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摘要：中国城市化进程中，商业中心对社区资源整合，增进邻里交往，增强社区的活力都有非常重要的影响力。发展社区商业，是推进新型城镇化下社区发展的必然要求。本文主要研究的社区商业中心的选址问题，旨在从宏观与微观角度出发，并与一线城市的实际社区商业案例相结合，站在运营商的角度和社区的角度，通过对当地社区所面临的位势与其他问题的分析，分析最适宜的社区商业选址，达到利润的最大化与社会利益的最大化的平衡点。特别以凤凰城为例，实地考察并就当地情况分析其所面临的各种问题，将选址理论应用到其中并据此给出相应的最佳策略。
关键词：社区商业；选址；区位
中图分类号：F292
一、引言
社区商业在我国城市化进程与经济生活中扮演着重要的角色，关系到“社会和谐”，“环境宜居”，“生活保障”的大事。随着我国城市人口的增多和居民生活的日益改善以及大量新建社区的兴起，引导和发展社区商业已经成为一项重要的民生工程，越来越受到政府的支持和社会的广泛关注。在未来十年里，新型城镇化成为中国的经济发展重点。，住房是大部分家庭储蓄的目标和消费的热点。反观当前城市社区，社区商业的现状不是很乐观，主要表现：从布局上，缺乏理性的社区商业规划，商业建设滞后等问题不少。就拿广州来看，在一些老旧城区，由于历史和市政规划的多重原因，社区商业配套设施不够齐全。在新的住宅片区，商业地产发展不到位，缺乏商业网点配置，给入住居民带来不便。在本文中，以理论结合实例，来解析社区商业中心的选址问题。
二、新型城镇化与社区商业中心的兴起
本部分从以下三方面作以介绍。
（一）新型城镇化与社区商业中心的内涵
社区商业是一种服务于社区居民，以便民、利民为宗旨，为了满足和促进居民综合消费的属地型商业，追求人与自然、人与社区的和谐。社区商业是新型城镇化的一个重要组成部分，它是相对于邻里型商业、区域型商业和城市型商业这三种商业形态而言的，其在服务的商圈范围、提供的商品种类、规模的大小等方面都介于邻里型商业和区域型商业之间。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、休闲娱乐需求、服务需求等。
（二）国外社区商业基本经验
在进行社区商业中心选址研究之前，我们先来了解一下国外的社区商业的发展情况。在了解这些情况之后，我们找出其中的不足之处，社区商业在国外已经很常见，大概占国家商业总额的60%左右。
1.欧美的社区商业中心
欧美国家较盛行超大型社区商业。例如：著名的深海购物广场（Bluewater Shopping Park），近14万平方米，近60家国际零售商入驻，分布着300多家商铺，当中包含了200多家专卖店、50多家餐饮店和酒水厅、14个电影放映室、5家大百货店等，供周边1小时汽车车程内的民众逛街和购物。
美国的社区商业中心特点之一是以主题吸引人，例如以一家大型百货连锁超市为主，周边引进品牌店；特点之二是与周围的娱乐文化设施结合，组成小团体，由众多小块的消费团体组成一个超大的消费空间。
2.日本的社区商业中心
日本的社区商业主要以“商业街协同组合”的形式呈现。如东京都神乐坂商业街，步行街约长200米，两侧有近300家店铺，以超市、便利店、品牌店铺以及杂货铺等为主，以健身房、酒水店、美容美甲店、音像店、银行等为辅。
3.新加坡的社区商业中心
新加坡社区商业主要以“邻里中心”的形式呈现，是国家和政府配置的。新加坡社区会先分析社区的容量和消费量，然后据居民人口规模、消费能力、消费行为偏好等配备相应的商业设施。一般不以盈利为主要目的，只在打造社区生活服务中心，为小区用户供应商品和服务。
（三）国内社区商业中心业态集聚
国内的社区商业主要有三种模式。
1.社区商业中心型
集多功能为一体，其业态包括：大型连锁超市，大型百货商店，价值饮食、健身中心、美甲美发等休闲设施，银行、缴费网点等线上线下服务设施，儿童游乐园、书店等文化娱乐设施，语言培训、技能教育等培训设施。这些不同业态的店铺组合，形成强大的吸引力，吸引着周边十几公里约十几万人的民众。
2.社区小型店集结型
通常分布在规模较小或者离城区大型商业中心比较远的社区，抑或着此社区已经有了大型的百货商场或连锁超市。它包含的业态与上一种类型包含的业态差不多，只不过规模和店型会稍有压缩，业态没那么齐全。这种类型商业中心服务的范围约为10分钟步行路程范围内，服务人口5万人左右。
3.纯商业街模式
规模较小，纯商业街多以便利店呈现，满足的主要是本社区住户；规模较大后，会向外延伸商业业态，除了服务本小区消费者以外，餐饮店、健身中心、美容美发中心等业态也具备服务更大范围消费者的功能。
以上三种形式为新型城镇化社区商业发展提供产业支撑。在社区商业发展的过程中，选址会直接影响到其未来的繁荣程度和持续经营能力，而且这个问题在相当长的一段时间内是无法改变的。在此基础上，我们进一步分析新型城镇化社区商业中心区位选择。
