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内容摘要：目前全国部分城市实行一定条件下限购住房，限购给社会带来一定的影响，本文从住房基本需求探讨个人在全国范围可以限购两套住房的构想，从国家层级建立购房长效管理机制，促进房地产市场回归自然，建立资金流通方向，促进社会和谐科学发展。
关键词：个人、限购、两套、全国
中图分类号： TU113 文献标识码： A 文章编号：
一、住房是人类生存的基本需求
原始建筑的居所有两类，巢居和穴居。在黄河流域一般为穴居、半穴居及地面建筑；在长江流域及南方地区，一般为巢居。无论巢居与穴居，均是人类适应环境生存需求，自然形成利于保护人身安全形成的居住方式，是本能的需求。人类与环境适应中逐步形成各类建筑形态。居住建筑一直在演变和适应着需求，环境的需求，人类欲望的需求。需求促使建筑更新，促使建筑再适应。需求的基本是生存需求，居住场所是人类生存基本需求。
原始朦胧社會，是无序的建筑居所状态。生存依靠自然资源，居住场所依靠自然资源随机产生。只有朦胧的生存概念居住场所，零乱无序的居所，没有统筹的管理，仅仅是生存的需求。
二、城市人口激增，城市逐步扩张
随着原始社会的物物交换场所形成，集市城镇逐步形成，村落与集市又相对依存发展，城市逐步形成。目前中国，约有一半人居住在城市，农村与城市人口规模基本相当。自给自足的农村经济发展，自我管理的农村村庄建设。农村村落建设矛盾非常少，但城市建设矛盾十分突出，急需有序有机可持续城市发展模式，更需趋于完善的城市发展管理机制。
唐长安城，是当时世界上最大的城市，据说城市人口有五十万人。当时仅仅是单层建筑，城市制高点大雁塔也只有七层。唐长安城面积达83平方公里，中轴对称，由外郭城、宫城和皇城组成。当时城市管理是怎样容纳城市人口及流动人口？怎样分配城市用房，在单层建筑的城市里能容纳五十万人？而目前城市住宅基本建设到三十层，城市居住场所的矛盾基本成为社会的主要矛盾。以深圳城市为例，土地面积1953平方公里，人口达到1500万人，住宅区成批量建设，但总不能满足个人居住场所的基本生存需求，矛盾在哪里？城市扩张是必然，城市人口增大是必然，理应有合理居住场所市场购房机制。
三、取消计划福利分房机制，建立市场购房机制
“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。在福利分房年代，国家定面积，定标准，根据各种综合因素排队分房。福利分房完全是计划体系，计划着个人生存的基本居住场所。1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化，住房供给商品化、社会化的住房新体制。计划经济转入市场经济，取消福利分配制度，建立市场经济购房机制。
市场经济购房机制初期，激活市场购买力。1997年，在十五大报告中“大力推进了……住房和社会保障体制改革”初步提出住房体制改革。2003年，十六大报告提出“市场体系建设全面展开，宏观调控体系不断完善……住房和政府机构等改革继续深化”。逐步按市场经济机制放开房地产市场，城市居民不再等待计划经济分配房产，逐步进入市场买房体系。
起初粗放型的房地产市场一度蓬勃发展，城乡居民住房大大改善。住房市场经济条件下逐步发生两个分支，其一为居住型购房，其二为投资型购房。投资型购房也是市场下的产物。起初，没有制度管理约束投资型住房。也许管理层也没有想到房屋投资型体系的庞大，一度美好的住房市场经济体制及管理制度受到极大影响。
房地产链条有四个层级。一，国家层级；二，省市层级；三，房地产开发商层级；四，购房消费者层级。第一层级是战略管理，决定房地产市场走势，宏观控制房地产市场经济方向。第一层级可以调控居住型购房和投资型购房两个分支走势。房地产市场经济初期，各个层级的目标是居住型购房，几乎没有想到投资型购房体系，没有预测到投资型购房体系的庞大，所以没有制定相关限制投资型住房的相关制度，只能在市场过程中制定短期局部的管理机制，让整个房地产链条出现短期局部的跌宕起伏。第一层级制定大战略，第二层级制定土地制度，制定销售可能性制度。只有第四层级没有发言权，只能跟着前三层级，但第四层级也是消费者主体，是一切制度的最终享受者。国民幸福指数体现在第四层级，不是体现在前三个层级的制度有多么完美。
