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当房价下跌的小窗口挤满网页时，当各式各样的看房小广告飞遍大街小巷时，当越来越多的空房闲置无人问津时，便开始有人出来喊话：“房市衰退格局已定”。
相比近来全球股市跌声一片，楼市下行的震荡带给人们的影响完全不亚于股市的恐慌。就连此前号称“盖什么房子都不愁卖”的房地产大亨们也不得不承认，“高打折”的激进优惠已难以讨好购房者，楼市回暖遥遥无期，他们还得在煎熬中为卖房苦寻对策。
国家统计局发布的10月份70个大中城市新建住宅价格指数环比下跌0.8%，这已是连续第6个月下跌，这意味着房地产市场进入衰退期。今年房价的总体趋势果真如此？为何又会造成如此大的波动？带着种种疑问，《中国经济信息》记者采访了国家发改委经济体制与管理研究所副研究员陈金明。
政策：“让水流变小”
针对房价下跌之势，陈金明认为，“今年宏观经济的增长速度一直在放缓，调控措施的核心就是让价不上涨，政策不放宽，甚至是直接限购，就像水流一样，中间弄个闸让其停止流动，或者是让水流变小一点。”如此一来，房市只能接近“停摆”。
“房价持续下跌的短期原因主要是信贷紧缩，主要的融资渠道不畅通，对信贷的直接调控是最核心的原因;”陈金明说，“同时，购房者的心理因素也继续催动着房价下跌之势。”
由于房地产领域的资金供应量少了，购房者的预期发生变化，开始持币待购。
据统计，房子在个人财富当中占的比例大约在五成左右，所以房价波动对人的购买力等行为影响特别大。《中国经济信息》记者在购房者当中了解到，现阶段大多数购房者认为房价还有下跌空间，虽说目前房贷政策的调整改变了很多购房者的预期，但依旧有许多购房者并不急于出手。
虽说央行降息对楼市起到了一定的刺激作用，但从市场调查分析的结果来看，降息对楼市的影响并不十分明显。一方面，对于降息可以造成最直接影响的两项——利率房贷折扣和月供具体变化，关注的购房者很少，分别是14.3%和6.8%;而相对来说受降息影响并不直接的房价走势和开发商优惠这两项，关注的购房者却颇多，分别是57.9%和21.1%。对于降息容易影响到的指标不太关心，这本身就说明了降息在购房者心中的分量并不重，房价或许才是硬道理。
趋势：“新常态”
陈金明告诉《中国经济信息》记者，“今年的GDP增长率约为7.3%—7.5%左右，可能未来会持续下降到一个新的水平，其他因素投资、消费、出口都没到这个水平，而这种经济“新常态”对房地产的直接影响就是调整结构和压缩信贷。”
再者，严峻的就业形势和收入也是不容疏忽的一大矛头。新增大学生就业人数、城市劳动力的转移都是新增投资的依据，就业的收入都是由投资、消费、出口这三驾马车拉来的，三驾马车还需要靠投入推动。
“投入拉不动，就意味着找不到工作，收入也会降低，如此一来，对房市的影响便席卷而来。收入的减低、就业率不高，就会影响需求的下降。”陈金明告诉《中国经济信息》记者。
中国经济“新常态”的特征日趋明显，而房地产行业也将迎来它的“新常态”。谈到转型问题，陈金明表示，“房地产现阶段就处于一个转型期，房价趋势不会再像过去那样，大起大落，将来的房价不可能再大幅度增长或者大幅度下跌，当然不排除某些特定区域。”
面对房市即将到来的“新常态”，房企也在着手各种各样的准备。绿地集团董事长张玉良说过，对于企业来讲，转型并不是件容易的事儿，需要时间，也需要有条件，这将是一个非常严峻的挑战。但是企业只要顺时应势、把握机遇，仍会有巨大的发展空间。
对于降息引来楼市的一片沸腾，业内人士分析称，在楼市整体供过于求的状态之下，降息不会改变房地产市场的基本情况。供大于求的状况可能会持续相当长的一段时间，房地产业实际已经进入一种全新阶段。
由于9月末以来出台的一系列利好政策激活了房市，房地产正处于回暖趋势。中原地产市场研究部统计数据显示，截止到12月7日，已公布11月销售业绩的上市企业共21家，其中6家完成年度销售目标的90%以上。恒大、绿城等房企已经提前完成年度任务，万科、富力、融创、越秀等完成率超过九成。
