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近年来,各级政府纷纷出台有利于住房租赁市场发展的利好政策,长租公寓作为住房租赁市场的组成部分,也迎来了快速发展期。长租公寓在融资过程中面临着融资成本高、资金回流慢、融资渠道少等问题。资本市场想要助力长租公寓市场发展,必须为其提供新的融资路径。在借鉴国外公寓业的发展历程后,中国开始将房地产投资信托基金(REITs)应用在长租公寓融资上。REITs作为资产证券化的一种形式,可以为房地产企业提供新的融资渠道,释放存量资产,降低财务杠杆,还可以成为投资者进行资产配置的金融工具,降低投资者参与房地产投资的门槛。将REITs纳入企业的融资结构中有利于推行房地产领域的供给侧结构性改革,实现传统业务的转型升级。本文运用案例分析法和对比分析法,选取中联前海开源—保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划(保利长租公寓REITs)进行分析。首先,本文分析了长租公寓REITs的研究背景和意义,并对相关文献和理论基础进行了整理。其次,为了使读者进一步了解REITs应用于长租公寓融资领域的意义,本文梳理了长租公寓融资的主要模式以及REITs的融资优势。再次,本文对保利长租公寓REITs发行背景、发售及流动性安排、标的资产和参与主体的情况进行了介绍,并在此基础上对保利长租公寓REITs的运行机制、投资收益、主要风险和税收成本进行分析,同时还分析了保利长租公寓REITs不足之处的成因,以期为长租公寓REITs的发展提供一些合理借鉴。根据分析得出以下结论:(1)就运行机制而言,保利长租公寓REITs的优点包括采取双SPV交易结构,缓解现金流波动;结合内、外部增信措施,实现信用增级;双重破产隔离机制,防止资产混同;退出方式灵活多样,为REITs公募上市保留接口。存在的不足包括代理环节过多;市值增长受限;过度依赖主体增信。(2)就投资收益而言,保利长租公寓REITs优先级证券的收益率和同期限的国内REITs相比较高,但相比发达地区REITs的收益水平偏低。由于保利长租公寓REITs优先级证券的票面利率是固定的,在存续期内可能会因为收益水平偏低失去竞争力。(3)就保利长租公寓REITs面临的风险而言,尽管保利长租公寓REITs的期限结构设计能够在一定程度上增加产品的流动性,但是依然面临流动性风险;保利长租公寓REITs拥有优质底层资产,但在房地产宏观调控的背景下仍然存在资产价值下跌的风险;有关投资和分红比例的具体情况,保利长租公寓REITs并未对外披露,存在资金流不透明的风险;国内租赁住房投资回报率偏低,保利长租公寓REITs还面临着租赁市场波动带来的租金下滑风险。(4)就税收成本而言,保利长租公寓REITs的税收负担过重。征税机关并未给予REITs税收优惠或减免,这增加了保利长租公寓REITs的税收成本,减少了投资收益。最后,本文结合对保利长租公寓REITs的分析,提出了完善长租公寓REITs的建议。包括减少代理环节,优化交易结构;弱化主体信用;筛选优质资产,加强物业管理;鼓励REITs公募发行,培育中小投资者;建立信息披露机制,规范资金使用;加强立法监管,给予税收优惠。