居住型购房市场需求的必须性。国家层级一定要制定各种制度保障居住型购房。2001年，《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中指出“重点改善居民居住和出行条件。完善住房公积金制度，加大以经济适用房为重点的住房建设力度，建立廉租房供应保障体系”。从而把市场化的住房分为三大类。其一，经济适用房；其二，廉租房；其三，市场商品房。经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。廉租房是指政府以租金补贴或者实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。在现实操作中，经济适用房没有发生很重要的作用，而且在经济适用房分配方面出现很多复杂问题。还有个人发展原因，例如去年他的经济收入不高，也许经过努力今年之后他就比较富裕，他不会乐于长期住在经济适用房里，他会搬离，但经济适用房就空出，这样不利于经济适用房的有效使用。2007年，十七大报告提出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。应该鼓励廉租房建设，加强廉租房的租赁管理。廉租房形式比较适合目前中国大批农村进城务工者及暂时低收入家庭。尽管经济适用房存在的市场机制不合理，但经济适用房还是存在着，也在影响着市场商品房，市场商品房还是居住者追求的目标，是人性追求幸福的必然，追求舒适居住场所的必然。
无论是暂时居住经济适用房或廉租房，还是要追求购买舒适的商品房，购买居住型住房是必然趋势。城市合理建设及管理购房机制，是国家层级的责任和义务。2007年，国家对房地产市场强力调控，一系列调控政策密集出台，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，贷款加息，减少土地出让环节的优惠措施，物权法的出台等等一系列调控措施，改变了房地产市场发展十几年的惯性。房地产市场进入观望阶段，市场价格回落。2008年房地产市场整体低迷。2009年房地产市场在国家强力调控下出现报复性上涨，价位迅速达到2007年的高位，很快均超出高位20%以上。到2011年，商品房价位几乎达到2007年的一倍。在国家层级政策强力打压背景之下，房价为何会出现不降反快速增长现象？
房价持续升高的因素很多。其一，《汉书》中“各安其居而乐其业，甘其食而美其服”，安居是第一需求。自古以来国人对住房的需求一直排在第一位，这也是国人重视家庭的情结。其二，投资环境及渠道不畅通。当一部分人先富裕后，行政干部国有企事业职工不能参与私营企业股份及运行，但他们也会有节余，节余后买房是一种方式。其三，银行存款利息跟不上物价上涨速度。等等诸多因素促使形成居住型购房和投资型购房的必须性。2009年，2010年，房价持续推高。
2011年1月26日，国务院公布楼市调控八条意见，称为史上最严厉的楼市调控政策。单讨论一条，“各政府全面落实限购令，本地居民每家可以购买两套住房，外地居民只能有条件购买一套住房”。这种强制限购，完全控制房地产市场。2011年成为房地产行业的观望年，在“调结构，稳物价”的大背景下，国家层级继续加强房地产调控，限购、限价、限贷等措施全面升级。房价的确在2011年得到稳定。但到2012年，房价依然开始增涨。正所谓上面有政策，下面有对策，不能不让住房，不能不让趁便宜买房，各地上演各种方式应付政策性买房。深圳突显对策的多样性。有通过法院裁决方式办理过户手续，有通过成立公司方式办理购买手续，有通过借用身份证方式办理购买手续，有通过离婚把以前房产全部分割一方，另一方再购买新房方式。身边的同事，有的已经离婚两次，复婚两次，为了什么？为了买套好房子。
限购，是限制购买，规定购买的数量，指商家为了使自己的产品得到很好的销售业绩而采取的一系列促销手段。往往是一些特价和降价的产品，为了防止其他商业伙伴及同行恶意抢购所采取的一种商业手段。限购，让购房者无奈。由于国家层级政策的变动，整个行业都跟着调整对策。限购的好处是立竿见影的抑制房价过快升高，但限购会有负面作用吗？限购会限制人的幸福吗？
