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【摘要】：自98年房地产商业化以来，房价在近十多年来，总体上一直处在上升趋势，尤其是以北京、上海等一线城市尤甚，也因此催生了中国房地产泡沫的热门话题。尤其是在金融危机时候，巨大的信贷导致了房价进一步快速上涨，这使得泡沫一词更加显眼。近年来，以温州、鄂尔多斯为首的房地产泡沫破灭，引发了人们对中国整个楼市崩盘的担忧。在这样的背景下，本文就对中国房地产泡沫主要影响因素进行了分析，并结合人口红利预测泡沫破灭的时间点，以对这个问题有一个更好地认识。
【关键词】：房地产泡沫 泡沫破灭 房价
一 房地产泡沫的内涵
（一）泡沫的内涵
一般来说，泡沫的本质是一种价格运动的现象，可以将其简单的定义为：泡沫是由投机行为导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值的持续上涨，并且这种上涨使人们产生对这种资产价格继续上长的预期，但随着预期逆转，资产价格急剧下跌。
（二）房地产泡沫的表现
A.购房者即使认为房价过高，也会依然购买，因为他们觉得今后的升值可以补偿现在所付的高价；
B.购房者认为购买的房屋可以替代其他的投资或者储蓄性金融产品；
C.首次购房者担心如果现在不买，今后将更加无法负担；
D.大众认为房价不会下降，或者不会长期下降，因此购房投资的风险甚小。
二 中国房地产泡沫指标分析
（一）房地产投资开发情况
从宏观经济层面上讲，国际上一般认为，全社会固定资产投资占GDP的比重应该控制在38%以下，否则便认为是出现了经济过热。根据相关统计，中国全社会固定资产投资占GDP的比重从2003年的41.11%，一直上升为2012年的72.58%。显然，出现了宏观经济过热的局面。
与此同时，国际公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重的警戒水平为10%，而中国房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由1997年的12.74%，稳步上升为2011年的19.87%，远远超过10%的警戒水平。
此外，国际公认的房地产开发投资占GDP的比重不能超过5%，而中国房地产开发投资占GDP的比重从2000年开始就达到5%的预警线，此后一路攀升，2011年高达13.19%。因此，从房地产开发投资的情况来看，中国房地产市场出现了过热的局面。
（二）房价收入比指标分析
房价收入比指的是住房平均价格和居民家庭平均年收入之比。一般认为，房价收入比保持在6.0以内，就不会出现房地产泡沫，
根据相关统计，1997-2011年我国的房价收入比基本都在10倍左右，远远高于警戒线6.0。此外，在一些城市，特别是一线城市，这个指标更高。所以，单从这个指标来看，中国存在着房地产泡沫。
三 与房地产泡沫相关的几个影响因素分析
（一）汇率因素
从2014年开始，随着中国经济、社会等领域进入新常态，人民币也结束了单边升值的趋势，进入了双向波动的新常态。并且，在全球经济复苏艰难，经济金融不确定性加大的趋势下，这种双向波动有加大的趋势。与此相对应的是，因为人民币升值而涌向房地产市场的短期国际资本的这部分资金将撤离房市，加剧房地产市场的资金紧张。
（二）利率与信贷因素
新一届领导层的上台，不再实施大规模的经济刺激，而是进行一系列的经济微刺激，2014年四季度的降息不是宽松货币政策的体现，而是对经济下滑的短期刺激。从中长期来看，货币政策还是偏稳健的，即便再有一两次的降息，对资金链紧张的房地产市场只能是杯水车薪的作用，更不用谈会促进房价的进一步上涨。
（三）投机性炒房
中国房价不断上涨的一个很重要的原因，也是推手就是投机性炒房。这些投机者当中最典型的要算温州炒房团。
据不完全统计，温州市区及乐清、永嘉等县约有8万多人在全国购置房产，其中至少90%以上是炒楼，按1人购买2套房子动用资金60万元计算，总资金额在420亿元。在外地有160万温州人，购置多处房产的相当普遍，保守估计在5万人以上。按照1人1套50万元计，共为250亿元。国外的温州人在国内投资房产的资金也不下几十亿。而业界广泛认同的是，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。
