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摘 要 在不动产执行异议诉讼中，严格坚持物权登记主义，按照过户登记作为所有权转移标准，有时对善意购买人有失公平。应当实质审查购买人是否符合最高人民法院《最高人民法院關于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的三个构成要件，若符合，则应当停止执行，以保护交易安全。
关键词 不动产 执行异议（之诉） 有权占有
作者简介：王建群，瑞安市人民法院。
中图分类号：D926.1 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）12-094-02
一、 案情
2010年10月，杨海光出借1050420元给顾云红，双方签有《借款协议》，约定了还款期限和各自权利与义务，鲁云业、杨建多及温州华旭矿业有限公司为该借款分别出具担保函，明确承担连带保证责任。期至，顾云红尚有750420元未按约归还。2011年7月杨海光提起诉讼，追偿欠款。2011年8月4日，西湖区法院根据杨海光申请，依法查封了担保人杨建多名下位于瑞安市锦湖街道虹桥大厦1幢1单元501室房产一套。同年12月5日该院依法作出（2011）杭西商初字第1173号民事判决，判决顾云红在法律文书生效后的十日内归还上述欠款及利息共计85万元和2011年7月13日之后的逾期还款违约金，鲁云业、杨建多及温州华旭矿业有限公司对顾云红的应付款承担连带责任。2012年3月，杭州市中级人民法院作出了（2012）浙杭商终字第177号民事判决，维持了西湖区法院（2011）杭西商初字第1173号民事判决。
2012年4月6日西湖区法院以（2012）杭西民字第1020号案受理了杨海光申请执行被执行人顾云红及鲁云业、杨建多及温州华旭矿业有限公司民间借贷纠纷。该院在执行杨建多名下位于瑞安市锦湖街道虹桥大厦1幢1单元501室房产时，案外人郑昌常于2012年8月5日提出执行异议，以涉案执行的上述房产在2007年5月就以902000元的价格从杨建多手里买下，并实际居住至今。双方签有《房地产买卖合同》。由于意志以外的原因未能及时办理产权登记手续，该房屋实际属于郑昌常所有，要求中止执行该房产，并解除查封。2012年11月7日西湖区法院作出（2012年）杭西执异字第14号执行裁定，裁定中止执行上述房产。2012年11月22日杨海光不服该院（2012年）杭西执异字第14号执行裁定向该院提起本案诉讼，要求许可对瑞安市锦湖街道虹桥大厦1幢1单元501室房产继续执行。
另查明，涉案房产系2006年4月杨建多以814951元的总价款向温州市城荣建设开发有限公司购买，签订有《商品房买卖合同》，其中有57万元系鲁云业、杨建多夫妇向上海浦东发展银行温州瑞安支行办理房屋抵押按揭贷款，在房管部门进行了抵押登记备案。2007年5月6日，杨建多与郑昌常签订一份《房地产买卖合同》，合同约定：杨建多将上述涉案房产以902000元价格卖给郑昌常，郑昌常当日支付定金5万元，并于5月15日前一次性付清除去银行按揭款项部分以外的资金，银行按揭款由郑昌常续还，上述房产于2011年5月15日交付。该合同签订后的同年5月14日郑昌常母亲蔡林平给杨建多银行账户有30万元的资金汇付。同日，鲁云业、杨建多夫妇与蔡林平办理委托书，委托蔡林平代为办理涉案房产的交接，领取钥匙、偿还按揭、解除按揭、注销抵押登记、房屋所有权过户等手续，该委托书于5月16日经瑞安市公证处予以公证。房管部门档案资料显示，涉案房产建成年份为2009年。自2009年1月至2012年12月涉案房产的部分物业管理费、水电等费用由郑昌常妹妹郑珍稀及家人支付。2010年12月22日，涉案房产取得了房屋所有权证，杨建多是所有权人，2011年4月杨建多取得土地使用权证。期间，涉案房屋的银行按揭款项均是杨建多贷款账户按期交付。2011年12月9日，郑珍稀到银行办理杨建多提前还贷468537.60元及利息1345.22元的手续。又查明，蔡林平系郑昌常母亲，郑珍稀系郑昌常妹妹。