三、新型城镇化社区商业中心区位分析
本部分从以下四个方面作以介绍。
（一）社区商业中心选址提高城镇化持续发展质量
社区商业中心是群众生活的社区客厅，是一个社区乃至区域的形象代表。正如大家知道的，没有工业的发展就没有城镇的形成与发展，那么没有城镇的兴起与发展，就没有社区，没有社区，社区商业也就无从谈起。可以这么说，城镇化和社区商业是相辅相成的，一方面，新型城镇化是社区商业发展的前提和基础，另一方面，社区商业的兴起和发展是新型城镇化的催化剂和润滑剂。每一次商业形态的革新，都会与相应的城镇形态的变化一同出现。未来十几年乃至几十年，一座城市的社区商业发展程度，与未来这个城市城镇化发展程度绝对是直接相关的。而社区商业成为城市生活形态重要的构成部分，也是迟早的事。 迄今为止，国内的社区商业开发不过三五年，如今正是社区商业大有可为的最佳时机，如因地制宜，巧立中心，相比已经发展比较成熟的城市中心的商业中心，必会投资少、见效快、收益高，极大地推动我国新型城镇化的发展。
（二）社区商业中心选址的宏观区位影响因素
影响因素主要有以下四个。
1.地理条件
地形对商业中心的选址影响是巨大的 。首先，.商业中心坐落的方位。地势会对商业中心的风向、采光条件等造成影响，也会影响客流量。比如说如果商业中心的建筑选址是与地面在同一水平面上的，那么就要比选址在高出地面和道路一些距离的地方要更有利于消费者的进出，包括车辆的停放、货物的运送等都会受其影响而降低或增加成本。当因为租金、先来后到等因素造成无法选择在与地面持平的地方设立店铺的时候，可以采用各种方式如设立大标牌、装饰出彩、粉刷亮丽、音乐灯光等方式来吸引消费者的关注。再比如北方的商业中心建筑选址最好是坐北朝南，这样的话会有利于采光。尤其是一些比较大型的商业中心，更需在区域风向上多做研究，以保证高的客流量下的通风顺畅。其次，走向与地势。地形条件很大程度上会决定客流的走向，那么商业中心的选址就要顺应客流的走向来设立，而不是设立在人流走向少的那一方。还有我国的交通是右行的，那么商业中心的入口最好就选在右手方或者斜右侧，便于社区消费者进出。
2.政治因素
一方面，国家与区域发展规划。政局稳定，社区和谐，是社区商业开发的前提，另外如城市副中心开发策略，街道规划，铁路、高速通道建设规划，社区所处区域的未来发展规划等，都会对社区商业产生非常大的影响，所以应该对市政规划进行深入了解，预知城市及区域发展方向及动态，顺应国家及区域规划发展的潮流和趋势。另一方面，法律法规。国家有关于建筑、贸易、公共设施等方面的法律条文设定，区域也有区域性的法规与管制约束，在社区商业中心选址之前，开发商与社区都需对其作深入的研究与熟悉，对比商业开发的规划，必要时候请教法律顾问，万勿触及法律法规的红线，以免得不偿失。除此之外如国家及区域的一些税收政策等也直接影响着社区商业开发的利润。
3.属地居民收入水平
属地居民收入程度直接决定了区域内消费者的购买力，对社区居民的商业中心来说，选择于哪个社区内设立，包括选址的规模、租金、客流量、停车场预设大小等各方是直接相关的。若选址的租金过高、客流较少，区域居民收入水平与商业中心规模不符，达不到相应的购买力，那么选址就是失败的。
4.社区历史文化传承
任何商业中心的选址需以尊重城市和区域的历史文化背景为前提。文化氛围和历史沿革会影响着这一区域内人群的消费理念。例如教师小区和企业小区的消费偏好是不一样的，普通群众社区与居民以回族为主的社区的消费习惯和理念也大有不同，南方北方的社区的业态比例也该是区分的。在社区商业中心设立之前应对区域及社区兴起的原因、发展背景、历史沿革、传统习俗做深入地调查分析，再加之对居民的民族、宗教、年龄、职业、来源等有一个大概的把握，追求在尊重历史文化背景前提下的商业利润的获得，记住乡愁，这也顺应了新型城镇化的要求。
（三）社区商业中心定址中观影响因素
影响因素主要有以下五个。
1.区域设施及配套
社区商业在选址之前要充分了解城市及区域设施的分布情况、规模大小、数量多少、以及短期和长期的规划发展等，如学校、政府公务机关、大型图书馆、医院、公园、大型演出场地等设施对社区商业的影响是巨大的。
2. 商圈范围大小
商圈考虑是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的分析。对社区商业中心来讲，商圈分析有利于构建“一分钟“服务圈。商圈划定有助于合理选择店址，配置业态，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点；有助于商家制定市场开拓目标，明确哪些是本社区商业中心的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于有效地进行市场竞争，合理业态分工，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。依据三级商圈理论：核心商圈，次级商圈和边缘商圈。不同层级商圈吸纳的顾客量是不一样的，商圈的层级划分对选址的影响主要表现在不同子业态和店铺的具体设立位置（见图1）。
