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从2005年开始，我国房地产市场经历了一系列的宏观调控。在这场洗礼中，房地产市场出现了从未有过的波动。有人认为我国房地产市场到了“拐点”，有人则认为还有继续上升的趋势。中国房地产在这一年里到底如何发展呢？本文从我国政府对房地产宏观调控以及宏观调控有效性的角度来说明房地产市场的发展方向。
▲▲ 一、宏观调控手段的回顾
早在2005 年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院就作出了对房地产市场进行调控的决策，下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。此后一月，国务院总理温家宝在主持召开国务院常务会议时，又着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。2005 年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳 ”。2005 年“国八条”、“新八条”等一系列宏观调控组合拳“打”得各方都是应接不暇。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。所以，总的说来，2005 年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧“高烧不退”，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。
由于房地产领域的一些问题尚未从根本上解决，进入2006 年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。面对房价的疯涨，中央政府和地方政府相继出台了新一轮的调控手段。2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六条指导性措施（“国六条”），具体六项措施包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容，这些措施给房地产市场带来了一定的警示。但“国六条”依然采用的是“怀柔政策”。随后细化房地产调控的一系列文件相继出台，同时，央行两次加息，要求商业银行提高大户型按揭贷款首付比例、加强房地产信贷风险管理等金融措施密集出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。所有这一切，都显示了政府控制房价、促进房地产市场持续健康发展的决心。但是，我们仔细研读“国六条”以及其他文件中提出的具体措施，其中从来没有出现过“房价下跌”的明确字眼或者间接暗示。如果非要说其中有什么暗示的话，那就是“稳定住房价格”这句话。在房价下跌的时候，这句话意味着希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，这句话意味着希望房价不要涨得太快。很显然，我们的政策是要保持房价平稳，主要是要将房价过高的增长幅度降下来，这并不等于房价会下跌。因此，2006年国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变其运行轨迹。一些大城市的房价还创下了历史新高。
▲▲ 二、2007年来宏观调控的新举措
政策调控延续到2007 年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次对其作了完善。2007年1月16日，国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。作为年内针对房地产行业的第一道政策，预示着房地产行业的调控再度升温。从2007年3月18日起，中央银行便吹起了加息的号角。接下来5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日，央行已连续进行6次加息。从2007年6次加息的幅度来看，每次的增幅其实都不大，均属于微调，单次的加息不会对市场形成太大的冲击；不过，频繁的加息达到了累积的效果，并对市场产生了放大效应；这也从市场反应中体现了出来。前三次加息，对于住房消费者来说，心理预警作用仍然要大于实际的成本支出，并没有形成市场波动以及引发投资者的抛售，反而因为房价的持续上涨掩盖了加息的作用，使得购房者追涨心理依然浓厚，购房需求有增无减。在经过了6次加息后，房贷消费者开始面临巨大的成本累积风险，特别是部分大户型持有者；在销售周期本来就长的情况下，为了尽快出售，其心理价位有所松动。2007年6月，商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。2007年8月21日，中国人民银行下发《关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，规定从2007年8月22 日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。2007 年9月27日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1 倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款及循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。随后，12 月11 日，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，并且规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也按照前述规定执行。这对稳定房价具有积极的意义。对第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。同年，中央银行将存款类金融机构的存款准备金率标准调整为14.5％，创20余年历史新高。至此，2007 年已上调存款准备金率10次，这在一定程度上控制了银行放贷的额度，对于普通房产消费者的影响程度并不是很大，不过由于频繁的上调，存款准备金率已经达到历史的最高点，这对于2008年银行系统的放贷量将产生一定的影响。而且2007年12月5日中央经济工作会议结束时宣布，2008 年货币政策从“稳健”转为“从紧”，主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制，以冷却大规模的投资。在2008 年货币政策从紧的主基调下，房贷紧缩政策将会进一步延续，而这一点已经在年底的银行房贷执行政策中得到了很好的体现，普通消费者在贷款审批时，其审查的力度已经变得更加严格。
2007年在坚定不移的稳定房价之外，还建立和完善的住房保障制度角度。如2007年8月13日国务院公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；在2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》。
▲▲ 三、宏观调控的有效性分析
面对屡调屡涨的房价,人们不禁要问:针对房地产市场的宏观调控有效吗? 在针对房地产市场进行的宏观调控中,紧“银根”和紧“地根”成为我国调控部门采用的主要手段。紧“银根”可以减少对房地产的需求,从而降低市场价格。这个办法成为调控的主要手段很好理解。但是,当收紧土地成为多部委的共识后,会导致地价上涨,必然跟调控的另一目标——“稳定房价”产生冲突。因为紧“地根”减少的是对房地产的供给,当然会提高房地产市场价格。然而,事实证明,在抑制房价方面,土地政策与其他调控措施相配合,初步起到了遏制投机炒作,平抑住房价格的作用,甚至比货币政策更有效。这又该如何理解呢? 紧“地根”怎么反而会导致房价下降呢?