二、 审理
西湖区人民法院审理后认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，2011年8月，法院对涉案房屋在房管部门的档案进行查封之前，被告执行人杨建多已经将该房屋出卖给郑昌常，郑昌常也已按合同约定支付部分价款。2009年房屋建成后，郑昌常及家人实际占有、使用该房屋至今。2012年8月，本院对该房屋进行强制执行程序开始前，郑昌常家人在2011年12月已经提前支付了房屋的银行按揭贷款，至此涉案购房款已经全部付清。上述事实可以证明郑昌常以合理的价格受让了房屋，其行为应为善意取得。
在坚持物权法定原则的前提下，从保护正常交易秩序和善意第三人的利益出发，本案作出的（2012）杭西执异字第14号执行裁定，裁定中止执行涉案房产并无不妥。原告杨海光认为杨建多与郑昌常之间的《房地产买卖合同》不真实，不存在房产买卖关系，但其没有提供任何有效凭证，因缺乏证据，故本院不予采信。被告鲁云业、杨建多、顾云红、温州华旭矿业有限公司经本院传票传唤未到庭不影响本案的审理。据此，遂作出判决：驳回原告杨海光的诉讼请求。
一审宣判后，双方均无上诉，该判决已经生效。
三、评析
法院在审理期间，就本案法律适用问题产生了较大的分歧。一种观点认为被告郑昌常向被告杨建多支付了全部房款并实际占有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定，郑昌常提出的异议成立，法院应该解除房屋的查封。另一种观点认为根据我国《物权法》规定，房屋的产权仍属于被告杨建多，法院当然可以查封、拍卖。一审法院裁判采纳第一种意见，笔者也赞同第一种意见，理由如下： （一）从现存司法解释法律效力来分析
《物权法》对于依法律行为而发生的不动产物权变动采取登记主义的模式。而《查封规定》第十七条并不与随后《物权法》确定的物权登记主义直接冲突。 针对没有登记而发生物权变动的一些特殊情况，最高人民法院相关司法解释中也认可其法律效力。理由如下：（1）上述司法解释是在承认登记要件主义的前提下，基于一些特殊情况，根据公平和诚实信用原则对登记要件主义适用性的修正和补充；（2）上述司法解释的都对突破要件主义的规定进行了严格的限制条件，避免损害登记的公信力和第三人的利益，维护交易安全和秩序。要求在主观上，当事人对登记没有过错；客观上，权利人已经支付对价，并且具有实际交付、控制该物等物权变动的外观形式；（3）上述司法解释并没有违反物权法定原则。
（二）从房屋买卖合同性质和效力来分析
2007年5月6日，本案的被告郑昌常跟被告杨建多签订了涉案房屋为标的的《房屋买卖合同》。房屋买卖合同就其性质而言是一时性合同而非继续性合同，即使房屋买卖合同的双方当事人约定购房款分期交付。分期交付合同仍不失为单一的合同，因为合同的总给付是自始确定的，虽采分期给付的方式，但时间因素对给付的内容及范围并没有影响，它与通常的一次给付合同的主要区别，在于排除《合同法》第72条规定的“债权人可以拒绝债务人部分履行债务”规则的适用。 故分期付款的房屋买卖合同亦为一时性合同（非继续性合同），并不能因分期履行就当然地转化成继续性合同（例如合伙、房屋租赁、委托合同等）。只要房屋买卖合同约定内容系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有约束力。按照法不溯及既往的原则，应当适用合同签订时的规定即《查封规定》第十七条，而不适用《物权法》相关规定。