政策的变化，是社会诸多变化的根源，限购的执行及变化会引起很大市场波动。限购政策的时效性，直接影响市场走势。限购有很多无奈，例如，某家庭现有两套住房，想更新更舒适房屋，必须要卖掉一套，如果卖掉一套，此时房价突然涨了，自己的房子卖亏了，还不能买到新房。这里不探讨限购的利于弊，只想探讨制度设立的稳定性。
提出：个人全国限购两套住房的构想，以个人为单位，可以在全国范围内限购两套住房，五年内转卖收高税，制度三十年不改变。如果此购房机制设立，将有稳定的房地产市场。国家层级、地方政府层级、开发商层级及购房层级均心态稳定，不再天天盯着国家出台新制度，不折腾，整个房地产链条有序有机。而以前只有设立制度，没有设立期限，随时有新的制度可能設立，整个链条没有稳定秩序。
以个人为单位购房。目前购房制度以家庭为单位核算，从18岁可以购房算起，单身时间自己可以购买两套，如果结婚了，却只能两个人购买两套，制度明显不合理。致使有的晚结婚，有的为了买房假离婚，离婚后买好房再复婚。2012年10月，民政部公布统计数据，“京沪深离婚率居全国前三位”。2010年深圳结婚登记39404对，离婚8478对，复婚1792对，复婚占到离婚的21.1%。为了买房推高离婚率，造成很多社会复杂现象。人是个体动物，理应以个体为单位参与社会活动，为了应对限购政策，采取离婚复婚，没有体现和谐社会。
无论婚前、婚后、离婚与否均为稳定的购房制度，体现以人为本的基本理念。当个人年龄达到18岁后，享受的权力就应该固定，不能因为组建婚姻家庭而减少权力，更不能因为从婚姻家庭中离开而赋予更多权力。
部分城市限购的不合理性。目前政策是部分城市限购，绝大部分城市不限购。按目前政策，个人可以在全国范围内购买无限住房。这个城市房价涨了就限购，那个城市房价涨了就限购，不是长久之计。在限购前，还是可以买房，所以目前政策不能限制资源的合理购置。推行全国个人限购两套住房，一个家庭就有四套住房的权限，孩子大了就可以有六套。现在社会工作人口经常流动，一个人在两个城市各有一套住房可以理解，两个大人带个小孩有四套不同城市住房可以满足要求。如果没有在全国范围内统一考虑，限购政策依然是暂时的，依然不能起到遏制投机性，依然不能让市民不天天关注房地产。中国指数研究院2012年9月报告，“全国城市现有居民至少还需7000万套以上住房改善需求，是2011年城镇商品住房销售套数的七倍以上”。如果是这样，五年内就可以基本解决城镇居民的住房问题。其实问题远远不止这样，目前没有全国性政策管理，而局部城市管理局限性太大。
深圳是第一批限购城市，而邻居东莞、惠州不限购，所以很多深圳人去东莞、惠州购买。其实城市与城市之间地域界限本身也不明显，有的楼盘跨界两个城市，有的楼座是东莞，有的楼座是深圳，居住在一个楼盘里，已经无法用地理界线区分所属城市。在这带区域购房没有太实质限购意义，能买多套住房的想法依然存在，普通收入者依然不能购房，建设住宅总套数在增加，而市民没有享受到应有资源。
个人购房的经济因素。1985年邓小平说，“一部分地区、一部分人可以先富起来，带动其他地区、其他的人，逐步达到共同富裕”。这句话深入人心，的确有一部分人先富裕起来，但投资渠道有限制，富裕起来的经济，如果不去做企业，仅仅是现金存银行，没有物价上涨比例大，存钱等于损失钱。绝大部分为上班职工，富裕后，钱放哪里，放银行损失钱；放私募基金，不安全；投资股票，赔钱；投资企业、行政及事业机构国企员工不允许参与企业。买房、存房，存房可以保值，还可以升值，存房还可以收租金。当初买房仅仅支付20%的房款，用租金还贷款，轻松存钱，暴力赚钱，不影响上班。如果按2002年自有资金20万，存在银行，到2012年可以得到利息10万元，20万元十年后变成30万元。但如果当时20万买了房产，城市不同，但基本房子可以卖到100万属于正常。十年存房与存钱有70万差距，国家层级也没有文件限制买房、存房，当然买房、存房成为这十年的主流，这也是无奈的选择。
