随着现代社会分工的日益细化、现代服务业的兴起以及信息经济的发展壮大,写字楼日益成为现代社会非常重要的经济活动空间。2003年至2008年中,上海写字楼市场随经济增长的稳步提升及金融等行业的开放而不断走强。去年9月至今,上海写字楼市场虽受全球性金融危机影响及供应大幅增加而出现租金下滑、空置率上升走势,但随着世界经济的逐步复苏、中国经济的强劲支撑,加上世博举办及“两个中心”建设的机遇,上海写字楼市场已经企稳并显示出惊人的有效需求和良好的发展态势。由此,上海写字楼市场的投资回报率也相当值得看好,上海的写字楼市场将拥有更加庞大而广阔的发展前景。甲级写字楼是写字楼市场中的高端产品。定位于服务上海国际金融中心的上海陆家嘴金融贸易区对于甲级写字楼的需求是非常旺盛的。国务院提出“2020年将上海基本建成国际金融中心和国际航运中心”,这一建设规划无疑将大大刺激上海宏观经济和城市基础配套的发展,也将进一步促进陆家嘴金融城区域甲级写字楼的投资和交易。本文通过研究笔者所在公司开发运营的国际甲级写字楼“时代金融中心”项目在陆家嘴这一特定区域细分市场的优势、劣势、机遇及挑战并以此为基础进行精确市场定位,同时基于市场定位运用现金流量贴现法对项目运营策略进行选择并作运营风险分析和防控策略建议。由此,项目才能更好的进行市场推广,在同质化竞争日益趋于激烈的写字楼市场中持续保持比较优势,并确保股东目标的实现。全文围绕“项目概况介绍——项目开发经营环境分析——项目SWOT和市场定位分析——基于现金流量贴现的项目运营策略比较分析——项目运营风险及防控策略”的逻辑主线来构建文章架构并介入其中进行研究。上述研究成果可供同类型产品的投资开发和运营管理借鉴,笔者亦希望此项研究能对陆家嘴金融城的新一轮拓展乃至上海写字楼市场的发展起到一定的参考作用。