随着我国房地产业的迅速发展,中心城市住宅的郊区化趋势日益明显,同质化市场竞争更加激烈,国家政策调控频繁。由于房地产行业与其他行业相比,具有开发周期长、政策影响明显、大宗交易等特殊性,其营销策略的制定更具复杂性及艰巨性。在问题面前,能够系统、科学、认真、严肃的做好此类项目的营销策略成为解决问题的关键所在。本文从实际案例出发,采取市场及竞争资料分析、实地调研、案例分析、实证分析的研究方法,应用市场营销学和房地产的相关理论作为指导构建理论框架,进行调研活动。结合案例进行策略分析,完成市场营销策略——价值体系模型的建立,应用于营销实践后,进行定期的营销控制检查,从而完成建立营销策略的全过程。论文共六个部分,包含第一章绪论、第二到五章及第六章结论部分。第一章绪论,介绍房地产的近郊区化特点、本文主要采取的研究方法及研究路线及中心城市近郊型住宅的基本特点。为本文的提纲挈领部分。第二章及第三章采用市场营销理论与房地产市场结合的方式,一方面阐述了市场营销的经典理论,如市场竞争理论、市场细分理论等。另一方面以作者的实际工作项目为案例,具体阐述理论在实际工作中的应用。在此过程中梳理出了中心城市近郊型住宅市场营销战略制定的基本流程及步骤。为本文主要的理论部分。第四章是在前面理论的基础上梳理出了市场营销战略制定的模型,并在本章中提出了房地产的价值构成及价值组合策略。为本文的理论归纳部分。第六章是结论部分,主要得出以下研究结论:一、以项目2010年实际结果检验和评估了前面所述的方法及流程策略的成功与不足之处。二、今后的房地产市场会更加的规范、有序。在市场调整的时期,企业有可能抓住机遇,做大做强。三、在房地产开发企业实际的营销战略制定、实施过程中,单一的以市场导向为起点或者是以资源导向为起点的做法都可能会失之偏颇,更值得推广的是弹性营销战略管理。