限购制度的长期稳定性。改革是从农村开始，农村人口大于城镇人口，农村实行家庭联产承包责任制即包产到户。1980年代初期，在农村推行的一项重要改革，是农村土地制度的重要转折，也是现行农村的一项基本经济制度。当初说三十年不动摇。经过三十多年发展，包产到户制度没有改变。而三十年来，农村相对比较稳定，农村家家有土地，有生存的依据，有稳定的基础。流动人口的改变会影响土地改变，但土地承包整体制度稳定，农村生活相对稳定。稳定的原因，其一，有自有土地；其二，制度稳定。有土地，而且三十年不动摇，给农民吃了定心丸。
类比城市，城市住房相当于农村土地一样重要，像土地一样的必需品，像土地一样具有长效性。城市住宅是七十年产权，相对稳定，但购买方式不稳定。国家层级会随时出台政策，政策不同会限制购房，限制生存的必需品。农村人不需要天天关注新闻，城市人必须天天关注新闻，关注房地产市场新闻。城市人在房地产方面有很多浮动因素，应该减少这种浮动，像农村土地改革一样，三十年不动摇。国家层级对购房机制应该有长效机制，长期制度，让购房不再随机随着制度变动而变动，让浮躁的购房心境静一静，不以购房为赚钱存钱目的。
随机出台购房限购制度影响诸多。房价不会出现大幅度下跌，更不能过快上涨。房价大幅下跌，对以前购房者是极大心理考量，退房潮等易引起集体性事件。房价大幅下跌，银行等中间机构会连环受挫，能承受多少下跌底线？房地产商能承受多少下跌底线？社会经济下滑，失业率升高的社会底线等等一系列社会问题，房价大幅下跌不会使社会和谐。不应随机出台短期措施，应有长效机制。
逐步改变候补式政策或者跟着市场定政策，当市场短期出现问题，也许市场有相对自己调节机制，管理层随即出台管理体制，是否有的管理体制会违背市场规律，市场调节是相对科学，长效管理，框架管理，市场调节。滞后或者随即的制度，促使社会层面跟着管理制度浮动，随时关注管理制度出台，左右市场的参与者，促进社会关系复杂化。
国家层级政策更新快，地方政府售地及各种收费制度相应调整，各个链条环节会调整。地产商是企业行为，制度更新太快，影响地产商的整体，财政收入支出是命脉。2012年 5月，国土部中国国土资源公报显示，2011年全年出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元，3.15万亿是什么概念？财政部公布2011年全年财政收入10.37万亿元，相当全国财政收入的三分之一。经济命脉影响社会诸多因素，各个相关行业会受影响，重要是短频的调整制度影响人民的心理。
建立个人全国限购两套住房机制培育资金流通方向。长效机制建立后，城镇居民不再天天追捧房地产市场，不再存房，只会谨慎考虑真正居住用房，疏导经济进入企业发展，促进股份制企业及个体企业发展。重要层面要疏导好行政事业及国有企业职工富裕资金的利用，建立合法有效的机制，培育行政事业及国有企业职工富裕资金发展渠道长效机制建立后，购房量会减少，但城镇居民富裕资金不会少，需要培育资金流通方向，让富裕资金有流通方向，让资金从内部膨胀中撤出，让房地产回归自然，回归理性，与国家经济发展方向一致。鼓励创业，鼓励企业发展。
2007年，十七大报告提出“实现未来经济发展目标，关键要在加快转变经济方式、完善社会主义市场经济体制方面取得重大进展。要大力推进经济结构战略性调整”。2012年，十八大报告提出“加快建立扩大消费需求长效机制，释放居民消费潜力，促进投资合理增长”，“坚持发展是硬道理的本质要求就是坚持科学发展。以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线”。培育经济发展转变方式，培育创新机制，培育资金流动方向，让闲散资金，房地产中间热钱，适度疏散到具有创新发展经济建设上来。
建立个人全国可以限购两套住房的设想，让全国城镇居民享受同等制度待遇，不会产生城市差异区分，人人平等，是城市法定年龄，有社保账户，都可以享受统一标注待遇，无论贫富差异。尤其建立三十年长效机制，便于城市统筹发展，便于开发企业合理规划发展，便于市民规划生活。个人全国购买两套住房长效机制，是国家社会和谐发展的需要，是社会科学发展观的需要，是国家经济建设又快又好发展的需要，是社会发展阶段的需要，是社会主义初级阶段发展需要，是到2020年全面实现小康社会的需要，是人民幸福生活的需要。