但是，这两年随着国家对房地产市场的调控，投机性炒房得到了很大程度上的抑制。加上近两年实体经济制造业的不景气，温州的房地产泡沫在2011年破灭，还有随之引发的局部金融危机，显明显明掏空实体经济去投机炒房，是自食其果的。整个房地产市场的不景气，加上房产税等出台，投机性炒房将会一去不复返。为此，击鼓传花，维持房价高企的另一个重要因素也不存在了。
（四）预期与正反馈行为
经济学中的预期本质上是对同当前决策有关的经济变量的未来值的预测。它们构成了导致房地产泡沫产生和膨胀的直接原因。消费者的预期是支撑正反馈交易行为的心理基础，任何有助于强化消费者预期的因素如银行利率、政府政策等因素都会成为促使房地产市场形成正反馈交易的原因。
在这一过程中，一旦人们对房地产市场的预期改变，正反馈行为就会出现不同的结果。这种情形可以模拟如下：目前社会舆论的关于房地产泡沫比两三年前更具有主流效应，一线城市如北京的房价的回调，二线城市如杭州部分地区房价的下跌，三四线城市如温州、鄂尔多斯房价腰斩，泡沫破灭，无不让购房者形成一种房价在未来几年会大幅下跌，房地產市场泡沫维持不了几年了这样的预期，一旦这样的预期形成，购房者就会理性观望而不是目恐慌性买房，市场的需求就会大量减少，在市场供给不变或者供给较少幅度不大的情况下，房价就会下跌，房价下跌会进一步造成预期强化，需求进一步减少。另一方面，房价下跌对资金链本已经紧张的房地产企业会雪上加霜，同时银行也会因为坏账的增加而较少对房地产企业的信贷支持，在这样的反馈作用下，最终房地产泡沫走向破灭。 （五）人民币国际化和利率市场化分析
人民币国际化与资本项目进一步开放，国内投资者将有更多的投资渠，更多的投资产品进行选择，而不再因缺乏投资渠和产品而不得不将手中资金投向房地产借以保值增值。
十八届三中全会《决定》中提出：“加快推进利率市场化”。利率市场化后，房地产保值的功能相对于银行存款将不具备压倒性优势，银行存款具备很多优势，首先流动性极佳，随时可取。其次，不受行政条例限制，绝对不会限制存款，而房子是限购的。一旦利率市场化，那些网点不足的中型股份制银行必须给出高利率才能吸引到存款，年利率可能在10%之上，这基本上与3、4线城市房产增值速度一致，甚至稍高。
资本是追求最高利润的，一旦找到更好的估值洼地，资金就会疯狂流入，一方面，很多原本打算买房保值的投资者会放弃投资房地产，轉投存款或购买理财产品。另一方面，早己靠房子赚了几十倍的房产拥有者会大量抛售房产买入更高更稳定收益的理财产品。大量二手房产入市，必然降低房价，进而打压一手房价格，而一手房价格流失全部投资型客户，根本就卖不出去。房地产市场立刻进入冰河季节，房价下跌根本不可怕，没有交易量，降价都卖不出去才是房地产业的噩梦。
四 结论
人口红利消失十年后（2020年左右），中国大部分三四线城市房地产泡沫将会破灭中国加入WTO的人口红利在2010年就已经耗尽，所以经济增速逐渐回落。这与日本的90年代相似。根据2010年人口普查数据显示，20-24岁、15-19岁和10-14岁人口数分别为1.27亿、1亿和0.75亿，出现了阶梯式的大幅下降，未来新增适龄购房人口的减少可能导致地产需求端的驱动因素减弱。而与此同时35-39岁和40-44岁的大量人口带来的改善性需求也将随其年龄的老去而减弱。虽然“单独二胎”的放开，有可能在短期内形成人口的集中增长，但从其他各国的经验来看，长期来看不会对人口结构形成扭转，从需求角度而言，将对房地产价格失去最基础的支撑。
根据相关专家预测，2018年（或2020年）人口达到峰值，中国人口到达峰值后，一个城市人口的增长就只能靠人口流入。人口流入多的城市房价上涨快，人口流入低的城市房价上涨慢，人口净流出的城市房价会下跌。这就意味着城市房价支撑只能靠人口流入，但一个城市人口的流入同时是其他城市的人口流出，所以小城市房价下跌的速度将加快。
在中国的城镇化进程中，农民往往绕过三四线城市，直接往二线和一线城市流动，尤其是刚刚进入劳动力市场的年轻人。原因就在于，大城市就业机会较多，且工作和用人相对公平。最终结果是，三四线城市人口不增加，甚至会出现人口净流出。因此，如果房价泡沫破灭的话，首当其冲的就是三四线城市，接下来应该是二线城市，最后是一线城市。
