古今中外世界各国不动产登记的制度,在宏观上存在于政治社会为主导的社会领域里,在微观上主要是以法院、行政机关、社会公证机构等作为不动产登记机关,把不动产登记作为他们的附属职权,没有对不动产登记予以专门化。政治社会与市民社会的不分离为国家公权力侵犯市民的民事权利提供了生存环境,传统的不动产登记机关从微观上为公权力侵害私权利提供了便利条件。通过对中西不动产登记制度进行理论、实践与法学比较,提出中国不动产登记制度现代化的基本观点。市民社会独立性成为不动产登记制度现代化的开端,使不动产登记制度向现代化的道路发展,为不动产登记制度现代化指明了方向。罗马法精神的复兴逐步成为不动产制度现代化的推动力量,沿着指明的方向向前发展,并呈现出现代化的动态发展趋势。此外,中国的传统法律文化发生现代转型,为不动产登记制度现代化奠定了坚实的法律文化基础。现代化的不动产登记机关是纯民间性质的,其结构体系类似于我国目前的仲裁机构,一般以市、县为单位设置,可以设立分支机构作为其派出机构,彼此之间没有上下级关系,是平等的民间性法人实体,也不依附任何行政机关和司法机关,独立地进行私法意义上的不动产登记,但可以在全国和省级范围内设立不动产登记机关同业协会,对不动产登记机关进行行业指导。纯民间性质的不动产登记机关应该是私法意义上的法人公司而且具有社会公益性,进行微利运作以确保其正常运行,不过需要政府像当初设立仲裁机关时相类似的方法筹建民间性质的不动产登记机关,其后就由其独立运行,国家必须制定相应法律保证私权利登记的法律效力。现代化不动产登记发生在市场经济条件下和存在于市民社会之中,具有私权利与私权利保障趋势,确保权利人权利利益的最大实现,促进市场交易效率的提高,同时也可以保障交易安全,可以促使权利人去积极地行使权利,避免睡眠性权利的发生,具有权利确认与权利保障的全方位功能,具体表现为权利理性化、人权保障化、权利民主化和程序正当化功能,以体现出其现代意义。