当然设立制度需要很多调研，由于本文没有占到一定高度，没有一定调研资料，没有对很多制度很深理解，对论据论点证据不充分，仅仅是设想，作为建筑设计院负责人，从事建筑设计18年来，接触到建筑管理及地产市场，对社会理解，参与社会建筑市场管理的设想，更好的理解居住者的需求，房地产开发公司的运行，城市管理的制度，国家层级的房地产相关管理制度。
关键词：个人、限购、两套、全国
中图分类号： TU113 文献标识码： A 文章编号：
一、住房是人类生存的基本需求
原始建筑的居所有两类，巢居和穴居。在黄河流域一般为穴居、半穴居及地面建筑；在长江流域及南方地区，一般为巢居。无论巢居与穴居，均是人类适应环境生存需求，自然形成利于保护人身安全形成的居住方式，是本能的需求。人类与环境适应中逐步形成各类建筑形态。居住建筑一直在演变和适应着需求，环境的需求，人类欲望的需求。需求促使建筑更新，促使建筑再适应。需求的基本是生存需求，居住场所是人类生存基本需求。
原始朦胧社會，是无序的建筑居所状态。生存依靠自然资源，居住场所依靠自然资源随机产生。只有朦胧的生存概念居住场所，零乱无序的居所，没有统筹的管理，仅仅是生存的需求。
二、城市人口激增，城市逐步扩张
随着原始社会的物物交换场所形成，集市城镇逐步形成，村落与集市又相对依存发展，城市逐步形成。目前中国，约有一半人居住在城市，农村与城市人口规模基本相当。自给自足的农村经济发展，自我管理的农村村庄建设。农村村落建设矛盾非常少，但城市建设矛盾十分突出，急需有序有机可持续城市发展模式，更需趋于完善的城市发展管理机制。
唐长安城，是当时世界上最大的城市，据说城市人口有五十万人。当时仅仅是单层建筑，城市制高点大雁塔也只有七层。唐长安城面积达83平方公里，中轴对称，由外郭城、宫城和皇城组成。当时城市管理是怎样容纳城市人口及流动人口？怎样分配城市用房，在单层建筑的城市里能容纳五十万人？而目前城市住宅基本建设到三十层，城市居住场所的矛盾基本成为社会的主要矛盾。以深圳城市为例，土地面积1953平方公里，人口达到1500万人，住宅区成批量建设，但总不能满足个人居住场所的基本生存需求，矛盾在哪里？城市扩张是必然，城市人口增大是必然，理应有合理居住场所市场购房机制。
三、取消计划福利分房机制，建立市场购房机制
“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。在福利分房年代，国家定面积，定标准，根据各种综合因素排队分房。福利分房完全是计划体系，计划着个人生存的基本居住场所。1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化，住房供给商品化、社会化的住房新体制。计划经济转入市场经济，取消福利分配制度，建立市场经济购房机制。
市场经济购房机制初期，激活市场购买力。1997年，在十五大报告中“大力推进了……住房和社会保障体制改革”初步提出住房体制改革。2003年，十六大报告提出“市场体系建设全面展开，宏观调控体系不断完善……住房和政府机构等改革继续深化”。逐步按市场经济机制放开房地产市场，城市居民不再等待计划经济分配房产，逐步进入市场买房体系。
起初粗放型的房地产市场一度蓬勃发展，城乡居民住房大大改善。住房市场经济条件下逐步发生两个分支，其一为居住型购房，其二为投资型购房。投资型购房也是市场下的产物。起初，没有制度管理约束投资型住房。也许管理层也没有想到房屋投资型体系的庞大，一度美好的住房市场经济体制及管理制度受到极大影响。
房地产链条有四个层级。一，国家层级；二，省市层级；三，房地产开发商层级；四，购房消费者层级。第一层级是战略管理，决定房地产市场走势，宏观控制房地产市场经济方向。第一层级可以调控居住型购房和投资型购房两个分支走势。房地产市场经济初期，各个层级的目标是居住型购房，几乎没有想到投资型购房体系，没有预测到投资型购房体系的庞大，所以没有制定相关限制投资型住房的相关制度，只能在市场过程中制定短期局部的管理机制，让整个房地产链条出现短期局部的跌宕起伏。第一层级制定大战略，第二层级制定土地制度，制定销售可能性制度。只有第四层级没有发言权，只能跟着前三层级，但第四层级也是消费者主体，是一切制度的最终享受者。国民幸福指数体现在第四层级，不是体现在前三个层级的制度有多么完美。
