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摘要
本文通过对许昌襄城县范湖乡镇区新型农村社区的实证研究，探索我国新型农村社区未来发展模式、房地产开发在新农村建设中的作用，为中国“三农”建设的发展出路提供参考。
关键词:新型农村社区建设；居民需求；新型城镇化道路
中图分类号：U41文献标识码： A 文章编号：
引言
党的十八大明确提出了要我国要走城镇化发展之路，河南省立足省域实际，正逐步加快新型农村社区建设力度，本文针对农村发展的瓶颈问题,通过实证分析,对我省新型城镇化道路进行的深入研究。
一、新型农村社区建设的涵义与特征研究
1.农村社区建设的含义
笔者认为农村社区建设就是：以村庄为基础平台，在党和政府的领导下，依托农村社区力量，整合农村社区资源，促进农村社区各项事业协调、健康发展，不断提高农村社区成员物质文化生活和精神生活水平而进行的建设。
2.农村社区的特点
（1）聚集性农村社区建设的范围必须定位在自然村或以中心村带动周边小村的村落社区，这是由农村村落自身的特点决定的。
（2）多功能性多功能性包括政治功能、经济功能、服务功能、文化功能和自治功能，新型农村社区的建设，将城市的主要功能很好的引入到社区内，从而改善了社区居民的精神面貌，提高了村民的经济发展能力、参政议政能力和村民自治能力。
二、襄城縣范湖乡镇区新农村项目可行性分析
（一）范湖乡基本信息
范湖乡位于襄城县东20公里处，全乡有33个行政村，91个自然村，总人口7.5万人，耕地8.5万亩，区域面积95.4平方公里，是襄城县第一大乡。该乡交通便利，公路总里程居全县第一。
（二）范湖乡房地产市场发展简况
1．范湖乡经济发展状况
范湖乡是典型的农业乡镇，周边没有大型工矿企业，收入以种地和外地务工为主要经济来源。地处典型平原地区，耕地资源丰富，农民人均占有耕地在1亩2分左右。在当地做生意的商人也比较有实力，早期有很多外地人来租房经商，现在本地人很多，他们通过长期的经商积累了一些财富，买到了自己的商铺。因此范湖乡的消费市场潜力巨大。
2.住房市场需求情况
目前集镇上商铺比较稀缺，租金价格近几年持续上涨，往往是有价无铺，群众对商铺的需求量较高，前几年本镇公开出售的门面房多是照顾本镇居民优先，外来商户基本买不到。目前很多农村已不准在建房屋，要进行新农村社区建设，而农村结婚成家这类人群对房屋的需求量很迫切。
3.供需结构
经调查，作为商铺门面，2间的需求占绝大多数（大型超市或服装卖场要求更大）。大部分商铺进深在10—15m之间。经调查，进深在10-15米，单间开间在4-5米的商铺拥有者对空间满意较高。对于层高要求，一层3.5-4.5米左右的2层房屋比较适合。
(三)社会各阶层居住现状分析
1.社会阶层划分
（1）私营企业主阶层和国家与社会管理者：本地各工厂老板和政府部门人员
（2）个体工商户阶层和产业工人阶层：外地务工人员、在镇上做小生意的经商者
（3）农业劳动者阶层和城乡无业、失业、半失业者阶层：为当地以种植农作物和土特产为生的农民和部分没有工作的老人和妇女
2.各阶层居住现状
第一阶层：他们居住的房子价位较高，这些人有的在县市买房，也有在镇上自建的，以套房、商铺带院住房为主，房屋建筑面积很大，更重视生活品味和休闲。
第二阶层：他们居住的房子价位在15—20万之间，这部分人大部分自己建房或在镇里买商铺，房子多是商住两用型，既能居住又便于做生意。
第三阶层：居住的房子价位较低，质量较差，面积较小。他们主要满足居住的需要，而且主要在农村。
（四）项目SWOT分析
S（优势）：（1）新农村建设项目，政府扶持； （2）三面临路，交通便利；
（3）专业规划、布局，配套设施齐全，社区环境干净卫生。
W（劣势）:（1）项目偏离镇区中心区，需要一定的时间积聚商业氛围和人气；
（2）农民比较保守，需要时间来适应楼房。
O（机会）：率先响应国家政策，积极参与新农村社区建设，抢占市场先机，为未来赢得主动。
T (威胁）：未来政策的不确定性和农村情况的复杂性，都使项目的运作充满了变数和威胁。
（五）目标客户群分析
主要目标客户有：
(1)镇上做生意的商人和未来计划来镇上经商的人。随着新型农村社区的建设，越来越多的农民积聚到镇区周边，这个消费需求很大，因此商人们对宽敞舒适的楼房有需求。
(2)在镇政府、医院、学校和金融机构（农行、农村信用社、邮政储蓄银行等）工作的收入较高人群。他们对改善居住环境有向往。
这两类客户经济实力都比较强，而且有强烈的改善居住的需求。第一类客户对商住两用房屋比较渴望，现有商铺分散、落后的特点并不能使他们满意，居住质量一般；第二类人群则希望居住带院子、生活设施齐全、并能够享受城市一样的舒适生活。更为重要的是，随着国家新农村建设的逐步推进，在镇上投资商铺是具有良好市场前景的。
(六)项目总体市场定位
小区整体规划，房屋整体建设，具备较为齐全的配套设施，宜商宜住。
（七）项目产品定位
主推2间面积房子，根据人们的不同需求可推出少量三间或一间面积的房屋，开间在6米左右，进深12米左右.
