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（广西方略房地产评估有限公司 530022）
摘要：本文介绍了房地产开发、房地产经营与管理计算的概念，并且对其进行延伸分析这些概念的内涵。然后，对房地产开发经营与管理计算的基本程序进行阐述，主要分为投资决策阶段、前期准备阶段、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段，通过对房地产开发经营与管理计算的分析，得出如何更好的维护房地产企业的权益。
关键词：房地产 开发 经营 管理计算
一、 房地产开发经营与管理计算的内涵
1、房地产开发
开发一词是外国的舶来品，意思是借助人力对荒地、矿产、森林、水流等自然资源进行改善利用，以方便人类生活、生产、娱乐等多方面的需要。由此可见开发具有生产活动的性质。房地产开发的目地是为了给人类提供生产和生活的空间，而利用已有的各种资源改善人类物质环境的一种活动，在开发过程中主要利用的资源包括土地、建材、劳动力和资金，因此房地产开发跨越了两个领域：生产领域和流通领域。房地产开发的顺序如下：规划设计现行，选定土地征地拆迁，接着进行土地开发，开发好后的土地上建造各类规划好的房屋，建好的房屋要接受工程验收。如果从房地产的词义上细分的话，房地产开发有可以分为土地开发和房屋开发，这些开发活动都是房地产企业的生产与再生产过程，土地开发，就是把原先的非建筑用地，通过投资等活动将其变成可以用于进行建设的土地。
房地产开发实际上是开发企业将自己的规划变为具体的房产产品的过程，房地产的开发活动可以细分为六个环节：第一、提出设想阶段，没有设想的提出，没有开发企业的创意，就没有房产开发的存在。第二、对设想的可行性分析，开发企业通常都将这一任务交给专业的咨询公司来完成。第三、细节设计，开发企业一般不承担设计的任务，而将这一任务外包给专业的设计公司，将可行性分析报告提交给设计公司，由设计公司将报告变成蓝图。第四、紧接着开发企业要与专业的建筑公司签订合同，由建筑公司进行建筑施工。第五、市场销售，这一阶段既可以由开发公司自行销售，也可外包给专业的销售公司。第六、将建筑物交由专业的物业公司进行管理。
我们通常都将房地产企业定位为虚拟企业，这是有原因的，因为在房地产开发的整个流程中，房地产企业除了在“提出设想、发现商机”这一环节上自力更生之外，几乎将其他的五大环节外包给专业公司，在这一过程中，各个专业公司都被虚拟的纳入了房地产企业，共同完成开发。
2、房地产经营
房地产经营内容多、范围广，普遍将房地产经营分为广义和狭义两方面，本文主张从狭义的角度进行定义，狭义的房地产经营主要是指房地产产品的销售方式，具体有出售和出租两种。
第一、房地产出售，作为一种商品，房地产只有经过销售才能实现它的价值，通常有以下方法：其一现货出售与期货出售，现货销售就是现场选择，卖者得到款项，而卖者得到部分或者全部房产产权。期货交易是指市场供给不足时，购买者所购的的只是期待的房地产权，只有待竣工后才转移给买者的交易方式。其二订购、现购和拍卖等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四评价出售或优惠出售。其五批量出售或单宗出售。
第二、房地产出租，出租是房产产品交换的特殊形式，主要体现为它的四大特性：其一出让的是一定期限的使用权而非所有权。其二只有经过多次交换，房产价值才能得到完全显现。其三承租者虽然未获得房产产权，但他却只付出了房产价值极小的一部分便能获得房产全部的使用权。其四出租的消费与流通二重性。房地产出租分为土地和房屋出租，由于我国土地公有，土地的经营只有出租这一形式，国家规定可以转让的只能是国有土地的使用权。而房产出租，祖师通过合同确立租赁关系，出租人与承租人明确双方的权利义务，房屋出租在当下我国是房产经营的重大市场，不容忽视，而房产出租的价格则取决于房屋的价值及同期银行的利息。