居住型购房市场需求的必须性。国家层级一定要制定各种制度保障居住型购房。2001年，《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中指出“重点改善居民居住和出行条件。完善住房公积金制度，加大以经济适用房为重点的住房建设力度，建立廉租房供应保障体系”。从而把市场化的住房分为三大类。其一，经济适用房；其二，廉租房；其三，市场商品房。经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。廉租房是指政府以租金补贴或者实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。在现实操作中，经济适用房没有发生很重要的作用，而且在经济适用房分配方面出现很多复杂问题。还有个人发展原因，例如去年他的经济收入不高，也许经过努力今年之后他就比较富裕，他不会乐于长期住在经济适用房里，他会搬离，但经济适用房就空出，这样不利于经济适用房的有效使用。2007年，十七大报告提出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。应该鼓励廉租房建设，加强廉租房的租赁管理。廉租房形式比较适合目前中国大批农村进城务工者及暂时低收入家庭。尽管经济适用房存在的市场机制不合理，但经济适用房还是存在着，也在影响着市场商品房，市场商品房还是居住者追求的目标，是人性追求幸福的必然，追求舒适居住场所的必然。
无论是暂时居住经济适用房或廉租房，还是要追求购买舒适的商品房，购买居住型住房是必然趋势。城市合理建设及管理购房机制，是国家层级的责任和义务。2007年，国家对房地产市场强力调控，一系列调控政策密集出台，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，贷款加息，减少土地出让环节的优惠措施，物权法的出台等等一系列调控措施，改变了房地产市场发展十几年的惯性。房地产市场进入观望阶段，市场价格回落。2008年房地产市场整体低迷。2009年房地产市场在国家强力调控下出现报复性上涨，价位迅速达到2007年的高位，很快均超出高位20%以上。到2011年，商品房价位几乎达到2007年的一倍。在国家层级政策强力打压背景之下，房价为何会出现不降反快速增长现象？
房价持续升高的因素很多。其一，《汉书》中“各安其居而乐其业，甘其食而美其服”，安居是第一需求。自古以来国人对住房的需求一直排在第一位，这也是国人重视家庭的情结。其二，投资环境及渠道不畅通。当一部分人先富裕后，行政干部国有企事业职工不能参与私营企业股份及运行，但他们也会有节余，节余后买房是一种方式。其三，银行存款利息跟不上物价上涨速度。等等诸多因素促使形成居住型购房和投资型购房的必须性。2009年，2010年，房价持续推高。
2011年1月26日，国务院公布楼市调控八条意见，称为史上最严厉的楼市调控政策。单讨论一条，“各政府全面落实限购令，本地居民每家可以购买两套住房，外地居民只能有条件购买一套住房”。这种强制限购，完全控制房地产市场。2011年成为房地产行业的观望年，在“调结构，稳物价”的大背景下，国家层级继续加强房地产调控，限购、限价、限贷等措施全面升级。房价的确在2011年得到稳定。但到2012年，房价依然开始增涨。正所谓上面有政策，下面有对策，不能不让住房，不能不让趁便宜买房，各地上演各种方式应付政策性买房。深圳突显对策的多样性。有通过法院裁决方式办理过户手续，有通过成立公司方式办理购买手续，有通过借用身份证方式办理购买手续，有通过离婚把以前房产全部分割一方，另一方再购买新房方式。身边的同事，有的已经离婚两次，复婚两次，为了什么？为了买套好房子。
限购，是限制购买，规定购买的数量，指商家为了使自己的产品得到很好的销售业绩而采取的一系列促销手段。往往是一些特价和降价的产品，为了防止其他商业伙伴及同行恶意抢购所采取的一种商业手段。限购，让购房者无奈。由于国家层级政策的变动，整个行业都跟着调整对策。限购的好处是立竿见影的抑制房价过快升高，但限购会有负面作用吗？限购会限制人的幸福吗？
