城镇化的推进激发了居民的住房租赁需求,然而人们对房屋租赁的高质量和高品质需求与房地产租赁市场不均衡、不充分的发展之间的矛盾日益突出。为此,我国自2015年相继制定了多主体供应、租购并举以及商改租等相关政策,以此规范和促进住房租赁市场的发展。长租公寓因品牌化运营、精细化管理、标准化售后服务能更好地满足租赁者的高质量和高品质需求而拥有更好的发展前景,但仍面临着投资回收期长、融资成本高、融资渠道窄等问题,为此,发展REITs成为解决长租公寓资金的最优模式。本论文采用案例分析的方法,基于委托代理理论、破产隔离理论、信用增级理论,在分析国内外长租公寓REITs发展现状和问题基础上,通过剖析新派公寓REITs案例来验证长租公寓获取资本市场支持的可行性路径。结合我国当前的政策环境并借鉴美国模式,构建适合于我国的长租公寓REITs模式。研究发现:(1)强劲的消费需求、国家政策的支持、机构投资者广泛地参与促进了我国长租公寓市场迅速发展,但长租公寓亦存在前期投资大、经营成本高、租金回报低、资金回笼慢等问题,尤其是融资难、融资渠道窄等问题极大地限制了长租公寓的规模化发展;美国长租公寓REITs收益率稳定、流动性较高、税收中性等特征对我国长租公寓融资具有借鉴意义。(2)基于当前的政策环境和长租公寓的发展现状,构建了我国长租公寓REITs模式:即REITs底层资产的选择主要关注区域好、租金水平较高的集中式、重资产的长租公寓;组织形式上采取契约型REITs;管理模式上选择内外部结合方式;交易结构上采取双SPV结构+增信措施;募集方式上采用非公募发行;资金用途采用权益型REITs。(3)新派公寓REITs“专项资产管理计划+契约式私募基金”双层交易结构使其更好地契合了我国当前政策制度环境以及投融资参与者的需求,该项目交易结构设计涉及到计划管理人与投资者、托管银行与计划管理人、托管银行与基金管理人等三种主要的委托代理关系,基于破产隔离理论,该交易结构将基础资产“真实销售”,达到了基础资产与原始权益人破产风险隔离的效果;基于信用增级理论,该交易结构通过结构化分层设计、标的资产现金流超额覆盖、储备机制、标的资产抵押、应收账款抵押、提前处置机制等实现了内外部信用增级路径。正确决策完成基金退出、通过创新融资渠道降低资金成本、充分利用政策红利、发挥标的资产创新基因以及创新资产信用评级方式是其成功的主要原因,但亦存在融资规模相对较小、未采取储架发行机制、受标的资产影响较大、资产组合质量受物业租金收入影响明显等不足之处。