鉴于此，笔者认为，人口红利消失十年后（2020年左右），中国大部分二三线城市房地产泡沫将会破灭。之后泡沫将会蔓延到一二线城市，相对于其他城市，北上广深等一线城市将会有30%左右的房价回调。从此，中国房地产市场将会进入牛市之后第一次熊市。
【关键词】：房地产泡沫 泡沫破灭 房价
一 房地产泡沫的内涵
（一）泡沫的内涵
一般来说，泡沫的本质是一种价格运动的现象，可以将其简单的定义为：泡沫是由投机行为导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值的持续上涨，并且这种上涨使人们产生对这种资产价格继续上长的预期，但随着预期逆转，资产价格急剧下跌。
（二）房地产泡沫的表现
A.购房者即使认为房价过高，也会依然购买，因为他们觉得今后的升值可以补偿现在所付的高价；
B.购房者认为购买的房屋可以替代其他的投资或者储蓄性金融产品；
C.首次购房者担心如果现在不买，今后将更加无法负担；
D.大众认为房价不会下降，或者不会长期下降，因此购房投资的风险甚小。
二 中国房地产泡沫指标分析
（一）房地产投资开发情况
从宏观经济层面上讲，国际上一般认为，全社会固定资产投资占GDP的比重应该控制在38%以下，否则便认为是出现了经济过热。根据相关统计，中国全社会固定资产投资占GDP的比重从2003年的41.11%，一直上升为2012年的72.58%。显然，出现了宏观经济过热的局面。
与此同时，国际公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重的警戒水平为10%，而中国房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由1997年的12.74%，稳步上升为2011年的19.87%，远远超过10%的警戒水平。
此外，国际公认的房地产开发投资占GDP的比重不能超过5%，而中国房地产开发投资占GDP的比重从2000年开始就达到5%的预警线，此后一路攀升，2011年高达13.19%。因此，从房地产开发投资的情况来看，中国房地产市场出现了过热的局面。
（二）房价收入比指标分析
房价收入比指的是住房平均价格和居民家庭平均年收入之比。一般认为，房价收入比保持在6.0以内，就不会出现房地产泡沫，
根据相关统计，1997-2011年我国的房价收入比基本都在10倍左右，远远高于警戒线6.0。此外，在一些城市，特别是一线城市，这个指标更高。所以，单从这个指标来看，中国存在着房地产泡沫。
三 与房地产泡沫相关的几个影响因素分析
（一）汇率因素
从2014年开始，随着中国经济、社会等领域进入新常态，人民币也结束了单边升值的趋势，进入了双向波动的新常态。并且，在全球经济复苏艰难，经济金融不确定性加大的趋势下，这种双向波动有加大的趋势。与此相对应的是，因为人民币升值而涌向房地产市场的短期国际资本的这部分资金将撤离房市，加剧房地产市场的资金紧张。
（二）利率与信贷因素
新一届领导层的上台，不再实施大规模的经济刺激，而是进行一系列的经济微刺激，2014年四季度的降息不是宽松货币政策的体现，而是对经济下滑的短期刺激。从中长期来看，货币政策还是偏稳健的，即便再有一两次的降息，对资金链紧张的房地产市场只能是杯水车薪的作用，更不用谈会促进房价的进一步上涨。
（三）投机性炒房
中国房价不断上涨的一个很重要的原因，也是推手就是投机性炒房。这些投机者当中最典型的要算温州炒房团。
据不完全统计，温州市区及乐清、永嘉等县约有8万多人在全国购置房产，其中至少90%以上是炒楼，按1人购买2套房子动用资金60万元计算，总资金额在420亿元。在外地有160万温州人，购置多处房产的相当普遍，保守估计在5万人以上。按照1人1套50万元计，共为250亿元。国外的温州人在国内投资房产的资金也不下几十亿。而业界广泛认同的是，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。
但是，这两年随着国家对房地产市场的调控，投机性炒房得到了很大程度上的抑制。加上近两年实体经济制造业的不景气，温州的房地产泡沫在2011年破灭，还有随之引发的局部金融危机，显明显明掏空实体经济去投机炒房，是自食其果的。整个房地产市场的不景气，加上房产税等出台，投机性炒房将会一去不复返。为此，击鼓传花，维持房价高企的另一个重要因素也不存在了。
