论文部分内容阅读
房地产业是一个资金密集型行业，它的发展与兴旺离不开金融业的参与和支持。近几年来，我国房地产业迅速发展，使得在一些地区。房价持续高位运行，其对金融经济乃至整个社会生活的巨大风险，已经引起经济界、政府部门和城镇居民的高度关注。
房地产业是一个高投入和高利润的行业，由此决定了他的高风险。事实表明，行政干预的调控措施不能改变房地产业高风险的特征。房屋的开发与销售过程中又离不开金融的支持，在财务杠杆的作用之下，房地产的风险又被进一步放大了。当人们受到较大损失时，就可能对金融体系的稳定性、可靠性、资产流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，导致金融动荡，从而发生损失。假若采取严格控制房地产信贷的措施，事必加剧开发商的困难，最终危及银行房地产贷款余额的安全。假若继续加大对房地产业的信贷支持，满足房地产商业资金的饥渴，投资过热的局面将更加难以收拾。处于房地产风险中心的商业银行，急需防范房价暴跌的避险工具。总之，我国房地产市场的发展，进入到了关键的阶段，房地产市场急需有效的避险工具。我们要创新金融工具应对楼市风险。
银行不同于一般企业，其金经营成本来源于他人的资金营利，是典型的负债经营组织。银行经营的好坏，不但关系到储户存款和银行本身的安全，也影响整个金融体系和社会经济的安定。由于房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，因此，房地产金融风险成为商业银行需要迫切解决的课题。
一、什么是房地产金融风险
所谓房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误管理不善或客观环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性。
二、房地产金融面临的主要风险
房地产金融风险主要表现为以下：一是部门地区房地产市场过热，加剧市场风险，二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，三是“假按揭”凸显道德风险；四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险；五是土地开发贷款，有较大信用风险，六是房地产贷款法律风险加大。
当前涉及房地产金融的专门法规少，配套法规不完善，具有法律强制性的房地产金融业务运行法律尚未建立和健全。
房地产市场本身的变幻莫测及金融体系的波动起伏，使得影响借款人违约的因素无所不在。通常，房地产价格、本金偿还率、按揭贷款比率、交易费率、按揭贷款年期、已还贷期数、市场利率等的变化都会对银行的按揭贷款的安全性和盈利性带来不同程度的影响。
金融业对房地产经济发展的影响力度取决于房地产金融系统运作的有效性。我国房地产金融制度系统运作，有效性偏低的原因。在于房地产金融制度已出现非均衡状态。在现有融资渠道单一的情况下，房地产开发项目资金百分之七十以上来自国有商业银行贷款。目前我国房地产金融市场以债权融资为主，股权融资比例较少，其融资格局单一；国有商业银行的房地产的资产负债结构已显露出非均衡状态，在房地产金融资产业务中，商业银行受驱利因素影响，存在房地产信贷资金超负债量经营，尤其是经营性房地产贷款业务，挪用其它信贷资金实行超负荷运转的现象在全国较为普遍。当资产负债失衡后，必然会降低房地产金融市场运作的稳定性，导致必须进行全系统整顿、清理、紧缩，使房地产金融系统运行程现阶段或波动。
三、房地产金融风险的防范措施
1.建立權威性的中介机构
建立权威性的中介机构，并通过立法和有效监管等方法促进信用评级机构，承销商、评估事务所等中介机构的良性发展，有计划，有步骤的发展一批独立、公正、客观的信用评级机构、承销商等中介机构。减轻房地产金融信贷中的银行风险。
2.强化中央银行宏观调控
房地产金融管理制度运作的目标，应该是通过促进房地产信贷资金的合理配置和有效的应用，实现房地产业的社会总供给与总需求的平衡。中央银行对房地产信贷投资规模进行控制的目的，在提高房地产信贷资金的使用效益，并抑制房价泡沫，但如果只有规模的适量，没有合理的结构，仍然影响房地产金融制度系统整体运行的有效性。中央银行在进行宏观管理运作时，应该在房地产信贷投资总量的合理区间，对各地区房地产信贷投资结构进行监控，使房地产信贷投资规模、结构和经济效益及社会效益都得到有机的结合。
3.不断完善住房贷款担保制度