（三）从我国法律对占有权保护规定来分析
对房地产而言，虽然必须以登记为物权变动的必要条件，但登记具有滞后性。以房屋所有权证为例，现在首次颁发普遍滞后于房屋交付，在没有进行不动产物权登记的情况下，根据我国《民法通则》、《物权法》关于对占有权保护规定，必然也要保护占有人（买受人）的合法利益。房屋的买受人基于对房屋的合法占有权，可以对抗第三人。被告郑昌常从被告杨建多手中购买房屋后，虽因客观原因没有办理过户登记，但郑昌常基于合法有效的房屋买卖合同而对房屋享有占有权，这是一种约定转移房屋所有权权利情况下的合法、有权占有。该占有具有权利推定、占有保护、占有持续三大功能，也具备一定的物权效力，可以有效对抗第三人，包括名义上的登记所有权人。而本案的原告杨海光与被告杨建多等人的借款担保纠纷为一般债务，且本案诉争的房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物，故本案的被告郑昌常可以基于房屋的合法占有权对抗原告杨海光的请求。
（四）从法律规定的法院查封涵义来分析
法院查封分为诉前查封、诉中查封及强制执行程序中的查封，上述的“查封”在各个阶段的涵义是不一样的。诉前及诉讼中的查封仅仅是一种保全措施或手段，而强制执行程序中的查封是一种强制执行措施。《查封规定》第十七条规定的支付全部应为在法院强制执行程序启动这个时间点之前支付的全部价款，而不是必须在诉讼及诉前查封这个阶段之前需要支付全部价款。因为诉前或诉讼查封仅仅是一种保全措施或手段，原告向法院起诉中的债权是否真实存在，是否合法有效，需要经过法定程序的调查和辩论，再以生效法律文书予以确认。假设原告方在诉讼中发生虚假诉讼，根据我国法律规定，一经查实，原告杨海光不仅要赔偿因申请保全错误给被保全人造成的经济损失，还可能因涉嫌犯罪需要追究刑事责任。这与当事人申请启动强制执行程序中的查封是完全不同，强制执行程序中的查封已经是法院的强制执行措施之一，当事人申请的依据是已经过一、二审法院生效的裁判文书，具有法律约束力和强制执行力。本案的原告杨海光于2012年8月份申请进入强制执行程序，被告郑昌常于2011年12月9日已经向银行清偿按揭贷款余款，比原告杨海光强制执行早8个月，故本案的被告郑昌常提前付清余款完全符合《查封规定》第十七条中支付全部价款这个构成要件。
（五）从案件法律效果和社会效果相统一性来分析
《物权法》颁布实施前，我国现行法律如《城市房地产管理法》、《土地管理法》，已明确规定了不动产登记制度。 我国《物权法》只是确认了不动产登记主义，并非首创了不动产登记主义立法体例。我国对不动产一直实施不动产登记主义即登记谁谁所有，但这只是一种权利的正确推定，是作为有权机关包括人民法院查封（形式审查）正确与否的依据。审查案外人异议（诉讼），应当进行实质审查，而不是形式审查（仅审查查封时是否有合法依据）。 本案中涉案的房屋名义上虽是被告杨建多，但因被告郑昌常和被告杨建多的房屋买卖合同已基本履行完毕，故被告杨建多在该房屋上已经没有什么剩余的权力，加上被告郑昌常主观上不存在过错，客观已经支付全部价款且实际居住多年，也具备一定的物权公示性，考虑到现实中存在诸多登記困难等客观因素，应该认定被告郑昌常因合同的实质履行已经取得了相当于物权的权利。笔者认为，如果坚持物权登记主义，严格按照登记作为所有权转移的标准，而不顾善意购买人的利益进行强制执行，必然损害善意第三人权益和交易秩序，进而影响社会稳定。
注释：
吴庆宝.最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题（增订版）.中国法制出版社.第386页.第385页.
吕伯涛.适用物权法重大疑难问题研究.人民法院出版社.2008年版.第17页.
韩世远.合同法总论（第三版）.法律出版社.2011年版.第62页.