（四）预期与正反馈行为
经济学中的预期本质上是对同当前决策有关的经济变量的未来值的预测。它们构成了导致房地产泡沫产生和膨胀的直接原因。消费者的预期是支撑正反馈交易行为的心理基础，任何有助于强化消费者预期的因素如银行利率、政府政策等因素都会成为促使房地产市场形成正反馈交易的原因。
在这一过程中，一旦人们对房地产市场的预期改变，正反馈行为就会出现不同的结果。这种情形可以模拟如下：目前社会舆论的关于房地产泡沫比两三年前更具有主流效应，一线城市如北京的房价的回调，二线城市如杭州部分地区房价的下跌，三四线城市如温州、鄂尔多斯房价腰斩，泡沫破灭，无不让购房者形成一种房价在未来几年会大幅下跌，房地產市场泡沫维持不了几年了这样的预期，一旦这样的预期形成，购房者就会理性观望而不是目恐慌性买房，市场的需求就会大量减少，在市场供给不变或者供给较少幅度不大的情况下，房价就会下跌，房价下跌会进一步造成预期强化，需求进一步减少。另一方面，房价下跌对资金链本已经紧张的房地产企业会雪上加霜，同时银行也会因为坏账的增加而较少对房地产企业的信贷支持，在这样的反馈作用下，最终房地产泡沫走向破灭。 （五）人民币国际化和利率市场化分析
人民币国际化与资本项目进一步开放，国内投资者将有更多的投资渠，更多的投资产品进行选择，而不再因缺乏投资渠和产品而不得不将手中资金投向房地产借以保值增值。
十八届三中全会《决定》中提出：“加快推进利率市场化”。利率市场化后，房地产保值的功能相对于银行存款将不具备压倒性优势，银行存款具备很多优势，首先流动性极佳，随时可取。其次，不受行政条例限制，绝对不会限制存款，而房子是限购的。一旦利率市场化，那些网点不足的中型股份制银行必须给出高利率才能吸引到存款，年利率可能在10%之上，这基本上与3、4线城市房产增值速度一致，甚至稍高。
资本是追求最高利润的，一旦找到更好的估值洼地，资金就会疯狂流入，一方面，很多原本打算买房保值的投资者会放弃投资房地产，轉投存款或购买理财产品。另一方面，早己靠房子赚了几十倍的房产拥有者会大量抛售房产买入更高更稳定收益的理财产品。大量二手房产入市，必然降低房价，进而打压一手房价格，而一手房价格流失全部投资型客户，根本就卖不出去。房地产市场立刻进入冰河季节，房价下跌根本不可怕，没有交易量，降价都卖不出去才是房地产业的噩梦。
四 结论
人口红利消失十年后（2020年左右），中国大部分三四线城市房地产泡沫将会破灭中国加入WTO的人口红利在2010年就已经耗尽，所以经济增速逐渐回落。这与日本的90年代相似。根据2010年人口普查数据显示，20-24岁、15-19岁和10-14岁人口数分别为1.27亿、1亿和0.75亿，出现了阶梯式的大幅下降，未来新增适龄购房人口的减少可能导致地产需求端的驱动因素减弱。而与此同时35-39岁和40-44岁的大量人口带来的改善性需求也将随其年龄的老去而减弱。虽然“单独二胎”的放开，有可能在短期内形成人口的集中增长，但从其他各国的经验来看，长期来看不会对人口结构形成扭转，从需求角度而言，将对房地产价格失去最基础的支撑。
根据相关专家预测，2018年（或2020年）人口达到峰值，中国人口到达峰值后，一个城市人口的增长就只能靠人口流入。人口流入多的城市房价上涨快，人口流入低的城市房价上涨慢，人口净流出的城市房价会下跌。这就意味着城市房价支撑只能靠人口流入，但一个城市人口的流入同时是其他城市的人口流出，所以小城市房价下跌的速度将加快。
在中国的城镇化进程中，农民往往绕过三四线城市，直接往二线和一线城市流动，尤其是刚刚进入劳动力市场的年轻人。原因就在于，大城市就业机会较多，且工作和用人相对公平。最终结果是，三四线城市人口不增加，甚至会出现人口净流出。因此，如果房价泡沫破灭的话，首当其冲的就是三四线城市，接下来应该是二线城市，最后是一线城市。
鉴于此，笔者认为，人口红利消失十年后（2020年左右），中国大部分二三线城市房地产泡沫将会破灭。之后泡沫将会蔓延到一二线城市，相对于其他城市，北上广深等一线城市将会有30%左右的房价回调。从此，中国房地产市场将会进入牛市之后第一次熊市。