四层商住用房，一二层商业，三四层居住，小区内布局一层联体车库，供商户储备物资。
（八）项目客户定位
本地经商客户，政府部门、医院、学校工作人员
随着襄阳县几个乡镇新农村社区建设的快速铺开，本项目也要迅速规划设计开发，抢占范湖乡新农村建设的先机；要通过规模化开发，尽量降低成本，使农民能消费得起，只有开源节流才能使项目尽快消化，尽快回收成本；要通过一定的广告宣传引导农民们看到项目的好处，看到生活在新型社区的方便舒适。
三、结论
通过对襄城县范湖乡项目的可行性研究分析，得出其项目是有着商业开发前景的，而且随着城镇化建设的发展，农村具有非常大的市场需求，房地产开发商现在介入将来一定会得到丰厚的回报；在新农村建设中，开发商还肩负着很重要的社会责任，这就要求广大的开发商要本着为老百姓盖房子的态度，努力做好自己的产品，提供良好的服务。
参考文献
[1]张颖举.中部地区新型农村社区建设的必要性与可行性：以河南省为例[J].贵州农业科学，2011（2）.
[2]王丹花.安阳市新型农村社区建设调研分析[J].科教导刊，2011（4）.
[3]张君.新型农村社区建设效果调查分析：新乡市祥和新村个案[J].理论研究，2011（4）
本文通过对许昌襄城县范湖乡镇区新型农村社区的实证研究，探索我国新型农村社区未来发展模式、房地产开发在新农村建设中的作用，为中国“三农”建设的发展出路提供参考。
关键词:新型农村社区建设；居民需求；新型城镇化道路
中图分类号：U41文献标识码： A 文章编号：
引言
党的十八大明确提出了要我国要走城镇化发展之路，河南省立足省域实际，正逐步加快新型农村社区建设力度，本文针对农村发展的瓶颈问题,通过实证分析,对我省新型城镇化道路进行的深入研究。
一、新型农村社区建设的涵义与特征研究
1.农村社区建设的含义
笔者认为农村社区建设就是：以村庄为基础平台，在党和政府的领导下，依托农村社区力量，整合农村社区资源，促进农村社区各项事业协调、健康发展，不断提高农村社区成员物质文化生活和精神生活水平而进行的建设。
2.农村社区的特点
（1）聚集性农村社区建设的范围必须定位在自然村或以中心村带动周边小村的村落社区，这是由农村村落自身的特点决定的。
（2）多功能性多功能性包括政治功能、经济功能、服务功能、文化功能和自治功能，新型农村社区的建设，将城市的主要功能很好的引入到社区内，从而改善了社区居民的精神面貌，提高了村民的经济发展能力、参政议政能力和村民自治能力。
二、襄城縣范湖乡镇区新农村项目可行性分析
（一）范湖乡基本信息
范湖乡位于襄城县东20公里处，全乡有33个行政村，91个自然村，总人口7.5万人，耕地8.5万亩，区域面积95.4平方公里，是襄城县第一大乡。该乡交通便利，公路总里程居全县第一。
（二）范湖乡房地产市场发展简况
1．范湖乡经济发展状况
范湖乡是典型的农业乡镇，周边没有大型工矿企业，收入以种地和外地务工为主要经济来源。地处典型平原地区，耕地资源丰富，农民人均占有耕地在1亩2分左右。在当地做生意的商人也比较有实力，早期有很多外地人来租房经商，现在本地人很多，他们通过长期的经商积累了一些财富，买到了自己的商铺。因此范湖乡的消费市场潜力巨大。
2.住房市场需求情况
目前集镇上商铺比较稀缺，租金价格近几年持续上涨，往往是有价无铺，群众对商铺的需求量较高，前几年本镇公开出售的门面房多是照顾本镇居民优先，外来商户基本买不到。目前很多农村已不准在建房屋，要进行新农村社区建设，而农村结婚成家这类人群对房屋的需求量很迫切。
3.供需结构
经调查，作为商铺门面，2间的需求占绝大多数（大型超市或服装卖场要求更大）。大部分商铺进深在10—15m之间。经调查，进深在10-15米，单间开间在4-5米的商铺拥有者对空间满意较高。对于层高要求，一层3.5-4.5米左右的2层房屋比较适合。
