我国房地产业起步晚,从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》起,才真正进入了房地产商品化时代。从1998年到现在仅有11年时间,房地产市场发育很不成熟。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期,城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展,使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产市场起步晚、不成熟,因而出现了大量问题,引发了国家对房地产市场的宏观调控。2005—2007年间,国家密集出台了一系列的房地产宏观调控政策和措施,期望能够促进房地产市场平稳、健康发展。从2005年以来的房地产市场的现实情况来看,房地产宏观调控大的方向是正确的,但是在整个市场供给小于需求的前提下,政策的效果具有双重性,既有成功的一面,又有失效的一面,这就决定了对我国政府的房地产宏观调控问题研究的重大理论意义和实践意义。本文以2005年以来的房地产市场为研究对象,深入地研究了我国房地产宏观调控效果及对策。文章从房地产相关理论出发,归纳总结了2005—2007年房地产宏观调控的各项政策,根据2005—2008年房地产市场的实际状况,分析了我国房地产宏观调控政策效果,针对问题,提出了相关建议。本文共分三部分。第一部分是相关的房地产基本理论概述。房地产理论已经成为一个完整的体系,本文选择了与文章内容密切相关的房地产理论,包括房地产业在国民经济中的地位和作用理论、房地产宏观调控理论、房地产周期理论、房地产泡沫理论、房地产价格理论。第二部分是2005-2907年我国房地产宏观调控政策的实施效果分析。在这一部分中,首先叙述了2005—2007年房地产宏观调控背景,然后按照宏观调控所针对的不同问题,归纳总结了2005—2007年房地产宏观调控的各项政策,鉴于宏观调控作用的滞后性和写作时间,本文通过大量相关的统计数据.对2005—2008年房地产市场状况进行了比较准确的描述,从而分析了2005—2007年出台的房地产宏观调控政策的双重效果,有成功的一面,也有失效的一面。第三部分理论与实践相结合,针对问题,提出对房地产宏观调控政策和措施的建议,主要包括:房地产宏观调控的主导方向是增加有效供给;注重政策的配套性、连续性;搞活农村建设用地和宅基地产权流转,增加建设用地供给;强化房地产市场竞争机制,弱化垄断;以不同政策区别对待自住性、投资性、投机性房地产需求;社会保障性住房由政府“主导”;商品房供给由市场“主导”。本文的研究具有重要的现实意义,它在分析已经出台的房地产宏观调控政策效果的基础上,为国家进一步的房地产宏观调控提供理论依据和建议。但是本文侧重于理论上的定性分析,实践检验方面还有待于进一步完善。