货币政策对土地交易价格的影响——基于房地产企业融资约束中介效应分析

来源 :中南财经政法大学 | 被引量 : 0次 | 上传用户:LUOMINGGANG818
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为更好的实现稳地价的调控目标,我国近年来一直以“房住不炒”为主基调,对房地产市场的调控政策趋向于收紧态势。“三道红线”的提出,一定程度上限制了我国房地产企业的有息负债,房地产企业整体融资环境依旧不容乐观。据有关统计数据显示,我国房地产企业融资约束分化严重,大型房地产企业的整体偿债能力比较稳健,约有60%以上的房地产企业融资状况良好,而有近20%的房地产企业面临难以通过举债来扩大规模的困境,只能依赖销售回款维持企业正常运转。在这样的政策背景和发展状况下,土地市场仍呈现竞争激烈的态势,地价普遍持续上涨,地王频出。如何运用更精细化和区别化的调控政策,实现对土地价格的有效调控显得尤为重要。本文首先根据拍卖理论进行理论分析,探究货币政策对房地产企业融资约束的影响,以及不同出让方式下,土地交易价格受房地产企业融资约束影响的程度;然后运用66家上市房地产企业的11149宗微观土地交易数据进行实证分析,检验在货币政策对土地交易价格的调控机制中,企业所面临的融资约束的中介效应,最终得到以下研究结论:第一,紧缩性的货币政策对土地交易价格具有显著的抑制作用,且部分作用是通过调控房地产企业融资约束实现的。随着货币供应量的减少、银行信贷约束的收紧,房地产企业能够获得的开发贷款减少,从而增加融资约束压力,减少房地产投资,进而导致土地交易价格的下降。同样地,市场贷款利率也会对房地产企业产生影响,且影响更为直接,利率的上升会直接导致融资成本的增加,房地产企业购置地块的能力受到限制,从而使得土地交易价格也显著下降。第二,房地产企业面临的融资约束对土地交易价格存在一定的抑制作用,企业面临的融资约束越严重,对土地价格的抑制作用越显著。并且,融资约束对土地价格的影响随着出让方式的不同呈现出差异性。较英式拍卖而言,在一价拍卖中,房地产企业的融资约束对均衡竞标价格的影响更显著,即相较于挂牌和拍卖出让方式而言,招标出让方式融资约束对土地交易价格的影响更显著,而在挂牌和招标方式中,企业面临融资约束对土地交易价格的影响不存在明显的差异,这一实证结果印证了理论分析得出的结论。结合研究结论,本文认为:第一,房地产企业要积极适应国家的货币政策,转变传统的经营策略、提高企业的开发能力;第二,政府可以结合市场具体情况合理选择土地出让方式,实现土地资源的有效配置;第三,有关部门应建立健全对房地产企业融资约束的动态监管机制,实现对土地交易价格变化的有效预期。
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