商业地产是城市商贸业发展的一个重要载体,近年来随着经济的高速发展,商业地产也发展迅猛。与此同时,沈阳商业地产也迎来了前所未有的发展契机,并呈现出高速发展的态势。但2014年以来,东北三省的GDP增速均在国内各省排名中垫底,在这样的经济背景下,东北的门户城市沈阳的商业地产,也在悄然的发生着变化。增量大、体量大、存量多、空置率高是当下沈阳商业地产的最大特点。本文首先明确了房地产业及商业地产的含义及属性,对国内外商业地产,尤其是对沈阳商业地产的发展历程及现状进行了深入的剖析,结合对沈阳中街、太原街、金廊等商圈的详细分析,从其区域、位置、特点、历史等方面细分,确定了沈阳商业地产的特点及发展现状。在对沈阳商业地产基本状况进行分析后,文中运用零售引力模型理论对主要商圈进行实证研究,为了使模型更加符合实际情况,对模型引入的主要变量、样本选取做了适当的调整,最终选取沈阳三环内的启工、丁香湖、三台子等35个街道样本进行分析。分析结果显示:出行时间与光顾概率存在较大的负相关性,但并非强相关性,如:文中P1与Til之间的相关系数为-0.773,属于偏弱的负相关性;到达商圈的出行时间越短,其概率值就越大,如滨河街道到达中街商圈的出行时间在18分钟之内,而到达其他商圈的时间均在30分钟以上,故光顾中街商圈的概率值达到了 66%,而光顾其他商圈的概率都在10%以下;商圈的面积与概率值成正相关关系,商圈的面积越大,光顾的概率越大,但是各商圈的面积相差不大,因此商圈的面积与光顾概率并不存在较大的相关性。上述结论对沈阳商业地产的布局、规划、规模设计等具有一定的参考意义。本文最后结合商业地产的本质特征、引力模型的分析结论,总结出沈阳商业地产存在的诸如总量面临阶段性饱和、过度开发、结构失衡等问题,并有针对性的提出运用“科学发展观”的理念实施规划、严控超量开发建设、营造良好商业环境等对策与建议。