奚晓明主编.解读最高人民法院司法解释之民事卷下.人民法院出版社.2011年版.第1102页.
关键词 不动产 执行异议（之诉） 有权占有
作者简介：王建群，瑞安市人民法院。
中图分类号：D926.1 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）12-094-02
一、 案情
2010年10月，杨海光出借1050420元给顾云红，双方签有《借款协议》，约定了还款期限和各自权利与义务，鲁云业、杨建多及温州华旭矿业有限公司为该借款分别出具担保函，明确承担连带保证责任。期至，顾云红尚有750420元未按约归还。2011年7月杨海光提起诉讼，追偿欠款。2011年8月4日，西湖区法院根据杨海光申请，依法查封了担保人杨建多名下位于瑞安市锦湖街道虹桥大厦1幢1单元501室房产一套。同年12月5日该院依法作出（2011）杭西商初字第1173号民事判决，判决顾云红在法律文书生效后的十日内归还上述欠款及利息共计85万元和2011年7月13日之后的逾期还款违约金，鲁云业、杨建多及温州华旭矿业有限公司对顾云红的应付款承担连带责任。2012年3月，杭州市中级人民法院作出了（2012）浙杭商终字第177号民事判决，维持了西湖区法院（2011）杭西商初字第1173号民事判决。
2012年4月6日西湖区法院以（2012）杭西民字第1020号案受理了杨海光申请执行被执行人顾云红及鲁云业、杨建多及温州华旭矿业有限公司民间借贷纠纷。该院在执行杨建多名下位于瑞安市锦湖街道虹桥大厦1幢1单元501室房产时，案外人郑昌常于2012年8月5日提出执行异议，以涉案执行的上述房产在2007年5月就以902000元的价格从杨建多手里买下，并实际居住至今。双方签有《房地产买卖合同》。由于意志以外的原因未能及时办理产权登记手续，该房屋实际属于郑昌常所有，要求中止执行该房产，并解除查封。2012年11月7日西湖区法院作出（2012年）杭西执异字第14号执行裁定，裁定中止执行上述房产。2012年11月22日杨海光不服该院（2012年）杭西执异字第14号执行裁定向该院提起本案诉讼，要求许可对瑞安市锦湖街道虹桥大厦1幢1单元501室房产继续执行。
另查明，涉案房产系2006年4月杨建多以814951元的总价款向温州市城荣建设开发有限公司购买，签订有《商品房买卖合同》，其中有57万元系鲁云业、杨建多夫妇向上海浦东发展银行温州瑞安支行办理房屋抵押按揭贷款，在房管部门进行了抵押登记备案。2007年5月6日，杨建多与郑昌常签订一份《房地产买卖合同》，合同约定：杨建多将上述涉案房产以902000元价格卖给郑昌常，郑昌常当日支付定金5万元，并于5月15日前一次性付清除去银行按揭款项部分以外的资金，银行按揭款由郑昌常续还，上述房产于2011年5月15日交付。该合同签订后的同年5月14日郑昌常母亲蔡林平给杨建多银行账户有30万元的资金汇付。同日，鲁云业、杨建多夫妇与蔡林平办理委托书，委托蔡林平代为办理涉案房产的交接，领取钥匙、偿还按揭、解除按揭、注销抵押登记、房屋所有权过户等手续，该委托书于5月16日经瑞安市公证处予以公证。房管部门档案资料显示，涉案房产建成年份为2009年。自2009年1月至2012年12月涉案房产的部分物业管理费、水电等费用由郑昌常妹妹郑珍稀及家人支付。2010年12月22日，涉案房产取得了房屋所有权证，杨建多是所有权人，2011年4月杨建多取得土地使用权证。期间，涉案房屋的银行按揭款项均是杨建多贷款账户按期交付。2011年12月9日，郑珍稀到银行办理杨建多提前还贷468537.60元及利息1345.22元的手续。又查明，蔡林平系郑昌常母亲，郑珍稀系郑昌常妹妹。
二、 审理