对于屡调屡涨的房价,从政府机构到研究学者都给出了各种各样的解释和解决办法。在众多的解释中,占主流地位的解释主要有如下几种:一种观点认为房市反转的根源在于资金过剩,近几年来我国经济的一个突出问题就是流动性过剩,这一点在房地产市场上也表现出来,当政府试图通过提高利率收紧“银根”时,购房者纷纷提前还贷就是一个例证。房价上涨的动力则在于地方政府从增加自身财政收入出发而“积极托市”,地方政府通过土地拍卖可以获得巨额的财政收入,房市价格上涨无疑可以提升开发商“拿地”的愿望。这种利益关系最终使地方政府与开发商成为一个“利益共同体”,即使中央政府调控房价的意图非常明确,但地方政府的执行意愿并不强烈。另一种观点从供求角度进行了解释,认为房价之所以居高不下,根本原因在于房地产总体供不应求,住宅供需呈现大面积缺口。由于人口增长、城市化进程的推进,有住房需求的人越来越多,而土地资源稀缺,供需矛盾的长期存在不仅使现实的房价降不下来,从长期来看,房价仍会只涨不跌。
然而,如果仔细推敲这些解释,就会发现它们或多或少都存在一些瑕疵。更关键的是,对于通过土地政策抑制房价上升,它们的解释很少,甚或根本无法解释。事实上,这种有意无意的回避恰恰暴露了它们的软肋:它们无法对我国房地产市场宏观调控效果不好和土地政策比货币政策更有效这两个问题作出统一框架的回答。
其实，根据新制度学派的代表人物加尔布雷思(John Kenneth Galbraith) 提出的“生产者主权”的观点，我国房地产市场宏观调控效果不好和土地政策比货币政策更有效这两个问题产生的原因是完全一致的:根源就在于我国房地产市场目前还是一个“生产者主权”市场。在这个不对称的市场上,生产者居于绝对的控制地位,政府的宏观调控措施难以对它产生实质性的影响。只有设法打破这种“生产者主权”,建立一个“消费者主权”的市场,才能解决这一系列问题。
综上分析，由于政府宏观调控力度的加大，房地产市场增长的速度受到抑制，在一定程度上对中国房产界产生了降温作用。但是由于我国的房地产市场是“生产者主权市场”，表现为房地产开发商合谋定价，甚至利用购房人倒逼政府，宏观调控的有效性有一定程度上缺乏，再加上其他行业对房地产的依赖性很高，因此，房地产市场也不会出现所谓的“拐点”，总体看来，房地产市场将会较平稳的发展。
参考文献:
[1] 傅殷才. 制度经济学派[M].武汉:武汉出版社,1996.
[2] 唐文进.房地产市场宏观调控的有效性分析[J].中南财经政法大学研究生学报,2007年第6期.
