最初兴起于美国的房地产证券化作为一种新型金融工具，由于有效解决了房地产和金融业所面临的问题，成为当今世界发展的一个趋势。要有效解决我国房地产市场的诸多问题，必须进行金融创新，实行房地产证券化是一个有利选择。我国学界对房地产证券化法律问题，目前还缺乏系统性的研究。本文第一次系统地研究了在我国目前法律体系下实行房地产证券化会面临的一系列问题，包括产权法律问题，SPV法律问题，信用增级与评级法律问题，物权法问题，担保法问题，破产法问题和信托法问题等，以及对这些问题的解决方案。本文的另一个新颖之处是尝试着从法经济学的角度对我国房地产法律制度安排的效率作出评价。 本文共分四个部分。第一部分，首先对房地产证券化作了一个基本描述，包括房地产证券化的含义、产生和在世界各国的发展现状。然后对房地产证券化的种类、运作过程和功能进行了阐述。文章的第二部分，对我国目前条件下实行房地产证券化的现实性从必要性和可行性角度进行了分析。对于我国实行房地产证券化的必要性，本人从我国房地产业的现状及存在的问题、房地产业问题的解决办法以及实行房地产证券化的利益三个方面进行了论述。我国房地产业目前存在的问题有房地产融资渠道狭小、无法满足发展的需要，金融信贷机构住房资金缺口巨大，住房供求结构矛盾突出，商品房空置率过高等。实行房地产证券化可以实现有效利用闲散资金，降低和分散房地产和金融业的风险，优化银行资金结构，为投资者提供新的投资工具，盘活房地产资产和抑制房价等功能。然后文章从房地产证券化运行的外部环境和法律环境、我国实行房地产证券化的现实基础与法律制度支持以及我国实行房地产证券化在外部环境和四川大学硕上学位论文法律制度上需要完善的地方等三个方面论证了我国目前实行房地产证券化的可行性，认为我国目前房地产抵押一级市场足够规模的资产支持，投资群体的迅速形成，资本市场的发展与完善，住房制度和信用制度的形成，相关环境的改善以及市场经济基本法律体系的形成都己为我国实行房地产证券化提供了有利条件。但我国也存在着房地产市场规模总量偏小，政府信用担保机制缺失，金融证券环境不完善，中介机构不够发达，房地产证券化专业法律缺乏等缺陷。 在文章的第三部分，本人认为我国房地产证券化法律制度安排应以保护投资者的收益、降低投资风险以及维护自由公正的市场竞争环境为价值目标。然后本人尝试着从法经济学中最重要的成本收益理论、制度变迁理论以及博弈论角度来看我国房地产证券化法律制度安排。 第四部分是本文的重点，根据住房抵押贷款证券化的具体环节，本人从产权制度、SPV、信用增级和评级机制、物权法、担保法、破产法以及信托法等具体法律制度来论述我国实行住房抵押贷款证券化会面临的法律问题，以及该怎样从住房抵押贷款证券化的角度去完善。在产权制度方面，由于我国土地所有权属于国家所有，使得我国土地产权和房屋产权不完全，住房制度改革中职工所购买的部分房屋只有有限产权，还有公有住房使用权的转让存在障碍，都限制了其上市流通交易，从而分割了住房抵押贷款证券化所需要的统一市场。在SPV法律问题方面，存在着SPV的设立方式缺乏法律依据、运作缺乏法律依据、SPV发行证券的性质无法可依、其作为破产隔离实体的运作需要法律确认、破产隔离的风险防范缺乏法律规制等方面的问题。在信用增级和评级方面，我国存在着对政府参与信用担保缺少法律规定以及对信用评级相关的法律缺乏等问题。在实行房地产抵押贷款证券化的物权法方面，最直接的缺陷就是我国目前还没有调整物的流转的物权法律;其次从证券化的角度，我国物权法的制定应该采纳物权行为理论作为立法的基础，应以不动产作为立法重点，还应该完善我国现行法律中的不动产登一记制度，以便为房地产转让创造条件。在担保法方面，我国法律对房地产抵押债权能否被担保、预售商品房是否可以作为抵押物、对抵押房屋买卖缺乏明确规定、对抵押物的处分也没有法律保障、对抵押权变更登记规定不明确、没有关于对住房抵押贷款证券化所出现的超额担保作出规定等问题。在破产法方面，我国现行的破产法存在着对破产主体的适用极其有限、对投资债权人的利益缺乏保护、与住房抵押贷款证券化中的超额担保2四川大学硕士学位论文冲突、缺乏对破产及破产欺诈行为进行约束以及对各种期间制度的规定不合理等问题。我国在信托法方面存在的问题有:以信托投资公司成立的SPV在我国无法发行住房抵押贷款证券、对信托投资公司的注册资本要求太高、对住房抵押贷款证券化的信托行为缺少特别的规范、无法对信托机构进行破产隔离、缺乏对信托机构违法行为的处罚措施以及缺乏为开展房地产证券化而专门制定的信托法律等。全文对上述法律冲突进行了分析，并提出了解决方向。 关键词:房地产证券化特设目的机构真实出售破产隔离信用增级担保法律经济学产权信托乡