西湖区人民法院审理后认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，2011年8月，法院对涉案房屋在房管部门的档案进行查封之前，被告执行人杨建多已经将该房屋出卖给郑昌常，郑昌常也已按合同约定支付部分价款。2009年房屋建成后，郑昌常及家人实际占有、使用该房屋至今。2012年8月，本院对该房屋进行强制执行程序开始前，郑昌常家人在2011年12月已经提前支付了房屋的银行按揭贷款，至此涉案购房款已经全部付清。上述事实可以证明郑昌常以合理的价格受让了房屋，其行为应为善意取得。
在坚持物权法定原则的前提下，从保护正常交易秩序和善意第三人的利益出发，本案作出的（2012）杭西执异字第14号执行裁定，裁定中止执行涉案房产并无不妥。原告杨海光认为杨建多与郑昌常之间的《房地产买卖合同》不真实，不存在房产买卖关系，但其没有提供任何有效凭证，因缺乏证据，故本院不予采信。被告鲁云业、杨建多、顾云红、温州华旭矿业有限公司经本院传票传唤未到庭不影响本案的审理。据此，遂作出判决：驳回原告杨海光的诉讼请求。
一审宣判后，双方均无上诉，该判决已经生效。
三、评析
法院在审理期间，就本案法律适用问题产生了较大的分歧。一种观点认为被告郑昌常向被告杨建多支付了全部房款并实际占有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定，郑昌常提出的异议成立，法院应该解除房屋的查封。另一种观点认为根据我国《物权法》规定，房屋的产权仍属于被告杨建多，法院当然可以查封、拍卖。一审法院裁判采纳第一种意见，笔者也赞同第一种意见，理由如下： （一）从现存司法解释法律效力来分析
《物权法》对于依法律行为而发生的不动产物权变动采取登记主义的模式。而《查封规定》第十七条并不与随后《物权法》确定的物权登记主义直接冲突。 针对没有登记而发生物权变动的一些特殊情况，最高人民法院相关司法解释中也认可其法律效力。理由如下：（1）上述司法解释是在承认登记要件主义的前提下，基于一些特殊情况，根据公平和诚实信用原则对登记要件主义适用性的修正和补充；（2）上述司法解释的都对突破要件主义的规定进行了严格的限制条件，避免损害登记的公信力和第三人的利益，维护交易安全和秩序。要求在主观上，当事人对登记没有过错；客观上，权利人已经支付对价，并且具有实际交付、控制该物等物权变动的外观形式；（3）上述司法解释并没有违反物权法定原则。
（二）从房屋买卖合同性质和效力来分析
2007年5月6日，本案的被告郑昌常跟被告杨建多签订了涉案房屋为标的的《房屋买卖合同》。房屋买卖合同就其性质而言是一时性合同而非继续性合同，即使房屋买卖合同的双方当事人约定购房款分期交付。分期交付合同仍不失为单一的合同，因为合同的总给付是自始确定的，虽采分期给付的方式，但时间因素对给付的内容及范围并没有影响，它与通常的一次给付合同的主要区别，在于排除《合同法》第72条规定的“债权人可以拒绝债务人部分履行债务”规则的适用。 故分期付款的房屋买卖合同亦为一时性合同（非继续性合同），并不能因分期履行就当然地转化成继续性合同（例如合伙、房屋租赁、委托合同等）。只要房屋买卖合同约定内容系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有约束力。按照法不溯及既往的原则，应当适用合同签订时的规定即《查封规定》第十七条，而不适用《物权法》相关规定。
（三）从我国法律对占有权保护规定来分析