3.交通便利通达
从以下四个方面来考量。
一是交通耗时。综合社区及区域的人口分布和面向的消费者来考量，消费者会因为在路上花费的时间有不同而对商业中心有不同的心理尺度。 一般来说，社区商业中心的选址应处于居民步行二十分钟之内，如若超出了步行二十的范围，则很难激起社区居民长期经常性地购买欲望。
二是交通道路。应选择道路平坦，宽阔，及多条道路的汇集路口。
三是交通方式。如地铁、公交、汽车等交通方式，商业中心的选址需考量消费者出行的便利程度，所以靠近地铁和公交车站，靠近大型停车场等均为优良的选址条件。
四是自然障碍。作为社区的商业中心来说，尽量避开如山壑、湖泊、林木、沙丘、坑洼等。
4.消费能力
一是消费群体规模。任何商业中心的选址都应预先考查附近社区人口数量，以大致商业中心的消费者数量，直接影响着商业中心的体量、业态、规模和容量。
二是消费群体年龄及职业：消费者群体的年龄和职业影响着商业中心的业态选择、品类确定和风格定位。
三是消费群体收入水平及消费档次：附近消费群体的收入水平直接决定了商业中心的档次定位。
四是消费习惯及出行方式：消费出行方式影响着商业中心的配套设施如停车场等的体量，以及对交通通达性地考查。
5.竞争状况
俗话说知己知彼，百战不殆。任何商业中心的正确选址，都建立在对竞争对手的充分了解前提上，社区商业中心选址也不例外。通过对区域内竞争者的分析，把握竞争者的分布状况、规模大小、产品构成、消费者定位、定价结构等，为正确选址有极大的借鉴和引导意义。 2.城市及社区背景
在广州的城市发展历史中，经历了重点发展西部和南部的过程，那么按照目前的城市规划来看，拓展北部和东部区域是广州的下一步规划策略。2011年年底，广州市第十次党代会做出对城市空间结构和功能布局的新的构建设想，其中就三个城市副中心的大力构建：花都、从化、增城，而凤凰城恰恰处于广州重点规划发展的增城区。
同时，知识经济产业也是广州这几年重点发展的产业，而现在这一产业的打造正在往增城不断延伸。政策的支持代表着资金的注入与人口的涌入，随着广惠、广河高速的开通，凤凰城所处的区域的政治、经济、人文位置会越来越凸显出来，商业开发的价值也就随之凸显，社区商业的发展，也是随之而来的。
3.区域配套设施
第一，“东拓”为凤凰城社区商业提供了大量的政策支持，带来了大量的开发商、供应商、品牌注入、消费群体和中小企业的注目，同时，周边的交通体系和城市配套设施也有大的提升。
第二，商业中心处于凤凰城整个小区配套最集中的区域，与其他大型社区配套为邻， 交通中心、文化广场、菜市场、物业管理中心、康体中心、大型园林泳池、儿童活动中心等。
第三，沿着通往小区次出口“东门”的东门商业街，形成小区的另一个商业片区，该商业街邻近项目自身配套的中英文学校。这些为商业街提供了大量的配套设施。
4.交通通达
商业街紧靠广深高速、广惠高速、107国道、广园快速路，来往十分便捷。从商业街驱车到广州天河中央商务区只用不到半小时，且拥有一个每天300多班次的独立交通枢纽，可以极为快捷地通达珠三角的各大城市，也与城区各大交通枢纽连接。
商业中心和东门商业街，一个选址于社区的配套设施和公共服务集中地，一个选址于小区的主要出入口之一，人流非常密集，十分有利于商业经营。
商业中心与交通中心融为一体，社区居民不论是出入小区都必须经过商业中心；而东门商业街位于社区北部、邻近中英文学校以及小区东门、连接广园东，一来交通便利，二来方便小区北部各组团业主就近消费。
商业中心充分利用了社区东门沿线日渐增多的车流人流，顺应人流方向，进行合理的规划，构建了方便、快捷、利民的交通网图。
5.覆盖商圈范围
见图3，凤凰城的商圈大致分为三层，核心商圈为饮食中心，吸收了大概50%的消费者，次级商圈主要为采买商铺，吸收着约40%的消费群体，边缘商圈主要分布即溶机构、服务机构，吸收着大概剩余的10%的消费者。
因凤凰城定位于广州城市副中心，犹如北京的通州，虽人口集中，社区群体规模庞大，但商业没有城市中心那么发达，区域内的商业没有开发完全，还有很大的开发空间，业态也比较缺乏。因此，这促使凤凰城开放商在选定社区商业的时候会选择多业态的商业街的开发模式，且其辐射范围不仅限于凤凰城社区，而是周边三个方向的、方圆5公里的辐射范围。
由于凤凰城主商业街的选址是辐射着四大住宅区域的，所以，也就合理解释了为什么凤凰城商业中心的核心商圈是饮食中心，而不是购物中心，因为在如此庞大的社区人口区域内，首先要迎合消费者的，是温饱需求，其次才是购物需求，再者，才是娱乐服务需求。这便是社区商业的商圈探索所引发的商业中心选址思考。
6 .招商对象——各业态选址特点