政策的变化，是社会诸多变化的根源，限购的执行及变化会引起很大市场波动。限购政策的时效性，直接影响市场走势。限购有很多无奈，例如，某家庭现有两套住房，想更新更舒适房屋，必须要卖掉一套，如果卖掉一套，此时房价突然涨了，自己的房子卖亏了，还不能买到新房。这里不探讨限购的利于弊，只想探讨制度设立的稳定性。
提出：个人全国限购两套住房的构想，以个人为单位，可以在全国范围内限购两套住房，五年内转卖收高税，制度三十年不改变。如果此购房机制设立，将有稳定的房地产市场。国家层级、地方政府层级、开发商层级及购房层级均心态稳定，不再天天盯着国家出台新制度，不折腾，整个房地产链条有序有机。而以前只有设立制度，没有设立期限，随时有新的制度可能設立，整个链条没有稳定秩序。
以个人为单位购房。目前购房制度以家庭为单位核算，从18岁可以购房算起，单身时间自己可以购买两套，如果结婚了，却只能两个人购买两套，制度明显不合理。致使有的晚结婚，有的为了买房假离婚，离婚后买好房再复婚。2012年10月，民政部公布统计数据，“京沪深离婚率居全国前三位”。2010年深圳结婚登记39404对，离婚8478对，复婚1792对，复婚占到离婚的21.1%。为了买房推高离婚率，造成很多社会复杂现象。人是个体动物，理应以个体为单位参与社会活动，为了应对限购政策，采取离婚复婚，没有体现和谐社会。
无论婚前、婚后、离婚与否均为稳定的购房制度，体现以人为本的基本理念。当个人年龄达到18岁后，享受的权力就应该固定，不能因为组建婚姻家庭而减少权力，更不能因为从婚姻家庭中离开而赋予更多权力。
部分城市限购的不合理性。目前政策是部分城市限购，绝大部分城市不限购。按目前政策，个人可以在全国范围内购买无限住房。这个城市房价涨了就限购，那个城市房价涨了就限购，不是长久之计。在限购前，还是可以买房，所以目前政策不能限制资源的合理购置。推行全国个人限购两套住房，一个家庭就有四套住房的权限，孩子大了就可以有六套。现在社会工作人口经常流动，一个人在两个城市各有一套住房可以理解，两个大人带个小孩有四套不同城市住房可以满足要求。如果没有在全国范围内统一考虑，限购政策依然是暂时的，依然不能起到遏制投机性，依然不能让市民不天天关注房地产。中国指数研究院2012年9月报告，“全国城市现有居民至少还需7000万套以上住房改善需求，是2011年城镇商品住房销售套数的七倍以上”。如果是这样，五年内就可以基本解决城镇居民的住房问题。其实问题远远不止这样，目前没有全国性政策管理，而局部城市管理局限性太大。
深圳是第一批限购城市，而邻居东莞、惠州不限购，所以很多深圳人去东莞、惠州购买。其实城市与城市之间地域界限本身也不明显，有的楼盘跨界两个城市，有的楼座是东莞，有的楼座是深圳，居住在一个楼盘里，已经无法用地理界线区分所属城市。在这带区域购房没有太实质限购意义，能买多套住房的想法依然存在，普通收入者依然不能购房，建设住宅总套数在增加，而市民没有享受到应有资源。
个人购房的经济因素。1985年邓小平说，“一部分地区、一部分人可以先富起来，带动其他地区、其他的人，逐步达到共同富裕”。这句话深入人心，的确有一部分人先富裕起来，但投资渠道有限制，富裕起来的经济，如果不去做企业，仅仅是现金存银行，没有物价上涨比例大，存钱等于损失钱。绝大部分为上班职工，富裕后，钱放哪里，放银行损失钱；放私募基金，不安全；投资股票，赔钱；投资企业、行政及事业机构国企员工不允许参与企业。买房、存房，存房可以保值，还可以升值，存房还可以收租金。当初买房仅仅支付20%的房款，用租金还贷款，轻松存钱，暴力赚钱，不影响上班。如果按2002年自有资金20万，存在银行，到2012年可以得到利息10万元，20万元十年后变成30万元。但如果当时20万买了房产，城市不同，但基本房子可以卖到100万属于正常。十年存房与存钱有70万差距，国家层级也没有文件限制买房、存房，当然买房、存房成为这十年的主流，这也是无奈的选择。
限购制度的长期稳定性。改革是从农村开始，农村人口大于城镇人口，农村实行家庭联产承包责任制即包产到户。1980年代初期，在农村推行的一项重要改革，是农村土地制度的重要转折，也是现行农村的一项基本经济制度。当初说三十年不动摇。经过三十多年发展，包产到户制度没有改变。而三十年来，农村相对比较稳定，农村家家有土地，有生存的依据，有稳定的基础。流动人口的改变会影响土地改变，但土地承包整体制度稳定，农村生活相对稳定。稳定的原因，其一，有自有土地；其二，制度稳定。有土地，而且三十年不动摇，给农民吃了定心丸。