尽快健全抵押担保制度，完善担保法。增加住房信贷的详细条款，在办理住房贷款过程中，严格控制三个环节，即，贷前审查，评价抵押担保是否可行，把握法律上的有效性、经济上的充足性和处置上的变现性，贷中审核，利用平行作业机制推广实施的契机，有风险经理，对抵押条件落实情况进行严格审核把关，贷后补救，对已形成缺陷的抵押担保采取有效措施进行风险补救。
4.加强对商业银行的直接监管
监管部门应密切监控金融机构风险，及时向市场提示风险。应监督从事住房信贷的银行和保险机构，在各类贷款和保险产品的营销中，要向贷款人充分披露产品信息。推进标准化的合约、贷款审核程序、借贷标准，规范银行贷款行为和贷后服务。此外，随着银行业务结构日趋复杂，单靠政府监督难以适应金融创新的发展，市场监管需要加强。目前银行贷款体系中的储户与末端信贷的实际用户之间并无联系，或者说，储户并不了解资金的实际流向和使用的范围，必须主动扩大这方面的信息披露，使银行在市场压力下健康发展。
5.加强对房地产信托产品的管理
许多项目因“四证”(即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)不全无法获得房地产开发贷款，房地产开发企业转而求助信托公司。由于我国目前对信托公司发放房地产贷款没有明文规定，许多信托公司对“四证”不全项目发放流动资金贷款，扰乱了房地产金融秩序。国家主管部门应加强对房地产信托产品的管理，规定信托公司发放房地产贷款条件一律不得低于商业银行发放房地产开发贷款的条件。
6.组建全国性房地产专业银行
当前，成立全国性的房地产专业银行，不仅能够扩大住宅建设资金来源渠道，有利于增加城镇建造住宅资金积累。并形成良性循环，而且还能够克服现有各金融机构分散经营的弊端，有利于国家对房地产金融及房地产业本身的监管和调控。以确保规模越来越大的房地产融资工程，能够成功运行。所以，房地产金融要处理的是，资金投入的集中性与来源的分散性、购买支出的一次性与积累长期性、投入量大与来源量小等方面的矛盾，由此形成了房地产价值运转的相对独立性。如果将房地产金融业务与其它金融业务合在一起处理，就势必削弱房地产金融的功能，不利于房地产业的发展。
最后通过尽快完善金融监管体制来监督、管理、调控好金融机构对房地产的投资，加强对房地产市场的研究分析，以保证房地产金融市场的良性运作。从而保障我国房地产业的持续、稳定、高速发展。
房地产业是一个高投入和高利润的行业，由此决定了他的高风险。事实表明，行政干预的调控措施不能改变房地产业高风险的特征。房屋的开发与销售过程中又离不开金融的支持，在财务杠杆的作用之下，房地产的风险又被进一步放大了。当人们受到较大损失时，就可能对金融体系的稳定性、可靠性、资产流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，导致金融动荡，从而发生损失。假若采取严格控制房地产信贷的措施，事必加剧开发商的困难，最终危及银行房地产贷款余额的安全。假若继续加大对房地产业的信贷支持，满足房地产商业资金的饥渴，投资过热的局面将更加难以收拾。处于房地产风险中心的商业银行，急需防范房价暴跌的避险工具。总之，我国房地产市场的发展，进入到了关键的阶段，房地产市场急需有效的避险工具。我们要创新金融工具应对楼市风险。
银行不同于一般企业，其金经营成本来源于他人的资金营利，是典型的负债经营组织。银行经营的好坏，不但关系到储户存款和银行本身的安全，也影响整个金融体系和社会经济的安定。由于房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，因此，房地产金融风险成为商业银行需要迫切解决的课题。
一、什么是房地产金融风险
所谓房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误管理不善或客观环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性。
二、房地产金融面临的主要风险
房地产金融风险主要表现为以下：一是部门地区房地产市场过热，加剧市场风险，二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，三是“假按揭”凸显道德风险；四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险；五是土地开发贷款，有较大信用风险，六是房地产贷款法律风险加大。