“房价目前这样的下行态势只会是暂时的，未来的房价还会持续上涨，只不过房价大规模地上涨，这种可能性不大了，可能每年增长个百分之二三。”在谈到未来房价上涨趋势的时候，陈金明这样回答《中国经济信息》记者。
原来，房价“新常态”的增长就是低速增长。
出路：解决库存
Wind数据显示，沪深A股142家上市房企三季度库存额达2.31万亿元，环比增长5%，同比增长21.5%。从绝对库存总额看，“招保万金”依然库存量最大，分别达到3512亿元、2750亿元、943.5亿元和862亿元，合计达8068亿元，占全市场的35%。首开股份、华夏幸福、金科股份、金融街、中南建设、荣盛发展六家企业的库存总额在500亿元以上。
“房子空置率比较大，现阶段的根本任务就是要消化房市的库存，解决库存问题才能从根本上解决房地产颓势状态。从长期来看，房地产市场态势才会逐渐平稳。”陈金明对《中国经济信息》记者说。
再说央行降息后对买房人确实起到了兴奋剂的作用，特别是那些犹豫观望的刚需客户，会促进他们下定决心尽快出手。然而，在业内人士看来，对于房企来说，由于库存及年末销售目标的压力，价格或维持稳定，以价换量或为主流。
“大部分企业的库存积压严重，这种情况下，短期内特别是12月，房企将依然是用以价换量的策略来积极去库存。”中原地产首席分析师张大伟表示。此外，从11月单月业绩看，相比10月大部分企业有所回落，放松限购及放松限贷的政策红利在11月有所回落。
如此一来，“去库存”成为楼市主旋律。
中国仍处于城镇化过程，需求还在，目前城市化率只有52%。如果每年增长1%;每年1100万农村人口要流向城市;每年700万大学生毕业，他们要工作、结婚;还有相当数量的家庭要改善住房。长期来看的话，实际中的需求让房市回暖可期。
就像陈金明对《中国经济信息》记者说的，“经济增长向好是没错的，我们国家的经济体发展空间还很大，它还很年轻，需要长个儿，也就是需要“吃饭”。而房地产行业现阶段的转型调整，就是在不断地‘吃饭’、‘长个儿’。”
相比近来全球股市跌声一片，楼市下行的震荡带给人们的影响完全不亚于股市的恐慌。就连此前号称“盖什么房子都不愁卖”的房地产大亨们也不得不承认，“高打折”的激进优惠已难以讨好购房者，楼市回暖遥遥无期，他们还得在煎熬中为卖房苦寻对策。
国家统计局发布的10月份70个大中城市新建住宅价格指数环比下跌0.8%，这已是连续第6个月下跌，这意味着房地产市场进入衰退期。今年房价的总体趋势果真如此？为何又会造成如此大的波动？带着种种疑问，《中国经济信息》记者采访了国家发改委经济体制与管理研究所副研究员陈金明。
政策：“让水流变小”
针对房价下跌之势，陈金明认为，“今年宏观经济的增长速度一直在放缓，调控措施的核心就是让价不上涨，政策不放宽，甚至是直接限购，就像水流一样，中间弄个闸让其停止流动，或者是让水流变小一点。”如此一来，房市只能接近“停摆”。
“房价持续下跌的短期原因主要是信贷紧缩，主要的融资渠道不畅通，对信贷的直接调控是最核心的原因;”陈金明说，“同时，购房者的心理因素也继续催动着房价下跌之势。”
由于房地产领域的资金供应量少了，购房者的预期发生变化，开始持币待购。
据统计，房子在个人财富当中占的比例大约在五成左右，所以房价波动对人的购买力等行为影响特别大。《中国经济信息》记者在购房者当中了解到，现阶段大多数购房者认为房价还有下跌空间，虽说目前房贷政策的调整改变了很多购房者的预期，但依旧有许多购房者并不急于出手。
虽说央行降息对楼市起到了一定的刺激作用，但从市场调查分析的结果来看，降息对楼市的影响并不十分明显。一方面，对于降息可以造成最直接影响的两项——利率房贷折扣和月供具体变化，关注的购房者很少，分别是14.3%和6.8%;而相对来说受降息影响并不直接的房价走势和开发商优惠这两项，关注的购房者却颇多，分别是57.9%和21.1%。对于降息容易影响到的指标不太关心，这本身就说明了降息在购房者心中的分量并不重，房价或许才是硬道理。