[3] 钟伟. 中国房地产行业金融安全评估报告[EB/OL].http ://www.blogestate.com,2006-03-30.
（责任编辑：张晓辉）
▲▲ 一、宏观调控手段的回顾
早在2005 年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院就作出了对房地产市场进行调控的决策，下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。此后一月，国务院总理温家宝在主持召开国务院常务会议时，又着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。2005 年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。这是目前中央政府在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳 ”。2005 年“国八条”、“新八条”等一系列宏观调控组合拳“打”得各方都是应接不暇。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。所以，总的说来，2005 年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧“高烧不退”，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。
由于房地产领域的一些问题尚未从根本上解决，进入2006 年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。面对房价的疯涨，中央政府和地方政府相继出台了新一轮的调控手段。2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六条指导性措施（“国六条”），具体六项措施包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容，这些措施给房地产市场带来了一定的警示。但“国六条”依然采用的是“怀柔政策”。随后细化房地产调控的一系列文件相继出台，同时，央行两次加息，要求商业银行提高大户型按揭贷款首付比例、加强房地产信贷风险管理等金融措施密集出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。所有这一切，都显示了政府控制房价、促进房地产市场持续健康发展的决心。但是，我们仔细研读“国六条”以及其他文件中提出的具体措施，其中从来没有出现过“房价下跌”的明确字眼或者间接暗示。如果非要说其中有什么暗示的话，那就是“稳定住房价格”这句话。在房价下跌的时候，这句话意味着希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，这句话意味着希望房价不要涨得太快。很显然，我们的政策是要保持房价平稳，主要是要将房价过高的增长幅度降下来，这并不等于房价会下跌。因此，2006年国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变其运行轨迹。一些大城市的房价还创下了历史新高。
▲▲ 二、2007年来宏观调控的新举措
政策调控延续到2007 年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次对其作了完善。2007年1月16日，国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。作为年内针对房地产行业的第一道政策，预示着房地产行业的调控再度升温。从2007年3月18日起，中央银行便吹起了加息的号角。接下来5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日，央行已连续进行6次加息。从2007年6次加息的幅度来看，每次的增幅其实都不大，均属于微调，单次的加息不会对市场形成太大的冲击；不过，频繁的加息达到了累积的效果，并对市场产生了放大效应；这也从市场反应中体现了出来。前三次加息，对于住房消费者来说，心理预警作用仍然要大于实际的成本支出，并没有形成市场波动以及引发投资者的抛售，反而因为房价的持续上涨掩盖了加息的作用，使得购房者追涨心理依然浓厚，购房需求有增无减。在经过了6次加息后，房贷消费者开始面临巨大的成本累积风险，特别是部分大户型持有者；在销售周期本来就长的情况下，为了尽快出售，其心理价位有所松动。2007年6月，商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。2007年8月21日，中国人民银行下发《关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，规定从2007年8月22 日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。2007 年9月27日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1 倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款及循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。随后，12 月11 日，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，并且规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也按照前述规定执行。这对稳定房价具有积极的意义。对第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。同年，中央银行将存款类金融机构的存款准备金率标准调整为14.5％，创20余年历史新高。至此，2007 年已上调存款准备金率10次，这在一定程度上控制了银行放贷的额度，对于普通房产消费者的影响程度并不是很大，不过由于频繁的上调，存款准备金率已经达到历史的最高点，这对于2008年银行系统的放贷量将产生一定的影响。而且2007年12月5日中央经济工作会议结束时宣布，2008 年货币政策从“稳健”转为“从紧”，主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制，以冷却大规模的投资。在2008 年货币政策从紧的主基调下，房贷紧缩政策将会进一步延续，而这一点已经在年底的银行房贷执行政策中得到了很好的体现，普通消费者在贷款审批时，其审查的力度已经变得更加严格。
2007年在坚定不移的稳定房价之外，还建立和完善的住房保障制度角度。如2007年8月13日国务院公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；在2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》。
▲▲ 三、宏观调控的有效性分析
面对屡调屡涨的房价,人们不禁要问:针对房地产市场的宏观调控有效吗? 在针对房地产市场进行的宏观调控中,紧“银根”和紧“地根”成为我国调控部门采用的主要手段。紧“银根”可以减少对房地产的需求,从而降低市场价格。这个办法成为调控的主要手段很好理解。但是,当收紧土地成为多部委的共识后,会导致地价上涨,必然跟调控的另一目标——“稳定房价”产生冲突。因为紧“地根”减少的是对房地产的供给,当然会提高房地产市场价格。然而,事实证明,在抑制房价方面,土地政策与其他调控措施相配合,初步起到了遏制投机炒作,平抑住房价格的作用,甚至比货币政策更有效。这又该如何理解呢? 紧“地根”怎么反而会导致房价下降呢?
