危机埋下伏笔。