1998年，我国停止了福利分房，住房分配货币化拉开了个人住房贷款快速发展的序幕。近几年，随着城市化进程的加快和居民收入的提高，我国居民对存量住房的需求日趋旺盛，居民个人住房消费市场非常活跃。个人住房抵押贷款已经成为促进消费、拉动经济增长的重要力量，对房地产金融的稳定发展起着至关重要．的作用。同时，商业银行也将个人贷款视作一项优质资产和重要的利润增长点。 按照国际惯例，个人住房贷款风险显现期通常为3～8年，加上我国住房贷款发展初期粗放管理模式埋下的风险隐患将逐渐显露，我国个人住房贷款当前正步入较高风险时期，商业银行个人住房贷款中不良贷款的绝对额与比重两项指标均已开始呈现上升趋势。商业银行迫切需要完善个人住房贷款风险防范体系。另一方面，现阶段我国过高的商品房价格和商业银行面临的流动性过剩难题，也对个人住房贷款风险防范体系的完善提出更高的要求。 房地产业是一个资金密集型的高风险的行业，我国现阶段房地产业的风险高度集中于商业银行。我国房地产市场在基本正常发展的同时，非理性繁荣的苗头也有所显现，市场风险正在积聚，表现在部分城市房地产价格上涨过快，其中尤以长三角地区的中心城市最为明显。房地产泡沫的存在对商业银行个人住房贷款的安全形成现实的威胁。由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，加上近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格涨跌状况和房地产市场发展格局深刻影响到消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体：对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金面临着收不回来的危险，许多贷款最终成为呆帐、坏帐，不良贷款比例会大幅上升。如果泡沫很严重，破灭后造成的价格下跌幅度巨大，银行遭受的损失过大，有可能损害银行的信誉，存款者会对银行的信用产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐慌，甚至引发银行的破产。随着我国商业银行改革的深入进行，银行在股份制改革中的规范经营理念和制度管理效果逐渐深化，会更加关注银行结构和潜在风险，现阶段最重要的焦点集中于商业银行的流动性过剩问题。2005年10月全国金融机构贷款余额为20.36万亿元，而存款余额则高达29.44万亿元，存款增速高出贷款增速4.3个百分点，存贷差达到近9万亿元，为2000年的3.7倍。商业银行流动性过剩，不仅对银行自身的经营产生影响，而且威胁到整个经济的平稳运行。流动性过剩，将导致银行业过度竞争，盲目追逐大客户，非理性降低贷款条件和下浮贷款利率，放大信贷风险和利率风险。如果过高的流动性投向资金和货币市场，会导致货币市场主要投资工具利率持续走低，甚至与存款利率倒挂。 面对新一轮的风险问题，商业银行迫切需要完善个人住房贷款的风险防范体系，本论文的写作目的就是希望在分析我国个人住房贷款风险现状的基础上，对完善个人住房贷款风险防范体系作出建议。 论文的写作思路分为三个步骤，首先分析个人住房贷款的风险现状，然后探讨房地产泡沫和商业银行流动性过剩对个人住房贷款的影响，最后根据分析对完善个人住房贷款风险防范体系提出建议。 论文的结构和各章的主要内容及观点如下： 第1章为前言部分，叙述论文的选题背景，研究目标和研究思路，论文的基本框架，以及论文的创新点和不足。 第2章概述我国个人住房贷款的基本状况，论文首先描述我国个人住房贷款的发展现状，通过近年来商业银行个人住房贷款余额的高速增长说明其迅猛的发展态势。