趋势：“新常态”
陈金明告诉《中国经济信息》记者，“今年的GDP增长率约为7.3%—7.5%左右，可能未来会持续下降到一个新的水平，其他因素投资、消费、出口都没到这个水平，而这种经济“新常态”对房地产的直接影响就是调整结构和压缩信贷。”
再者，严峻的就业形势和收入也是不容疏忽的一大矛头。新增大学生就业人数、城市劳动力的转移都是新增投资的依据，就业的收入都是由投资、消费、出口这三驾马车拉来的，三驾马车还需要靠投入推动。
“投入拉不动，就意味着找不到工作，收入也会降低，如此一来，对房市的影响便席卷而来。收入的减低、就业率不高，就会影响需求的下降。”陈金明告诉《中国经济信息》记者。
中国经济“新常态”的特征日趋明显，而房地产行业也将迎来它的“新常态”。谈到转型问题，陈金明表示，“房地产现阶段就处于一个转型期，房价趋势不会再像过去那样，大起大落，将来的房价不可能再大幅度增长或者大幅度下跌，当然不排除某些特定区域。”
面对房市即将到来的“新常态”，房企也在着手各种各样的准备。绿地集团董事长张玉良说过，对于企业来讲，转型并不是件容易的事儿，需要时间，也需要有条件，这将是一个非常严峻的挑战。但是企业只要顺时应势、把握机遇，仍会有巨大的发展空间。
对于降息引来楼市的一片沸腾，业内人士分析称，在楼市整体供过于求的状态之下，降息不会改变房地产市场的基本情况。供大于求的状况可能会持续相当长的一段时间，房地产业实际已经进入一种全新阶段。
由于9月末以来出台的一系列利好政策激活了房市，房地产正处于回暖趋势。中原地产市场研究部统计数据显示，截止到12月7日，已公布11月销售业绩的上市企业共21家，其中6家完成年度销售目标的90%以上。恒大、绿城等房企已经提前完成年度任务，万科、富力、融创、越秀等完成率超过九成。
“房价目前这样的下行态势只会是暂时的，未来的房价还会持续上涨，只不过房价大规模地上涨，这种可能性不大了，可能每年增长个百分之二三。”在谈到未来房价上涨趋势的时候，陈金明这样回答《中国经济信息》记者。
原来，房价“新常态”的增长就是低速增长。
出路：解决库存
Wind数据显示，沪深A股142家上市房企三季度库存额达2.31万亿元，环比增长5%，同比增长21.5%。从绝对库存总额看，“招保万金”依然库存量最大，分别达到3512亿元、2750亿元、943.5亿元和862亿元，合计达8068亿元，占全市场的35%。首开股份、华夏幸福、金科股份、金融街、中南建设、荣盛发展六家企业的库存总额在500亿元以上。
“房子空置率比较大，现阶段的根本任务就是要消化房市的库存，解决库存问题才能从根本上解决房地产颓势状态。从长期来看，房地产市场态势才会逐渐平稳。”陈金明对《中国经济信息》记者说。
再说央行降息后对买房人确实起到了兴奋剂的作用，特别是那些犹豫观望的刚需客户，会促进他们下定决心尽快出手。然而，在业内人士看来，对于房企来说，由于库存及年末销售目标的压力，价格或维持稳定，以价换量或为主流。
“大部分企业的库存积压严重，这种情况下，短期内特别是12月，房企将依然是用以价换量的策略来积极去库存。”中原地产首席分析师张大伟表示。此外，从11月单月业绩看，相比10月大部分企业有所回落，放松限购及放松限贷的政策红利在11月有所回落。
如此一来，“去库存”成为楼市主旋律。
中国仍处于城镇化过程，需求还在，目前城市化率只有52%。如果每年增长1%;每年1100万农村人口要流向城市;每年700万大学生毕业，他们要工作、结婚;还有相当数量的家庭要改善住房。长期来看的话，实际中的需求让房市回暖可期。
就像陈金明对《中国经济信息》记者说的，“经济增长向好是没错的，我们国家的经济体发展空间还很大，它还很年轻，需要长个儿，也就是需要“吃饭”。而房地产行业现阶段的转型调整，就是在不断地‘吃饭’、‘长个儿’。”