房地产产业在国民经济中扮演着越来越重要的角色，有些学者称之为国民经济支柱性产业。因此，对房地产产业的研究也显得日益重要。其中对房地产走势的研究尤其重要，因为房地产价格的走势对引导投资，监控市场，规避风险有着不可代替的作用。住宅价格也是房地产界关注的焦点之一，因为住宅价格的研究，可以为政府相关部门制定发展规划、管理住宅交易市场、研究城市发展水平和房价是否合理等方面提供决策依据。房地产指数体系代表着房地产价格，也被誉为房地产行业发展的“晴雨表”，日益受到国内外房地产业、政府部门、开发商、投资者、消费者和新闻媒体等的关注。 我国目前公布的房价指数主要是采用平均值或者加权平均值来编制的。采用平均值的方法编制的房价指数有一个很大的缺点，它忽略了房地产属性特征的变化对价格指数的影响，即用该种方法编制的房价指数是在假设所有的房产具有相同的属性特征。但异质性是房地产的一个典型特征，所以采用平均值或加权平均值方法编制的房价指数并不能直接的反应房地产市场的变化。 特征价格法是国外房价指数最主要的编制方法之一，它一个最主要的优点就是解决了房产异质性的问题。通过建立适当的模型，将房地产价格中由于特征属性带来的影响剔除掉，只反映时间变化对住宅房产价格的影响。因此，采用特征价格法编制的房价指数要比采用平均值方法或加权平均值方法编制的房价指数更为精确、有效的反映房地产市场的变化。 在阅读大量国内外文献的基础上，本文比较分析了目前国内两种流行的房价指数——中房指数和国房指数的优点和局限性，引出特征价格理论，分析归纳了影响房地产价格的特征因素，借鉴国外比较完善的特征价格指数方法，采用特征价格模型编制了上海市房地产住宅价格指数。通过对模型变量的选择、样本数据的收集、模型的构建、函数形式的选择等方面的分析，说明了特征价格模型在房价指数编制中的应用，从而为我国房价指数的编制工作提供新的思路与方法。 本文分为五个部分对特征价格模型的理论及其实际应用展开研究。第一部分对特征价格理论的研究背景、理论意义和国内外的研究综述进行了简单的概述；第二部分介绍了目前国内外比较流行的房价指数的编制方法，并对各种方法的优缺点做了简单的说明，对国内的中房指数和国房指数的编制方法和存在的缺点做了详细的研究说明；第三部分主要介绍了特征价格模型中需要考虑的房地产的特征属性，从而为第四部分的实证研究打下基础，另外，第三部分还简单的介绍了几种流行的函数形式；第四部分运用特征价格模型，针对上海市房地产新开楼房，编制了简单的价格指数，并同传统的价格指数做了比较分析，从而得出各种不同编制方法的优劣；第五部分对论文做了简单的总结，包括模型的结论、存在的缺陷以及建议。 本文的创新之处在与采用特征价格法来编制房价指数的同时，将主成分法引入模型的构建中，以解决多重共线性的问题；通过特征价格模型，把引起房价指数变动的因素做了比较详细的分析，这是本文的另一个创新之处。