3、房地产的管理计算
房地产管理计算是房地产企业对企业内部的资源和方案进行科学化和经济化的優化控制与整合。其实房地产开发已经包含了房地产经营与管理计算，或者说房地产的管理计算贯穿了整个房地产开发与经营的过程之中，通过合理的管理计算促使房地产企业利益的最大化、资源整合最优化和风险最小化。在房地产的开发与经营过程中，巨大的利润与风险是结伴而来的，在开发与经营过程中，主要有以下风险：投标风险，即企业在投标过程中向业主做出的让利风险和资金运作风险；市场风险，主要是指承包项目后，外部市场发生的不可预期的较大变化，如钢材或其他主材的价格上涨幅度太大；意外风险，即项目在实施过程中发生不可抗力的意外风险；坏帐损失风险，即项目交工决算后，项目的应收帐款由于特殊原因（如业主破产等）而形成的坏帐损失。
以上风险都需要房产企业进行管理计算，管理计算水平的高低将决定企业经济效益的高低，只有具有高水平的管理计算能力才能不断的提高企业的核心竞争能力。
二、 房地产开发经营与管理计算的基本程序
1、投资决策阶段
这一阶段由投资机会选择和投资计算两个程序组成，具体工作包括市场调研、可行性研究、成本管理计算和方案设计等内容，投资机会选择是寻找投资机会后，经过一定量的成本收益计算与分析，筛选出最优的机会。
2、前期工作阶段
这一阶段是为了房产建筑而做准备，主要的工作包括获得土地使用权、提出建设规划、计算所需要的资金并进行融资、签署施工合同等内容。房地产开发的前期阶段对管理计算有着较高的要求，因为资金是房产建设的生命线，只有资金到位，才能集聚到更多劳力、资源进行整体的开发经营。在这一阶段还要对房地产投资现金流量及其构成、资金的时间价值及计算公式和房地产投资经济效果进行计算。
3、建设阶段
这一阶段是房产建筑的形成阶段，从开工到竣工验收。开发企业一般不承担设计的任务，而将这一任务外包给专业的设计公司，将可行性分析报告提交给设计公司，由设计公司将报告变成蓝图。开发企业接下来要与专业的建筑公司签订合同，将设计公司的蓝图交由建筑公司进行建筑施工
4、租售阶段
也就是狭义的房地产经营，房地产租售主要有三个阶段，首先是宣传自身的物业及与潜在的消费者进行沟通，以便消费者可以了解物业状况。其次是通过计算成本、利润而制定出售价和租价，并与代销公司或消费者商定合同条件，就售价或租价达成协议。最后是签约阶段。房地产企业是自销房地产或者是由委托代理的公司代销，这取决于房产企业的管理计算，计算的内容主要是自销和代销两者之间利润较高的是哪一种。
5、物业管理阶段
物业管理的内容主要包括经营、管理和服务三方面，物业经营主要是为了使物业保值甚至是增值，通过管理计算进行策划，制定出租方案或销售方案的活动。物业管理是指对房屋进行及时修缮，维持房屋的使用，并且要完备的计算房屋的数量、产权、完好程度等情况进行记录。物业服务是指能够及时准确的满足用户的需求如保洁、绿化、安保等服务。
结语：房地产开发经营与管理计算具有很强的综合性，并且具有长期性和很强的地域性等特点，更重要的是在开发经营过程中具有资金密集型和较高的风险性，虽然具有较高的投资回报率，但是在开发经营过程中还是要注意管理计算，准确把握市场风险、政策风险及资金风险，为房地产企业赢得更多的利益。
参考文献：
[1] 杨雨霞.浅谈房地产市场与房地产开发[J].商情，2012年42期。
[2]吴波.试论我国房地产市场的特征与调控[J].中国财经信息资料，2012年36期