从各业态选址特点笔者可以得出：社区商业的业态配置除了规模外，还存在结构和比例的，也存在民生必备性业态，和竞争性很强业态，规划布局是很有讲究的，正如前面理论分析所说的。超市、餐饮、服务配套、休闲在以上统计数据中所在比值达商业总面积的50%～70%。 吃、穿、住、行中的吃、穿是第一关注的，社区商业的辐射面越广，超市、餐饮、休闲的比例就相应越大（见表2和图4）。
7.消费者
一是消费群体规模。凤凰城属于超大型常住型楼盘，项目规划的常住人口约10万人，入住率基本在80%以上，庞大的常住人口为相对来说比较小的社区商业中心带来巨大的消费市场。
二是消费群体年龄及职业分布。凤凰城的住户主要面向25岁～45岁的白领阶层，开盘之初的理念就是设计“让白领也能买得起的别墅”。
三是消费群体收入水平及消费档次。既然社区住户主要是白领阶层，那么其收入水平基本固定在中等收入，部分高等收入，消费档次也随之定位中高档。
四是消费群体出行方式。作为主要服务于凤凰城的社区商业中心来说，社区内的住户步行道商业街的时间基本固定在二十分钟之内，这也体现出商业街的选址正确对商业中心成功经营的贡献。
综上所述，我们可以看到凤凰城社区的消费者群体规模庞大，收入中上等，消费水平偏中等至高档，且比较乐意步行至附近商业中心消费，与凤凰城两个商业街产品定位和规模是相符的，因此它的选址符合消费者的需求。
8.竞争者
本部分主要从两方面介绍。
（1）竞争者分布
凤凰城附近方圆十公里内的大型商业中心有以下9个：金海岸城市广场，金星福广场，新塘广场，地王广场，豪业广场，大旺城广场，家德家购物广场，万禾购物广场，百汇城购物中心。
这些商业中心均位于凤凰城社区的东面和西面，也就是说凤凰城社区北面和南面没有一家超大型的商业中心，没有一家超有竞争力的对手分布，而凤凰城的主要社区商业，正好位于社区南边，东门商业街，位于社区中北部，一方面弥补了社区南北部的商业空缺，一方面一定程度上避开了与这些超大型竞争对手的直接竞争冲突。
（2）竞争对手规模、消费者定位、产品结构和定价结构
我们用其中一个竞争对手的案例来对比说明，就是附近最大的商业中心，金海岸城市广场。
新塘金海岸城市广场的总建筑面积为10万平方米，位于增城市新塘港口大道，起哄包含了一个2万平方米的广场，1000个停车位，商场共5层，是新塘商业面积最大、广场最大、停车位最多的商业综合体。在金海岸城市广场里你可以找打购物活动、娱乐休闲、餐饮服务各项业态。 相较于金海岸城市广场，对凤凰城商业街的定位与优劣势分析。
金海岸城市广场距离凤凰城约两公里，因而消费群体很大部分是重合的，因此凤凰城商业街的档次定位和品牌引进可以以金海岸城市广场为参考，如麦当劳，肯德基，影院等。
凤凰社区商业劣势是没有大商场的购物环境好，一些对购物环境和氛围要求高的居民可能会移驾金海岸，从这点上来说可以通过增添社区商业的购物氛围来改善；没有金海岸品类多，商品齐全，因而可以转向开设一些低端消费项目和特别定制服务。
凤凰社区商业优势有三点，一是贴近社区居民，居民出门就是商业街，花费时间少，便捷度高；弥补了社区北边的商业空缺，方便北边和西侧的社区居民进行大小规模的消费活动；二是档次有高有低，不似金海岸广场只定位高端，可以满足一些居民的底端消费需求；三是金海岸广场面向的是附近十公里的消费者，因而不具备为社区专门定制的服务，凤凰城社区商业增添许多服务为社区针对居民有针对性的定制，如景观设计、园林园艺、室内外装修工程。
由此看来，凤凰城社区的商业街竞争对手虽多，不过由于是在城市副中心，郊区大盘，又由于选址避开了与重量级选手的直接竞争，转而在借鉴原有竞争对手的消费尺度的基础上，弥补竞争对手的空白和短板，从而成功晋升为社区商业中心，赢得了广大社区居民的喜爱，不失为一个选址中的经典案例。
（四）区委选址布局
通过案例，我们可以清楚的看到，在进行社区商业中心选址时，具体应该怎样应用宏观和微观因素分析来最终确定和筛选条件。
概括来说，主要有三步。
第一步，要对社区的整体概况有个初步了解，包括项目地址、占地面积、建筑面积、整体规划、社区商业形象定位、商业配套面积、商业配套分布（空间分布）、档次、业态、代表商家、商业亮点和商业营销亮点等方面。通过对这些方面的了解，我们可以初步判断此地区的商业饱和程度、定位以及发展前景。通常来说，面积较大、配套较完善、商业繁荣程度本身已经较高的社区商业不具备继续进入的条件，但却是成功区位选址要追求的必要因素。
第二步，要对社区商业的选址有个初步策划。这里所指的策划是指要着重于地理层面对本地区的未来发展方向进行合理的预测以及相应的定位。具体来说，要知道本地区发展的战略方向、区位政策、招商的政策和亮点、商业模式的定位以及主要出入口和关键位置的重点分析。通过这些分析，我们可以初步的敲定选址的范围和大概的落脚点。这里的原则主要是根据周围居民的分布及出行方便程度，结合社区发展规划在关键位置进行筛选。
