自十九大报告指出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度以来,全面发展住房租赁市场已成为构建房地产长效机制的重要内容。于此同时,我国房地产业正在加速进入存量时代,住房租赁市场发展潜力巨大。随着房地产市场调控趋严、监管力度加大,银行贷款等传统融资渠道也受到限制。为满足住房租赁市场发展过程中的融资需求,我国积极推出租赁住房REITs。租赁住房REITs是指将优质租赁住房作为底层资产,通过结构化设计后发行专项计划的REITs。我国租赁住房REITs推出时间较晚,产品结构设计没有达到发达市场标准REITs的水平,相关法律法规也还不完善,这就为REITs的发行与投资带来相应的风险。国内学者对租赁住房REITs风险的研究过程中与具体案例结合较少,且更多聚焦在租赁住房REITs的市场风险,对与底层资产质量、基础资产净现金流、原始权益人等主要参与方相关的风险及其控制分析较少。因此,本文选取深创投人才安居专项计划这一代表性产品作为案例研究对象,聚焦于租赁住房REITs基础资产、参与主体、市场环境这三方面的风险及其控制分析,旨在对我国租赁住房REITs的风险控制建设提供借鉴。通过分析本文得出以下结论:风险存在性方面,基于基础资产,深创投人才安居专项计划主要在物业产权未及时过户、物业整租方提前退租、物业资产公允价值变动、基础资产现金流预测四个方面存在风险;基于交易参与主体,深创投人才安居专项计划主要在原始权益人、其他参与主体尽职履约方面存在风险;基于市场风险,深创投人才安居专项计划主要在利率、法律政策环境改变、税务方面存在风险。风险防控性方面,本专项计划在发行时针对可能存在的风险制定了相应的防控措施,但仍然存在三点不足之处,分别是基础资产风控不足、参与主体信息披露不充分、市场风险预警机制缺乏。针对风控不足之处,本文提出对应风控优化建议。在基础资产风控优化时,需要拓宽基础资产种类、强化基础资产现金流管理、优化增信措施;在参与主体风控优化时,需要加强信息披露、完善激励监督机制;在市场风险风控优化时,建议设计市场风险预警机制、完善住房租赁REITs政策制度建设。