房地产投资信托基金(REITs)是现代西方金融制度创新的产物，在亚洲仍然是一种崭新的投资工具，其发展和完善还需要一定的时间。目前香港房地产投资信托基金(H-REITs)尚处于起步阶段，无论在理论上还是实践方面都值得探索。作为资产证券化的一种重要的形势，H—REITs在香港的崛起也是房地产业和资本市场发展的必然趋势，因而也备受业界的关注。因此，认真和积极地做好对H—REITs这门学科的研究将有助促进房地产业发展和完善资本市场具有重要的理论及现实意义。 但凡金融投资产品，风险管理往往是影响其回报的决定性因素。H-REITs本身所蕴含的风险因素具有特殊性和复杂性-兼备了房地产、资本市场和基金运作过程中的多重风险，因此其风险管理研究也绝非一般的投资基金的风险管理体系所能代替。正是立足于此，本文试图对H-REITs中的风险管理一这重要但目前缺乏系统研究的问题作出探讨，以此希望藉此文章为H-REITs的研究起到带头作用，并希望为H-REITs的健康发展提供有用的意见。 本文采用递进式的方法进行论述，总共分为六个章节来展开讨论： 第一章“绪论”中，首先介绍了本文的研究背景以及研究意义之所在。然后便从三个方面对H-REITs作了综述。首先，对于REITs的概念进行了界定；其次，各种不同类型的房地产投资基金的特点；最后，阐述了H-REITs的独特优势及其局限。 第二章“REITs风险理论概述”主要是根据H-REITs的特性全面而系统地将其风险因素进行了分类识别，并辅以数学模型对其进一步加以相应的量化分析。由于REITs作为一种特殊的房地产证券化产品，一方面受到房地产业本身和资本市场的双重风险所带来的一系列不确定因素的影响，另一方面又面临着基金运作管理过程中的诸多隐患，因此本文按照证券投资组合理论和资本资产定价模型的思想把REITs的风险分为系统风险和非系统风险。系统风险是指影响房地产投资基金投资收益的某些共同性因素所引起的风险，如基金价格风险、利率风险、政策风险等：非系统风险是指由基金管理公司内部的经营管理等个别原因所导致的基金收益的不确定性，如委托-代理风险、管理风险等。通过分类，REITs的风险特征大致上可归纳为客观性、多样性、综合型、变现差和补偿性等五项，不同类型的REITs会在这些风险特征上有所差异。 第三章为“REITs的研究及H-REITs的现状分析”，将H-REITs的理论知识与香港市场的具体情况相结合，试图从不同角度体现H．REITs自身的特点。至写作完成之日共有7只H-REITs在香港上市，本文只对其中5只进行分析：一方面，它们面对着相同的法律制度约束，在发展起步阶段具有相似的设立结构，资产负债管理、收入成本的运作方法亦有异曲同工之处；另一方面，这些H-REITs在结构上、资产管理上以及大股东构成上都各有特点；另外，介绍了全球REITs以美国为中心，亚洲为新兴市场的发展现状，并且列表比较了香港与美国、亚洲其它国家REITs运作模式中的区别。 第四章，为“H-REITs的风险因素与测定”。既然REITs在投资运作过程中不可避免的要面临各种风险，文本中就应用统计学的各种方法针对各类风险进行了量化测量，试图做到对REITs的风险因素有充分的理解和认识。 正是由于有了第二、三章对于H-REITs风险因素系统地定性、定量分析，第四章针对H-REITs的风险因素的测定，第五章将探索构建其投资决策机制、实施投资风险管理的途径与方式。虽然H-REITs风险中的大部分因素是客观存在的，但是可以通过构建数学模型判断风险发生的可能性以及优化决策、风险预警等各种方法和技术来回避风险或控制风险发生后的受损程度，在风险搏奕中实现稳定的收益。就非系统风险控制而言，文章按照控制论的方法对H—REITs投资风险分为事前、事中和事后三个阶段加以逐步控制。事前控制主要是在对市场进行尽职调查研究的前提下，制定出最优的投资决策，把风险在投资行为一开始时就降至最低。这需要对投资物业实施完善的战略管理，并进行实时监控，以保证其持续的租金受益。此外，投资过程中还需要尽可能地完善投资组合，最大程度地分散风险，从而有效控制H-REITs股票市场波动的风险，保证投资收益。对于宏观层面的系统风险控制，本文试图通过宏观经济计量模型来表现H-REITs的市场表现与利率、汇率、房地产行业市场运行状况等经济变量之间的关系，目的在于帮助相关的监管机构适时适度地使用经济调控工具、建立H-REITs风险预警机制进行有效地风险防范。 在文章的最后一部分，对于H-REITs的发展提出了一些基于风险研究结果的建议。H-REITs的发展需要不断完善的法律环境，在规范H-REITs运作的同时鼓励金融创新、促进其新型模式的形成：建立基于风险管理的基金监管制度和信息披露制度，一方面可以降低H-REITs的委托一代理风险，同时可以帮助广大投资者更加明晰的了解H-REITs的风险。只有得到政府的大力支持和众多投资者的积极投入，H-REITs才能在未来蓬勃发展。