当前涉及房地产金融的专门法规少，配套法规不完善，具有法律强制性的房地产金融业务运行法律尚未建立和健全。
房地产市场本身的变幻莫测及金融体系的波动起伏，使得影响借款人违约的因素无所不在。通常，房地产价格、本金偿还率、按揭贷款比率、交易费率、按揭贷款年期、已还贷期数、市场利率等的变化都会对银行的按揭贷款的安全性和盈利性带来不同程度的影响。
金融业对房地产经济发展的影响力度取决于房地产金融系统运作的有效性。我国房地产金融制度系统运作，有效性偏低的原因。在于房地产金融制度已出现非均衡状态。在现有融资渠道单一的情况下，房地产开发项目资金百分之七十以上来自国有商业银行贷款。目前我国房地产金融市场以债权融资为主，股权融资比例较少，其融资格局单一；国有商业银行的房地产的资产负债结构已显露出非均衡状态，在房地产金融资产业务中，商业银行受驱利因素影响，存在房地产信贷资金超负债量经营，尤其是经营性房地产贷款业务，挪用其它信贷资金实行超负荷运转的现象在全国较为普遍。当资产负债失衡后，必然会降低房地产金融市场运作的稳定性，导致必须进行全系统整顿、清理、紧缩，使房地产金融系统运行程现阶段或波动。
三、房地产金融风险的防范措施
1.建立權威性的中介机构
建立权威性的中介机构，并通过立法和有效监管等方法促进信用评级机构，承销商、评估事务所等中介机构的良性发展，有计划，有步骤的发展一批独立、公正、客观的信用评级机构、承销商等中介机构。减轻房地产金融信贷中的银行风险。
2.强化中央银行宏观调控
房地产金融管理制度运作的目标，应该是通过促进房地产信贷资金的合理配置和有效的应用，实现房地产业的社会总供给与总需求的平衡。中央银行对房地产信贷投资规模进行控制的目的，在提高房地产信贷资金的使用效益，并抑制房价泡沫，但如果只有规模的适量，没有合理的结构，仍然影响房地产金融制度系统整体运行的有效性。中央银行在进行宏观管理运作时，应该在房地产信贷投资总量的合理区间，对各地区房地产信贷投资结构进行监控，使房地产信贷投资规模、结构和经济效益及社会效益都得到有机的结合。
3.不断完善住房贷款担保制度
尽快健全抵押担保制度，完善担保法。增加住房信贷的详细条款，在办理住房贷款过程中，严格控制三个环节，即，贷前审查，评价抵押担保是否可行，把握法律上的有效性、经济上的充足性和处置上的变现性，贷中审核，利用平行作业机制推广实施的契机，有风险经理，对抵押条件落实情况进行严格审核把关，贷后补救，对已形成缺陷的抵押担保采取有效措施进行风险补救。
4.加强对商业银行的直接监管
监管部门应密切监控金融机构风险，及时向市场提示风险。应监督从事住房信贷的银行和保险机构，在各类贷款和保险产品的营销中，要向贷款人充分披露产品信息。推进标准化的合约、贷款审核程序、借贷标准，规范银行贷款行为和贷后服务。此外，随着银行业务结构日趋复杂，单靠政府监督难以适应金融创新的发展，市场监管需要加强。目前银行贷款体系中的储户与末端信贷的实际用户之间并无联系，或者说，储户并不了解资金的实际流向和使用的范围，必须主动扩大这方面的信息披露，使银行在市场压力下健康发展。
5.加强对房地产信托产品的管理
许多项目因“四证”(即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)不全无法获得房地产开发贷款，房地产开发企业转而求助信托公司。由于我国目前对信托公司发放房地产贷款没有明文规定，许多信托公司对“四证”不全项目发放流动资金贷款，扰乱了房地产金融秩序。国家主管部门应加强对房地产信托产品的管理，规定信托公司发放房地产贷款条件一律不得低于商业银行发放房地产开发贷款的条件。
6.组建全国性房地产专业银行
当前，成立全国性的房地产专业银行，不仅能够扩大住宅建设资金来源渠道，有利于增加城镇建造住宅资金积累。并形成良性循环，而且还能够克服现有各金融机构分散经营的弊端，有利于国家对房地产金融及房地产业本身的监管和调控。以确保规模越来越大的房地产融资工程，能够成功运行。所以，房地产金融要处理的是，资金投入的集中性与来源的分散性、购买支出的一次性与积累长期性、投入量大与来源量小等方面的矛盾，由此形成了房地产价值运转的相对独立性。如果将房地产金融业务与其它金融业务合在一起处理，就势必削弱房地产金融的功能，不利于房地产业的发展。
最后通过尽快完善金融监管体制来监督、管理、调控好金融机构对房地产的投资，加强对房地产市场的研究分析，以保证房地产金融市场的良性运作。从而保障我国房地产业的持续、稳定、高速发展。