第三步，也是最重要的一步，通过已经掌握的信息，从微观和宏观角度进行合理分析，最终选定地址。在进行选点比较时，要充分比较各种方案的优劣势，并更加倾向于未来5年之后的趋势，要知道，一个繁荣的社区商业往往不是一两年能够形成的，政府的开发进程往往也是随着经济的发展而适时调整的，所以通过前景分析能更准确的为社区选址提供最有效的信息。
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（编辑：周南）
关键词：社区商业；选址；区位
中图分类号：F292
一、引言
社区商业在我国城市化进程与经济生活中扮演着重要的角色，关系到“社会和谐”，“环境宜居”，“生活保障”的大事。随着我国城市人口的增多和居民生活的日益改善以及大量新建社区的兴起，引导和发展社区商业已经成为一项重要的民生工程，越来越受到政府的支持和社会的广泛关注。在未来十年里，新型城镇化成为中国的经济发展重点。，住房是大部分家庭储蓄的目标和消费的热点。反观当前城市社区，社区商业的现状不是很乐观，主要表现：从布局上，缺乏理性的社区商业规划，商业建设滞后等问题不少。就拿广州来看，在一些老旧城区，由于历史和市政规划的多重原因，社区商业配套设施不够齐全。在新的住宅片区，商业地产发展不到位，缺乏商业网点配置，给入住居民带来不便。在本文中，以理论结合实例，来解析社区商业中心的选址问题。
二、新型城镇化与社区商业中心的兴起
本部分从以下三方面作以介绍。
（一）新型城镇化与社区商业中心的内涵
社区商业是一种服务于社区居民，以便民、利民为宗旨，为了满足和促进居民综合消费的属地型商业，追求人与自然、人与社区的和谐。社区商业是新型城镇化的一个重要组成部分，它是相对于邻里型商业、区域型商业和城市型商业这三种商业形态而言的，其在服务的商圈范围、提供的商品种类、规模的大小等方面都介于邻里型商业和区域型商业之间。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、休闲娱乐需求、服务需求等。
（二）国外社区商业基本经验
在进行社区商业中心选址研究之前，我们先来了解一下国外的社区商业的发展情况。在了解这些情况之后，我们找出其中的不足之处，社区商业在国外已经很常见，大概占国家商业总额的60%左右。
1.欧美的社区商业中心
欧美国家较盛行超大型社区商业。例如：著名的深海购物广场（Bluewater Shopping Park），近14万平方米，近60家国际零售商入驻，分布着300多家商铺，当中包含了200多家专卖店、50多家餐饮店和酒水厅、14个电影放映室、5家大百货店等，供周边1小时汽车车程内的民众逛街和购物。
美国的社区商业中心特点之一是以主题吸引人，例如以一家大型百货连锁超市为主，周边引进品牌店；特点之二是与周围的娱乐文化设施结合，组成小团体，由众多小块的消费团体组成一个超大的消费空间。
2.日本的社区商业中心
日本的社区商业主要以“商业街协同组合”的形式呈现。如东京都神乐坂商业街，步行街约长200米，两侧有近300家店铺，以超市、便利店、品牌店铺以及杂货铺等为主，以健身房、酒水店、美容美甲店、音像店、银行等为辅。
3.新加坡的社区商业中心
新加坡社区商业主要以“邻里中心”的形式呈现，是国家和政府配置的。新加坡社区会先分析社区的容量和消费量，然后据居民人口规模、消费能力、消费行为偏好等配备相应的商业设施。一般不以盈利为主要目的，只在打造社区生活服务中心，为小区用户供应商品和服务。
（三）国内社区商业中心业态集聚
国内的社区商业主要有三种模式。
1.社区商业中心型
集多功能为一体，其业态包括：大型连锁超市，大型百货商店，价值饮食、健身中心、美甲美发等休闲设施，银行、缴费网点等线上线下服务设施，儿童游乐园、书店等文化娱乐设施，语言培训、技能教育等培训设施。这些不同业态的店铺组合，形成强大的吸引力，吸引着周边十几公里约十几万人的民众。
2.社区小型店集结型
通常分布在规模较小或者离城区大型商业中心比较远的社区，抑或着此社区已经有了大型的百货商场或连锁超市。它包含的业态与上一种类型包含的业态差不多，只不过规模和店型会稍有压缩，业态没那么齐全。这种类型商业中心服务的范围约为10分钟步行路程范围内，服务人口5万人左右。
3.纯商业街模式
规模较小，纯商业街多以便利店呈现，满足的主要是本社区住户；规模较大后，会向外延伸商业业态，除了服务本小区消费者以外，餐饮店、健身中心、美容美发中心等业态也具备服务更大范围消费者的功能。
以上三种形式为新型城镇化社区商业发展提供产业支撑。在社区商业发展的过程中，选址会直接影响到其未来的繁荣程度和持续经营能力，而且这个问题在相当长的一段时间内是无法改变的。在此基础上，我们进一步分析新型城镇化社区商业中心区位选择。
三、新型城镇化社区商业中心区位分析
本部分从以下四个方面作以介绍。
（一）社区商业中心选址提高城镇化持续发展质量