接下来对个人住房贷款的发展趋势作出预测，预测分为三个方面：第一是预测我国二十世纪上半叶住房建设和消费趋势，结论是未来50年我国居民对存量住房的需求仍会非常巨大；第二是预测我国按揭贷款的发展趋势，主要依据是个人住房按揭贷款占GDP的比例远远低于发达国家；第三是分析说明我国银行零售业务将有加速发展的趋势。通过以上三个方面，论文说明我国个人住房贷款的发展空间仍然非常巨大。 要分析个人住房贷款的风险，需要对个人住房贷款作全面的了解，因此，论文也将在第2章对个人住房贷款的业务分类，特征和重要意义，以及其业务流程作出概述，这对于了解个人住房贷款的风险产生根源是很有必要的。 第3章是本论文的重点章节，将具体分析我国个人住房贷款的风险表现和成因。论文将我国个人住房贷款分为市场风险、信用风险和操作风险三类，其中市场风险包括利率风险和流动性风险，信用风险包括来自贷款人和来自房地产开发商的风险，操作风险包括房价高估的风险，抵押物风险和法律保障的风险，论文对以上风险的表现做了比较具体的论述。 论文写作的下一步骤就是分析个人住房贷款的风险成因，同样采取了分类说明的方式，将风险成因分为了四类，即国家宏观政策因素，社会经济环境因素，个人诚信因素和银行内控因素。 其中，国家宏观政策因素包括：(1)政府对住房抵押贷款的政策调整使银行承担过多的信用风险；(2)住宅金融往往被赋予实现经济增长的政策性任务：(3)政府的住房福利保障制度欠缺使住宅金融承担了部分风险；(4)国家法律制度不健全，缺少对银行资产的合理保护。 社会环境因素包括：(1)我国尚不具备成熟规范的个人信用评价体系；(2)规范化、社会化的抵押担保、保险机制不健全；(3)社会化的个人信用制度和住房金融信息系统不完善。 个人诚信因素包括：(1)住房投资、投机行为导致个人诚信意识下滑；(2)个人财务状况预测能力有限。 银行内控因素包括：(1)银行内控管理不严；(2)银行自身缺乏有效的约束和激励机制。 第4章和第5章将分析现阶段我国经济环境中重要的两个经济现象：房地产泡沫和商业流动性过剩，这两个问题是商业银行面临的新一轮风险的重要构成，对个人住房贷款也有深刻影响。论文将首先描述这两种经济现象的表现，然后探讨其产生根源。对于房地产泡沫，论文论述的重点是我国商品房价格暴涨的原因，分析了国家土地政策，商品房需求和商品房供给因素的影响。关于房地产泡沫是否存在的检验，本文将我国通过主要城市房价收入比这一指标来说明。接下来论文分析了房地产泡沫对我国经济个各个层面的影响。 商业银行流动性过剩可以是我国经济领域中的“新难题”，它是随着我国商业银行改革的深入进行，银行在股份制改革中规范经营风险理念和制度管理效果逐渐强化，进而出现的对银行结构和潜在风险忧患的担心。对于流动性过剩的根源，论文归结为商业银行股份制改革前的国有性质。因为股份制改革前银行有国家财政的支持和国家“信誉”的入股，一方面银行在被动地吸收存款，另一方面银行在一段时期没有面临严格的信贷约束，这些情况导致了流动性过剩的产生。论文接下来将分析流动性过剩的危害和商业银行的应对策略第6章，在分析了个人住房贷款风险表现和成因后，论文将对完善个人住房贷款风险体系的提出建议。个人住房贷款的风险防范作为一个极为复杂的系统工程，决不是靠金融机构或几个部门的努力就能够独立完成的，这就要求在国家的支持下构建起一个由社会、个人、政府管理部门、金融机构和中介机构共同参与的个人住房贷款风险防范体系。该体系包括社会征信体系、个人信用体系、银行内控体系、政府监控体系四个子系统。在此框架内，论文提出了如下建议：建立社会征信体系，建立个人诚信体系，加强银行内部风险控制，加强个人住房贷款产品创新，拓宽个人住房贷款风险化解渠道。 我国的房地产泡沫和商业银行流动性过剩是社会关注热点，本文的创新点在于结合这两个经济现象系统深入分析了个人住房贷款的风险，并在此基础上对完善个人住房贷款风险风险防范体系提出建议。另外对房地产泡沫和流动性过剩的产生原因，本文也提出了一些新的见解。