经过20多年的土地使用制度改革，我国的有偿使用土地制度已基本建立，划拨土地使用权受到严格的限制。然而在城镇国有土地中仍然有相当数量的划拨土地，大量的国有企业改制中面临土地处置问题，而现有的估价方法却不能满足估价需要。因此，对于这些有改制需求的国有企业，如何核定国有土地所有权收益（土地出让金），已经成为亟待解决的问题。本文采用理论分析和现状统计相结合的方法，首先通过对相关法律法规政策的梳理，探讨划拨土地使用权与出让土地使用权的权益差异，并得出权益差异体现在价值上即为土地出让金（政府净收益）的结论。进而分析目前划拨土地使用权价格评估的两种方法——正算法（成本逼近法）和倒算法（出让土地使用权价格减土地出让金）及存在问题，进一步肯定了在倒算法的基础上，以出让土地使用权价格扣减政府净收益，得到划拨土地使用权价格的评估思路。最后本文从现状着手，在现有的北京市城区土地市场交易资料的基础上，对协议出让市场和招拍挂出让市场的政府净收益以及政府收益率进行对比分析，对确定合理的政府收益率区间做了一次有益尝试。