社区商业中心是群众生活的社区客厅，是一个社区乃至区域的形象代表。正如大家知道的，没有工业的发展就没有城镇的形成与发展，那么没有城镇的兴起与发展，就没有社区，没有社区，社区商业也就无从谈起。可以这么说，城镇化和社区商业是相辅相成的，一方面，新型城镇化是社区商业发展的前提和基础，另一方面，社区商业的兴起和发展是新型城镇化的催化剂和润滑剂。每一次商业形态的革新，都会与相应的城镇形态的变化一同出现。未来十几年乃至几十年，一座城市的社区商业发展程度，与未来这个城市城镇化发展程度绝对是直接相关的。而社区商业成为城市生活形态重要的构成部分，也是迟早的事。 迄今为止，国内的社区商业开发不过三五年，如今正是社区商业大有可为的最佳时机，如因地制宜，巧立中心，相比已经发展比较成熟的城市中心的商业中心，必会投资少、见效快、收益高，极大地推动我国新型城镇化的发展。
（二）社区商业中心选址的宏观区位影响因素
影响因素主要有以下四个。
1.地理条件
地形对商业中心的选址影响是巨大的 。首先，.商业中心坐落的方位。地势会对商业中心的风向、采光条件等造成影响，也会影响客流量。比如说如果商业中心的建筑选址是与地面在同一水平面上的，那么就要比选址在高出地面和道路一些距离的地方要更有利于消费者的进出，包括车辆的停放、货物的运送等都会受其影响而降低或增加成本。当因为租金、先来后到等因素造成无法选择在与地面持平的地方设立店铺的时候，可以采用各种方式如设立大标牌、装饰出彩、粉刷亮丽、音乐灯光等方式来吸引消费者的关注。再比如北方的商业中心建筑选址最好是坐北朝南，这样的话会有利于采光。尤其是一些比较大型的商业中心，更需在区域风向上多做研究，以保证高的客流量下的通风顺畅。其次，走向与地势。地形条件很大程度上会决定客流的走向，那么商业中心的选址就要顺应客流的走向来设立，而不是设立在人流走向少的那一方。还有我国的交通是右行的，那么商业中心的入口最好就选在右手方或者斜右侧，便于社区消费者进出。
2.政治因素
一方面，国家与区域发展规划。政局稳定，社区和谐，是社区商业开发的前提，另外如城市副中心开发策略，街道规划，铁路、高速通道建设规划，社区所处区域的未来发展规划等，都会对社区商业产生非常大的影响，所以应该对市政规划进行深入了解，预知城市及区域发展方向及动态，顺应国家及区域规划发展的潮流和趋势。另一方面，法律法规。国家有关于建筑、贸易、公共设施等方面的法律条文设定，区域也有区域性的法规与管制约束，在社区商业中心选址之前，开发商与社区都需对其作深入的研究与熟悉，对比商业开发的规划，必要时候请教法律顾问，万勿触及法律法规的红线，以免得不偿失。除此之外如国家及区域的一些税收政策等也直接影响着社区商业开发的利润。
3.属地居民收入水平
属地居民收入程度直接决定了区域内消费者的购买力，对社区居民的商业中心来说，选择于哪个社区内设立，包括选址的规模、租金、客流量、停车场预设大小等各方是直接相关的。若选址的租金过高、客流较少，区域居民收入水平与商业中心规模不符，达不到相应的购买力，那么选址就是失败的。
4.社区历史文化传承
任何商业中心的选址需以尊重城市和区域的历史文化背景为前提。文化氛围和历史沿革会影响着这一区域内人群的消费理念。例如教师小区和企业小区的消费偏好是不一样的，普通群众社区与居民以回族为主的社区的消费习惯和理念也大有不同，南方北方的社区的业态比例也该是区分的。在社区商业中心设立之前应对区域及社区兴起的原因、发展背景、历史沿革、传统习俗做深入地调查分析，再加之对居民的民族、宗教、年龄、职业、来源等有一个大概的把握，追求在尊重历史文化背景前提下的商业利润的获得，记住乡愁，这也顺应了新型城镇化的要求。
（三）社区商业中心定址中观影响因素
影响因素主要有以下五个。
1.区域设施及配套
社区商业在选址之前要充分了解城市及区域设施的分布情况、规模大小、数量多少、以及短期和长期的规划发展等，如学校、政府公务机关、大型图书馆、医院、公园、大型演出场地等设施对社区商业的影响是巨大的。
2. 商圈范围大小
商圈考虑是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的分析。对社区商业中心来讲，商圈分析有利于构建“一分钟“服务圈。商圈划定有助于合理选择店址，配置业态，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点；有助于商家制定市场开拓目标，明确哪些是本社区商业中心的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于有效地进行市场竞争，合理业态分工，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。依据三级商圈理论：核心商圈，次级商圈和边缘商圈。不同层级商圈吸纳的顾客量是不一样的，商圈的层级划分对选址的影响主要表现在不同子业态和店铺的具体设立位置（见图1）。
3.交通便利通达
从以下四个方面来考量。
