房地产业作为我国的支柱产业,推动了我国经济增长。然而由于证监会对房地产企业结构化融资和房地产债券的限制,房地产行业面临着巨大资金缺口。房地产行业对银行信贷的过度依赖,恶化了融资企业的财务结构,同时增加了我国金融风险。此外,货币超发、市场缺少优质投资标的使房地产成为投资热门,又推动了房价的上涨。从国际经验看,房地产投资信托基金(REITs)的出现解决了房企融资难、房产投资需求旺盛、房地产金融风险增加的问题。从2002年内地引入REITs概念以来,各方对REITs有不同方式的实践,一是国内“类REITs”产品的推陈出新,二是境内地产项目在境外市场以REITs形式上市,接轨国际REITs市场。基于境外成熟的REITs市场,国外已积累了不少关于REITs的研究文献。国内也有一些学者对REITs开展研究,但大多并未深入到定量分析层面。目前已有八支内地REITs在海外上市,本文结合理论和市场真实数据对REITs收益率的影响因素进行探索和研究,希望找到中国推进REITs过程中有关市场风险管控的客观依据。这对于中国进一步推动REITs的发展具有理论和现实意义。本文采用理论分析与实证研究相结合的方法,对影响内地REITs收益率的市场风险因素进行研究。实证可分为两部分,第一部分通过构建VAR模型,分析了通货膨胀、经济波动、房价波动、利率波动对内地REITs收益率的影响;第二部分选用DCC-GARCH模型,分市场讨论内地REITs与香港、新加坡证券市场的动态相关性。本文的主要结论是:(1)我国REITs收益率受经济波动的影响较大,其次是房价波动;(2)REITs收益率表现出与通货膨胀的正相关性,可以抵御通胀;(3)REITs收益率与所在证券市场的相关性较低,表现出与股债等产品相关性较弱的特点。文章最后结合当前市场环境和实证结论,提出了相关政策和建议。