对于屡调屡涨的房价,从政府机构到研究学者都给出了各种各样的解释和解决办法。在众多的解释中,占主流地位的解释主要有如下几种:一种观点认为房市反转的根源在于资金过剩,近几年来我国经济的一个突出问题就是流动性过剩,这一点在房地产市场上也表现出来,当政府试图通过提高利率收紧“银根”时,购房者纷纷提前还贷就是一个例证。房价上涨的动力则在于地方政府从增加自身财政收入出发而“积极托市”,地方政府通过土地拍卖可以获得巨额的财政收入,房市价格上涨无疑可以提升开发商“拿地”的愿望。这种利益关系最终使地方政府与开发商成为一个“利益共同体”,即使中央政府调控房价的意图非常明确,但地方政府的执行意愿并不强烈。另一种观点从供求角度进行了解释,认为房价之所以居高不下,根本原因在于房地产总体供不应求,住宅供需呈现大面积缺口。由于人口增长、城市化进程的推进,有住房需求的人越来越多,而土地资源稀缺,供需矛盾的长期存在不仅使现实的房价降不下来,从长期来看,房价仍会只涨不跌。
然而,如果仔细推敲这些解释,就会发现它们或多或少都存在一些瑕疵。更关键的是,对于通过土地政策抑制房价上升,它们的解释很少,甚或根本无法解释。事实上,这种有意无意的回避恰恰暴露了它们的软肋:它们无法对我国房地产市场宏观调控效果不好和土地政策比货币政策更有效这两个问题作出统一框架的回答。
其实，根据新制度学派的代表人物加尔布雷思(John Kenneth Galbraith) 提出的“生产者主权”的观点，我国房地产市场宏观调控效果不好和土地政策比货币政策更有效这两个问题产生的原因是完全一致的:根源就在于我国房地产市场目前还是一个“生产者主权”市场。在这个不对称的市场上,生产者居于绝对的控制地位,政府的宏观调控措施难以对它产生实质性的影响。只有设法打破这种“生产者主权”,建立一个“消费者主权”的市场,才能解决这一系列问题。
综上分析，由于政府宏观调控力度的加大，房地产市场增长的速度受到抑制，在一定程度上对中国房产界产生了降温作用。但是由于我国的房地产市场是“生产者主权市场”，表现为房地产开发商合谋定价，甚至利用购房人倒逼政府，宏观调控的有效性有一定程度上缺乏，再加上其他行业对房地产的依赖性很高，因此，房地产市场也不会出现所谓的“拐点”，总体看来，房地产市场将会较平稳的发展。
参考文献:
[1] 傅殷才. 制度经济学派[M].武汉:武汉出版社,1996.
[2] 唐文进.房地产市场宏观调控的有效性分析[J].中南财经政法大学研究生学报,2007年第6期.
[3] 钟伟. 中国房地产行业金融安全评估报告[EB/OL].http ://www.blogestate.com,2006-03-30.
（责任编辑：张晓辉）