一是交通耗时。综合社区及区域的人口分布和面向的消费者来考量，消费者会因为在路上花费的时间有不同而对商业中心有不同的心理尺度。 一般来说，社区商业中心的选址应处于居民步行二十分钟之内，如若超出了步行二十的范围，则很难激起社区居民长期经常性地购买欲望。
二是交通道路。应选择道路平坦，宽阔，及多条道路的汇集路口。
三是交通方式。如地铁、公交、汽车等交通方式，商业中心的选址需考量消费者出行的便利程度，所以靠近地铁和公交车站，靠近大型停车场等均为优良的选址条件。
四是自然障碍。作为社区的商业中心来说，尽量避开如山壑、湖泊、林木、沙丘、坑洼等。
4.消费能力
一是消费群体规模。任何商业中心的选址都应预先考查附近社区人口数量，以大致商业中心的消费者数量，直接影响着商业中心的体量、业态、规模和容量。
二是消费群体年龄及职业：消费者群体的年龄和职业影响着商业中心的业态选择、品类确定和风格定位。
三是消费群体收入水平及消费档次：附近消费群体的收入水平直接决定了商业中心的档次定位。
四是消费习惯及出行方式：消费出行方式影响着商业中心的配套设施如停车场等的体量，以及对交通通达性地考查。
5.竞争状况
俗话说知己知彼，百战不殆。任何商业中心的正确选址，都建立在对竞争对手的充分了解前提上，社区商业中心选址也不例外。通过对区域内竞争者的分析，把握竞争者的分布状况、规模大小、产品构成、消费者定位、定价结构等，为正确选址有极大的借鉴和引导意义。 2.城市及社区背景
在广州的城市发展历史中，经历了重点发展西部和南部的过程，那么按照目前的城市规划来看，拓展北部和东部区域是广州的下一步规划策略。2011年年底，广州市第十次党代会做出对城市空间结构和功能布局的新的构建设想，其中就三个城市副中心的大力构建：花都、从化、增城，而凤凰城恰恰处于广州重点规划发展的增城区。
同时，知识经济产业也是广州这几年重点发展的产业，而现在这一产业的打造正在往增城不断延伸。政策的支持代表着资金的注入与人口的涌入，随着广惠、广河高速的开通，凤凰城所处的区域的政治、经济、人文位置会越来越凸显出来，商业开发的价值也就随之凸显，社区商业的发展，也是随之而来的。
3.区域配套设施
第一，“东拓”为凤凰城社区商业提供了大量的政策支持，带来了大量的开发商、供应商、品牌注入、消费群体和中小企业的注目，同时，周边的交通体系和城市配套设施也有大的提升。
第二，商业中心处于凤凰城整个小区配套最集中的区域，与其他大型社区配套为邻， 交通中心、文化广场、菜市场、物业管理中心、康体中心、大型园林泳池、儿童活动中心等。
第三，沿着通往小区次出口“东门”的东门商业街，形成小区的另一个商业片区，该商业街邻近项目自身配套的中英文学校。这些为商业街提供了大量的配套设施。
4.交通通达
商业街紧靠广深高速、广惠高速、107国道、广园快速路，来往十分便捷。从商业街驱车到广州天河中央商务区只用不到半小时，且拥有一个每天300多班次的独立交通枢纽，可以极为快捷地通达珠三角的各大城市，也与城区各大交通枢纽连接。
商业中心和东门商业街，一个选址于社区的配套设施和公共服务集中地，一个选址于小区的主要出入口之一，人流非常密集，十分有利于商业经营。
商业中心与交通中心融为一体，社区居民不论是出入小区都必须经过商业中心；而东门商业街位于社区北部、邻近中英文学校以及小区东门、连接广园东，一来交通便利，二来方便小区北部各组团业主就近消费。
商业中心充分利用了社区东门沿线日渐增多的车流人流，顺应人流方向，进行合理的规划，构建了方便、快捷、利民的交通网图。
5.覆盖商圈范围
见图3，凤凰城的商圈大致分为三层，核心商圈为饮食中心，吸收了大概50%的消费者，次级商圈主要为采买商铺，吸收着约40%的消费群体，边缘商圈主要分布即溶机构、服务机构，吸收着大概剩余的10%的消费者。
因凤凰城定位于广州城市副中心，犹如北京的通州，虽人口集中，社区群体规模庞大，但商业没有城市中心那么发达，区域内的商业没有开发完全，还有很大的开发空间，业态也比较缺乏。因此，这促使凤凰城开放商在选定社区商业的时候会选择多业态的商业街的开发模式，且其辐射范围不仅限于凤凰城社区，而是周边三个方向的、方圆5公里的辐射范围。
由于凤凰城主商业街的选址是辐射着四大住宅区域的，所以，也就合理解释了为什么凤凰城商业中心的核心商圈是饮食中心，而不是购物中心，因为在如此庞大的社区人口区域内，首先要迎合消费者的，是温饱需求，其次才是购物需求，再者，才是娱乐服务需求。这便是社区商业的商圈探索所引发的商业中心选址思考。
6 .招商对象——各业态选址特点
从各业态选址特点笔者可以得出：社区商业的业态配置除了规模外，还存在结构和比例的，也存在民生必备性业态，和竞争性很强业态，规划布局是很有讲究的，正如前面理论分析所说的。超市、餐饮、服务配套、休闲在以上统计数据中所在比值达商业总面积的50%～70%。 吃、穿、住、行中的吃、穿是第一关注的，社区商业的辐射面越广，超市、餐饮、休闲的比例就相应越大（见表2和图4）。
7.消费者
