预告登记是与本登记相对应的概念,大陆法系国家对此有不同的称谓,大致为暂先登记、预登记、预先登记等,日本民法较为特殊,称为假登记。预告登记是指,为确保一项旨在发生未来的物权变动的债权请求权之实现,而向登记机构申请办理的预先登记。由于此种债权请求权的实现能够引起物权变动法律效果的发生,所以也有学者将其称为以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的登记。通过预告登记,债权人以实现不动产物权变动为内容的请求权的效力被增强了。我国《物权法》第20条首次确认了预告登记的概念。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记因受网签制度冲击,在实践中的运用频率不高,但由此引起的各种纠纷的数量却不少。在中国裁判文书网中以“预告登记”为关键词进行检索,可以搜索到有关预告登记纠纷的案件共32879件。学理上一般认为,预告登记具有权利保全、顺位保证、破产保护等效力。实务界因为法律条文不明确,所以在我国法上,预告登记究竟能够产生何种效力,实务界众说纷纭。我们应当看到,预告登记本身并不是直接表彰物权变动结果的公示方法,而仅仅是在物权变动过程中为保障权利人取得物权的一种公示方式。预告登记是一种加强型的债权,让该债权在某一个时间段具有绝对性而已。预告登记的本质仍是债权,除了妨碍请求权实现的处分行为外,权利人只能向义务人提出请求。预告登记系介于债权与物权之间,兼具二者的性质,可认为系于土地登记簿上公示,以保全对不动产物权之请求权为目的,具有若干物权效力的制度。正因如此,预告登记的效力问题属于物权法和债法交叉领域的问题。如何合理地界定预告登记的法律效力,对于保护善意第三人、维护交易秩序具有重要作用,也有助于减少矛盾判决的出现,统一裁判规则,提高法律适用的准确性。另外,我国当前正在编纂民法典,预告登记是登记制度的一大组成部分,对于物权编的意义巨大,立法无法回避这一问题,应当对预告登记的法律效力作出明确规定。有鉴于此,笔者以不动产预告登记的法律效力为研究对象,通过国内外立法比较分析,结合实践中的案例,对预告登记法律效力存在的不足与缺陷进行释明,为后续不动产预告登记法律效力的完善提供依据。