(三)社会各阶层居住现状分析
1.社会阶层划分
（1）私营企业主阶层和国家与社会管理者：本地各工厂老板和政府部门人员
（2）个体工商户阶层和产业工人阶层：外地务工人员、在镇上做小生意的经商者
（3）农业劳动者阶层和城乡无业、失业、半失业者阶层：为当地以种植农作物和土特产为生的农民和部分没有工作的老人和妇女
2.各阶层居住现状
第一阶层：他们居住的房子价位较高，这些人有的在县市买房，也有在镇上自建的，以套房、商铺带院住房为主，房屋建筑面积很大，更重视生活品味和休闲。
第二阶层：他们居住的房子价位在15—20万之间，这部分人大部分自己建房或在镇里买商铺，房子多是商住两用型，既能居住又便于做生意。
第三阶层：居住的房子价位较低，质量较差，面积较小。他们主要满足居住的需要，而且主要在农村。
（四）项目SWOT分析
S（优势）：（1）新农村建设项目，政府扶持； （2）三面临路，交通便利；
（3）专业规划、布局，配套设施齐全，社区环境干净卫生。
W（劣势）:（1）项目偏离镇区中心区，需要一定的时间积聚商业氛围和人气；
（2）农民比较保守，需要时间来适应楼房。
O（机会）：率先响应国家政策，积极参与新农村社区建设，抢占市场先机，为未来赢得主动。
T (威胁）：未来政策的不确定性和农村情况的复杂性，都使项目的运作充满了变数和威胁。
（五）目标客户群分析
主要目标客户有：
(1)镇上做生意的商人和未来计划来镇上经商的人。随着新型农村社区的建设，越来越多的农民积聚到镇区周边，这个消费需求很大，因此商人们对宽敞舒适的楼房有需求。
(2)在镇政府、医院、学校和金融机构（农行、农村信用社、邮政储蓄银行等）工作的收入较高人群。他们对改善居住环境有向往。
这两类客户经济实力都比较强，而且有强烈的改善居住的需求。第一类客户对商住两用房屋比较渴望，现有商铺分散、落后的特点并不能使他们满意，居住质量一般；第二类人群则希望居住带院子、生活设施齐全、并能够享受城市一样的舒适生活。更为重要的是，随着国家新农村建设的逐步推进，在镇上投资商铺是具有良好市场前景的。
(六)项目总体市场定位
小区整体规划，房屋整体建设，具备较为齐全的配套设施，宜商宜住。
（七）项目产品定位
主推2间面积房子，根据人们的不同需求可推出少量三间或一间面积的房屋，开间在6米左右，进深12米左右.
四层商住用房，一二层商业，三四层居住，小区内布局一层联体车库，供商户储备物资。
（八）项目客户定位
本地经商客户，政府部门、医院、学校工作人员
随着襄阳县几个乡镇新农村社区建设的快速铺开，本项目也要迅速规划设计开发，抢占范湖乡新农村建设的先机；要通过规模化开发，尽量降低成本，使农民能消费得起，只有开源节流才能使项目尽快消化，尽快回收成本；要通过一定的广告宣传引导农民们看到项目的好处，看到生活在新型社区的方便舒适。
三、结论
通过对襄城县范湖乡项目的可行性研究分析，得出其项目是有着商业开发前景的，而且随着城镇化建设的发展，农村具有非常大的市场需求，房地产开发商现在介入将来一定会得到丰厚的回报；在新农村建设中，开发商还肩负着很重要的社会责任，这就要求广大的开发商要本着为老百姓盖房子的态度，努力做好自己的产品，提供良好的服务。
参考文献
[1]张颖举.中部地区新型农村社区建设的必要性与可行性：以河南省为例[J].贵州农业科学，2011（2）.
[2]王丹花.安阳市新型农村社区建设调研分析[J].科教导刊，2011（4）.
[3]张君.新型农村社区建设效果调查分析：新乡市祥和新村个案[J].理论研究，2011（4）