类比城市，城市住房相当于农村土地一样重要，像土地一样的必需品，像土地一样具有长效性。城市住宅是七十年产权，相对稳定，但购买方式不稳定。国家层级会随时出台政策，政策不同会限制购房，限制生存的必需品。农村人不需要天天关注新闻，城市人必须天天关注新闻，关注房地产市场新闻。城市人在房地产方面有很多浮动因素，应该减少这种浮动，像农村土地改革一样，三十年不动摇。国家层级对购房机制应该有长效机制，长期制度，让购房不再随机随着制度变动而变动，让浮躁的购房心境静一静，不以购房为赚钱存钱目的。
随机出台购房限购制度影响诸多。房价不会出现大幅度下跌，更不能过快上涨。房价大幅下跌，对以前购房者是极大心理考量，退房潮等易引起集体性事件。房价大幅下跌，银行等中间机构会连环受挫，能承受多少下跌底线？房地产商能承受多少下跌底线？社会经济下滑，失业率升高的社会底线等等一系列社会问题，房价大幅下跌不会使社会和谐。不应随机出台短期措施，应有长效机制。
逐步改变候补式政策或者跟着市场定政策，当市场短期出现问题，也许市场有相对自己调节机制，管理层随即出台管理体制，是否有的管理体制会违背市场规律，市场调节是相对科学，长效管理，框架管理，市场调节。滞后或者随即的制度，促使社会层面跟着管理制度浮动，随时关注管理制度出台，左右市场的参与者，促进社会关系复杂化。
国家层级政策更新快，地方政府售地及各种收费制度相应调整，各个链条环节会调整。地产商是企业行为，制度更新太快，影响地产商的整体，财政收入支出是命脉。2012年 5月，国土部中国国土资源公报显示，2011年全年出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元，3.15万亿是什么概念？财政部公布2011年全年财政收入10.37万亿元，相当全国财政收入的三分之一。经济命脉影响社会诸多因素，各个相关行业会受影响，重要是短频的调整制度影响人民的心理。
建立个人全国限购两套住房机制培育资金流通方向。长效机制建立后，城镇居民不再天天追捧房地产市场，不再存房，只会谨慎考虑真正居住用房，疏导经济进入企业发展，促进股份制企业及个体企业发展。重要层面要疏导好行政事业及国有企业职工富裕资金的利用，建立合法有效的机制，培育行政事业及国有企业职工富裕资金发展渠道长效机制建立后，购房量会减少，但城镇居民富裕资金不会少，需要培育资金流通方向，让富裕资金有流通方向，让资金从内部膨胀中撤出，让房地产回归自然，回归理性，与国家经济发展方向一致。鼓励创业，鼓励企业发展。
2007年，十七大报告提出“实现未来经济发展目标，关键要在加快转变经济方式、完善社会主义市场经济体制方面取得重大进展。要大力推进经济结构战略性调整”。2012年，十八大报告提出“加快建立扩大消费需求长效机制，释放居民消费潜力，促进投资合理增长”，“坚持发展是硬道理的本质要求就是坚持科学发展。以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线”。培育经济发展转变方式，培育创新机制，培育资金流动方向，让闲散资金，房地产中间热钱，适度疏散到具有创新发展经济建设上来。
建立个人全国可以限购两套住房的设想，让全国城镇居民享受同等制度待遇，不会产生城市差异区分，人人平等，是城市法定年龄，有社保账户，都可以享受统一标注待遇，无论贫富差异。尤其建立三十年长效机制，便于城市统筹发展，便于开发企业合理规划发展，便于市民规划生活。个人全国购买两套住房长效机制，是国家社会和谐发展的需要，是社会科学发展观的需要，是国家经济建设又快又好发展的需要，是社会发展阶段的需要，是社会主义初级阶段发展需要，是到2020年全面实现小康社会的需要，是人民幸福生活的需要。
当然设立制度需要很多调研，由于本文没有占到一定高度，没有一定调研资料，没有对很多制度很深理解，对论据论点证据不充分，仅仅是设想，作为建筑设计院负责人，从事建筑设计18年来，接触到建筑管理及地产市场，对社会理解，参与社会建筑市场管理的设想，更好的理解居住者的需求，房地产开发公司的运行，城市管理的制度，国家层级的房地产相关管理制度。