一是消费群体规模。凤凰城属于超大型常住型楼盘，项目规划的常住人口约10万人，入住率基本在80%以上，庞大的常住人口为相对来说比较小的社区商业中心带来巨大的消费市场。
二是消费群体年龄及职业分布。凤凰城的住户主要面向25岁～45岁的白领阶层，开盘之初的理念就是设计“让白领也能买得起的别墅”。
三是消费群体收入水平及消费档次。既然社区住户主要是白领阶层，那么其收入水平基本固定在中等收入，部分高等收入，消费档次也随之定位中高档。
四是消费群体出行方式。作为主要服务于凤凰城的社区商业中心来说，社区内的住户步行道商业街的时间基本固定在二十分钟之内，这也体现出商业街的选址正确对商业中心成功经营的贡献。
综上所述，我们可以看到凤凰城社区的消费者群体规模庞大，收入中上等，消费水平偏中等至高档，且比较乐意步行至附近商业中心消费，与凤凰城两个商业街产品定位和规模是相符的，因此它的选址符合消费者的需求。
8.竞争者
本部分主要从两方面介绍。
（1）竞争者分布
凤凰城附近方圆十公里内的大型商业中心有以下9个：金海岸城市广场，金星福广场，新塘广场，地王广场，豪业广场，大旺城广场，家德家购物广场，万禾购物广场，百汇城购物中心。
这些商业中心均位于凤凰城社区的东面和西面，也就是说凤凰城社区北面和南面没有一家超大型的商业中心，没有一家超有竞争力的对手分布，而凤凰城的主要社区商业，正好位于社区南边，东门商业街，位于社区中北部，一方面弥补了社区南北部的商业空缺，一方面一定程度上避开了与这些超大型竞争对手的直接竞争冲突。
（2）竞争对手规模、消费者定位、产品结构和定价结构
我们用其中一个竞争对手的案例来对比说明，就是附近最大的商业中心，金海岸城市广场。
新塘金海岸城市广场的总建筑面积为10万平方米，位于增城市新塘港口大道，起哄包含了一个2万平方米的广场，1000个停车位，商场共5层，是新塘商业面积最大、广场最大、停车位最多的商业综合体。在金海岸城市广场里你可以找打购物活动、娱乐休闲、餐饮服务各项业态。 相较于金海岸城市广场，对凤凰城商业街的定位与优劣势分析。
金海岸城市广场距离凤凰城约两公里，因而消费群体很大部分是重合的，因此凤凰城商业街的档次定位和品牌引进可以以金海岸城市广场为参考，如麦当劳，肯德基，影院等。
凤凰社区商业劣势是没有大商场的购物环境好，一些对购物环境和氛围要求高的居民可能会移驾金海岸，从这点上来说可以通过增添社区商业的购物氛围来改善；没有金海岸品类多，商品齐全，因而可以转向开设一些低端消费项目和特别定制服务。
凤凰社区商业优势有三点，一是贴近社区居民，居民出门就是商业街，花费时间少，便捷度高；弥补了社区北边的商业空缺，方便北边和西侧的社区居民进行大小规模的消费活动；二是档次有高有低，不似金海岸广场只定位高端，可以满足一些居民的底端消费需求；三是金海岸广场面向的是附近十公里的消费者，因而不具备为社区专门定制的服务，凤凰城社区商业增添许多服务为社区针对居民有针对性的定制，如景观设计、园林园艺、室内外装修工程。
由此看来，凤凰城社区的商业街竞争对手虽多，不过由于是在城市副中心，郊区大盘，又由于选址避开了与重量级选手的直接竞争，转而在借鉴原有竞争对手的消费尺度的基础上，弥补竞争对手的空白和短板，从而成功晋升为社区商业中心，赢得了广大社区居民的喜爱，不失为一个选址中的经典案例。
（四）区委选址布局
通过案例，我们可以清楚的看到，在进行社区商业中心选址时，具体应该怎样应用宏观和微观因素分析来最终确定和筛选条件。
概括来说，主要有三步。
第一步，要对社区的整体概况有个初步了解，包括项目地址、占地面积、建筑面积、整体规划、社区商业形象定位、商业配套面积、商业配套分布（空间分布）、档次、业态、代表商家、商业亮点和商业营销亮点等方面。通过对这些方面的了解，我们可以初步判断此地区的商业饱和程度、定位以及发展前景。通常来说，面积较大、配套较完善、商业繁荣程度本身已经较高的社区商业不具备继续进入的条件，但却是成功区位选址要追求的必要因素。
第二步，要对社区商业的选址有个初步策划。这里所指的策划是指要着重于地理层面对本地区的未来发展方向进行合理的预测以及相应的定位。具体来说，要知道本地区发展的战略方向、区位政策、招商的政策和亮点、商业模式的定位以及主要出入口和关键位置的重点分析。通过这些分析，我们可以初步的敲定选址的范围和大概的落脚点。这里的原则主要是根据周围居民的分布及出行方便程度，结合社区发展规划在关键位置进行筛选。
第三步，也是最重要的一步，通过已经掌握的信息，从微观和宏观角度进行合理分析，最终选定地址。在进行选点比较时，要充分比较各种方案的优劣势，并更加倾向于未来5年之后的趋势，要知道，一个繁荣的社区商业往往不是一两年能够形成的，政府的开发进程往往也是随着经济的发展而适时调整的，所以通过前景分析能更准确的为社区选址提供最有效的信息。
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（编辑：周南）