对房地产而言，虽然必须以登记为物权变动的必要条件，但登记具有滞后性。以房屋所有权证为例，现在首次颁发普遍滞后于房屋交付，在没有进行不动产物权登记的情况下，根据我国《民法通则》、《物权法》关于对占有权保护规定，必然也要保护占有人（买受人）的合法利益。房屋的买受人基于对房屋的合法占有权，可以对抗第三人。被告郑昌常从被告杨建多手中购买房屋后，虽因客观原因没有办理过户登记，但郑昌常基于合法有效的房屋买卖合同而对房屋享有占有权，这是一种约定转移房屋所有权权利情况下的合法、有权占有。该占有具有权利推定、占有保护、占有持续三大功能，也具备一定的物权效力，可以有效对抗第三人，包括名义上的登记所有权人。而本案的原告杨海光与被告杨建多等人的借款担保纠纷为一般债务，且本案诉争的房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物，故本案的被告郑昌常可以基于房屋的合法占有权对抗原告杨海光的请求。
（四）从法律规定的法院查封涵义来分析
法院查封分为诉前查封、诉中查封及强制执行程序中的查封，上述的“查封”在各个阶段的涵义是不一样的。诉前及诉讼中的查封仅仅是一种保全措施或手段，而强制执行程序中的查封是一种强制执行措施。《查封规定》第十七条规定的支付全部应为在法院强制执行程序启动这个时间点之前支付的全部价款，而不是必须在诉讼及诉前查封这个阶段之前需要支付全部价款。因为诉前或诉讼查封仅仅是一种保全措施或手段，原告向法院起诉中的债权是否真实存在，是否合法有效，需要经过法定程序的调查和辩论，再以生效法律文书予以确认。假设原告方在诉讼中发生虚假诉讼，根据我国法律规定，一经查实，原告杨海光不仅要赔偿因申请保全错误给被保全人造成的经济损失，还可能因涉嫌犯罪需要追究刑事责任。这与当事人申请启动强制执行程序中的查封是完全不同，强制执行程序中的查封已经是法院的强制执行措施之一，当事人申请的依据是已经过一、二审法院生效的裁判文书，具有法律约束力和强制执行力。本案的原告杨海光于2012年8月份申请进入强制执行程序，被告郑昌常于2011年12月9日已经向银行清偿按揭贷款余款，比原告杨海光强制执行早8个月，故本案的被告郑昌常提前付清余款完全符合《查封规定》第十七条中支付全部价款这个构成要件。
（五）从案件法律效果和社会效果相统一性来分析
《物权法》颁布实施前，我国现行法律如《城市房地产管理法》、《土地管理法》，已明确规定了不动产登记制度。 我国《物权法》只是确认了不动产登记主义，并非首创了不动产登记主义立法体例。我国对不动产一直实施不动产登记主义即登记谁谁所有，但这只是一种权利的正确推定，是作为有权机关包括人民法院查封（形式审查）正确与否的依据。审查案外人异议（诉讼），应当进行实质审查，而不是形式审查（仅审查查封时是否有合法依据）。 本案中涉案的房屋名义上虽是被告杨建多，但因被告郑昌常和被告杨建多的房屋买卖合同已基本履行完毕，故被告杨建多在该房屋上已经没有什么剩余的权力，加上被告郑昌常主观上不存在过错，客观已经支付全部价款且实际居住多年，也具备一定的物权公示性，考虑到现实中存在诸多登記困难等客观因素，应该认定被告郑昌常因合同的实质履行已经取得了相当于物权的权利。笔者认为，如果坚持物权登记主义，严格按照登记作为所有权转移的标准，而不顾善意购买人的利益进行强制执行，必然损害善意第三人权益和交易秩序，进而影响社会稳定。
注释：
吴庆宝.最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题（增订版）.中国法制出版社.第386页.第385页.
吕伯涛.适用物权法重大疑难问题研究.人民法院出版社.2008年版.第17页.
韩世远.合同法总论（第三版）.法律出版社.2011年版.第62页.
奚晓明主编.解读最高人民法院司法解释之民事卷下.人民法院出版社.2011年版.第1102页.