[3]喻红兵.浅谈房地产开发业的发展前景[J].湖南财经高等专科学校学报，2008年8期
摘要：本文介绍了房地产开发、房地产经营与管理计算的概念，并且对其进行延伸分析这些概念的内涵。然后，对房地产开发经营与管理计算的基本程序进行阐述，主要分为投资决策阶段、前期准备阶段、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段，通过对房地产开发经营与管理计算的分析，得出如何更好的维护房地产企业的权益。
关键词：房地产 开发 经营 管理计算
一、 房地产开发经营与管理计算的内涵
1、房地产开发
开发一词是外国的舶来品，意思是借助人力对荒地、矿产、森林、水流等自然资源进行改善利用，以方便人类生活、生产、娱乐等多方面的需要。由此可见开发具有生产活动的性质。房地产开发的目地是为了给人类提供生产和生活的空间，而利用已有的各种资源改善人类物质环境的一种活动，在开发过程中主要利用的资源包括土地、建材、劳动力和资金，因此房地产开发跨越了两个领域：生产领域和流通领域。房地产开发的顺序如下：规划设计现行，选定土地征地拆迁，接着进行土地开发，开发好后的土地上建造各类规划好的房屋，建好的房屋要接受工程验收。如果从房地产的词义上细分的话，房地产开发有可以分为土地开发和房屋开发，这些开发活动都是房地产企业的生产与再生产过程，土地开发，就是把原先的非建筑用地，通过投资等活动将其变成可以用于进行建设的土地。
房地产开发实际上是开发企业将自己的规划变为具体的房产产品的过程，房地产的开发活动可以细分为六个环节：第一、提出设想阶段，没有设想的提出，没有开发企业的创意，就没有房产开发的存在。第二、对设想的可行性分析，开发企业通常都将这一任务交给专业的咨询公司来完成。第三、细节设计，开发企业一般不承担设计的任务，而将这一任务外包给专业的设计公司，将可行性分析报告提交给设计公司，由设计公司将报告变成蓝图。第四、紧接着开发企业要与专业的建筑公司签订合同，由建筑公司进行建筑施工。第五、市场销售，这一阶段既可以由开发公司自行销售，也可外包给专业的销售公司。第六、将建筑物交由专业的物业公司进行管理。
我们通常都将房地产企业定位为虚拟企业，这是有原因的，因为在房地产开发的整个流程中，房地产企业除了在“提出设想、发现商机”这一环节上自力更生之外，几乎将其他的五大环节外包给专业公司，在这一过程中，各个专业公司都被虚拟的纳入了房地产企业，共同完成开发。
2、房地产经营
房地产经营内容多、范围广，普遍将房地产经营分为广义和狭义两方面，本文主张从狭义的角度进行定义，狭义的房地产经营主要是指房地产产品的销售方式，具体有出售和出租两种。
第一、房地产出售，作为一种商品，房地产只有经过销售才能实现它的价值，通常有以下方法：其一现货出售与期货出售，现货销售就是现场选择，卖者得到款项，而卖者得到部分或者全部房产产权。期货交易是指市场供给不足时，购买者所购的的只是期待的房地产权，只有待竣工后才转移给买者的交易方式。其二订购、现购和拍卖等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四评价出售或优惠出售。其五批量出售或单宗出售。
第二、房地产出租，出租是房产产品交换的特殊形式，主要体现为它的四大特性：其一出让的是一定期限的使用权而非所有权。其二只有经过多次交换，房产价值才能得到完全显现。其三承租者虽然未获得房产产权，但他却只付出了房产价值极小的一部分便能获得房产全部的使用权。其四出租的消费与流通二重性。房地产出租分为土地和房屋出租，由于我国土地公有，土地的经营只有出租这一形式，国家规定可以转让的只能是国有土地的使用权。而房产出租，祖师通过合同确立租赁关系，出租人与承租人明确双方的权利义务，房屋出租在当下我国是房产经营的重大市场，不容忽视，而房产出租的价格则取决于房屋的价值及同期银行的利息。
3、房地产的管理计算
房地产管理计算是房地产企业对企业内部的资源和方案进行科学化和经济化的優化控制与整合。其实房地产开发已经包含了房地产经营与管理计算，或者说房地产的管理计算贯穿了整个房地产开发与经营的过程之中，通过合理的管理计算促使房地产企业利益的最大化、资源整合最优化和风险最小化。在房地产的开发与经营过程中，巨大的利润与风险是结伴而来的，在开发与经营过程中，主要有以下风险：投标风险，即企业在投标过程中向业主做出的让利风险和资金运作风险；市场风险，主要是指承包项目后，外部市场发生的不可预期的较大变化，如钢材或其他主材的价格上涨幅度太大；意外风险，即项目在实施过程中发生不可抗力的意外风险；坏帐损失风险，即项目交工决算后，项目的应收帐款由于特殊原因（如业主破产等）而形成的坏帐损失。
以上风险都需要房产企业进行管理计算，管理计算水平的高低将决定企业经济效益的高低，只有具有高水平的管理计算能力才能不断的提高企业的核心竞争能力。
二、 房地产开发经营与管理计算的基本程序
1、投资决策阶段
这一阶段由投资机会选择和投资计算两个程序组成，具体工作包括市场调研、可行性研究、成本管理计算和方案设计等内容，投资机会选择是寻找投资机会后，经过一定量的成本收益计算与分析，筛选出最优的机会。
2、前期工作阶段
这一阶段是为了房产建筑而做准备，主要的工作包括获得土地使用权、提出建设规划、计算所需要的资金并进行融资、签署施工合同等内容。房地产开发的前期阶段对管理计算有着较高的要求，因为资金是房产建设的生命线，只有资金到位，才能集聚到更多劳力、资源进行整体的开发经营。在这一阶段还要对房地产投资现金流量及其构成、资金的时间价值及计算公式和房地产投资经济效果进行计算。
3、建设阶段
这一阶段是房产建筑的形成阶段，从开工到竣工验收。开发企业一般不承担设计的任务，而将这一任务外包给专业的设计公司，将可行性分析报告提交给设计公司，由设计公司将报告变成蓝图。开发企业接下来要与专业的建筑公司签订合同，将设计公司的蓝图交由建筑公司进行建筑施工
4、租售阶段
也就是狭义的房地产经营，房地产租售主要有三个阶段，首先是宣传自身的物业及与潜在的消费者进行沟通，以便消费者可以了解物业状况。其次是通过计算成本、利润而制定出售价和租价，并与代销公司或消费者商定合同条件，就售价或租价达成协议。最后是签约阶段。房地产企业是自销房地产或者是由委托代理的公司代销，这取决于房产企业的管理计算，计算的内容主要是自销和代销两者之间利润较高的是哪一种。
5、物业管理阶段
物业管理的内容主要包括经营、管理和服务三方面，物业经营主要是为了使物业保值甚至是增值，通过管理计算进行策划，制定出租方案或销售方案的活动。物业管理是指对房屋进行及时修缮，维持房屋的使用，并且要完备的计算房屋的数量、产权、完好程度等情况进行记录。物业服务是指能够及时准确的满足用户的需求如保洁、绿化、安保等服务。
结语：房地产开发经营与管理计算具有很强的综合性，并且具有长期性和很强的地域性等特点，更重要的是在开发经营过程中具有资金密集型和较高的风险性，虽然具有较高的投资回报率，但是在开发经营过程中还是要注意管理计算，准确把握市场风险、政策风险及资金风险，为房地产企业赢得更多的利益。
参考文献：
[1] 杨雨霞.浅谈房地产市场与房地产开发[J].商情，2012年42期。
[2]吴波.试论我国房地产市场的特征与调控[J].中国财经信息资料，2012年36期
[3]喻红兵.浅谈房地产开发业的发展前景[J].湖南财经高等专科学校学报，2008年8期