私募股权投资基金(Private Equity fund,简称PE),作为一种新型金融工具,从其出现发展到现在还不足三十年的发展历程,但其在促进产业结构调整,提升企业价值方面表现出重要作用。房地产行业与国民生活息息相关,房价一直是人们关注的话题,因此房地产企业的发展对国民经济有着重要影响。2009年开始,国家重拳出击房地产行业,使得行业资金压力扩大,筹资渠道的拓宽成为房地产行业的燃眉之急。这时PE成功吸引了房地产商的注意力。本文旨在分析PE的特点、作用的基础上,探讨PE在房地产行业的发展现状,探索发展我国房地产PE的道路。所谓私募股权投资基金,主要是指以非上市公司的股权或权益为投资对象的一种集合投资工具。广义的PE,在业务范围层面上定义,不仅包括对非上市企业的股权投资,还包括其他形式,如基金的基金(FOF)、非公开的协议投资协议(Private Investment in Public Equity, PIPE)、不良债券投资,以及基础设施投资等。本文选取了一个与“风险投资”相对应的角度,仅研究从目标公司创业投资后期才对其股权投资的PE部分。本文首先从对PE的了解入手,将在第一章中对PE的发展史和PE相关研究成果进行回顾,从中外不同的PE发展史中观察PE从产生到现在的发展历程,每一次繁荣与衰退的原因。在第二章对PE的概念、类型、运作流程、组织形式等做出详细的介绍,以便于下文分析的展开。第三章开始进入对房地产行业PE的分析,对房地产PE的现状进行总结和统计性描述,认为我国房地产PE正处于萌芽发展阶段。在第四章中,将从宏观环境和行业微观环境两个角度出发,认真分析导致房地产PE处于萌芽状态的原因,及房地产PE在未来发展中的机会与威胁。第五章,针对房地产PE的发展现状从运行机制、筹资渠道、投资过程及退出方式几个方面提出自己的建议,促进房地产行业PE的未来发展。私募股权投资基金不同于证券投资基金,主要是从投资对象的角度进行区别,证券投资基金是投资于公开市场上的,以证券为交易形式的股权交易。而PE的投资对象是未上市公司,其股权很难在公开市场上交易。同时,私募股权投资基金与私募基金不同,私募基金是从资金筹集渠道方面进行界定的基金的一种形式,它是指通过对特定投资者进行募集而形成的基金,而私募股权投资基金是指投资对象于非公开市场的基金。私募股权投资基金与产业投资基金也存在不同,产业投资基金是指专门投资于某一产业内,致力于促进产业发展的基金,并不区分投资对象是否在公开市场中交易,因此,私募股权基金与产业投资基金是有所交叉又相互区别的两个概念。本文将PE与VC(风险资本或创业基金)的概念相区分,认为VC专指对为了扶持创业,投资于企业高风险创业初期的基金。因此,按照其投资阶段的不同,PE包括有成长基金、并购基金、夹层基金、重振资本等。目前私募股权投资基金主要还是采用有限合伙制进行运营,包括一般合伙人(GP)和有限合伙人(LP)两种。GP一般由基金管理公司担任,其出资额占PE总募集的1%--2%,获取PE投资收益的15%--25%的收益提成,并加收1.5%--2.5%的基金管理费,这样可以将基金管理人的利益与基金投资者的利益联系起来,激励基金管理人更加努力地经营PE的投资运营,可以有效减少GP的逆向选择问题的发生。LP是一般意义上的PE投资者,他们不参与PE的日常管理,在PE投资到期后,分享GP抽取利益后的投资收益。以其在PE中的投资额承担有限责任。国外的PE的筹集渠道相对已经比较畅通,包括养老基金、大学捐赠基金、保险公司、信托公司等机构投资者和富裕的个人。国内PE的筹资渠道相对比较狭窄,主要由政府主导基金、社保基金、国内外企业及08年新设立的两个股权交易所组成。其中政府主导基金带有明显的政策性,其一般具有明显的行业扶持倾向,社保基金于09年开始被允许投入到PE之中,目前的效果尚不显著,但可以肯定的是,其目前的预备投资额有600多亿,且信誉良好,一旦进入PE市场,将极大的促进PE市场的繁荣。国内外企业在PE的募集中主要是处于对投资收益及企业战略部署的考虑,对PE募集起到了一定的作用。08年设立的股权交易所具有一定的成效,为股权交易提供可公开市场,使得PE的退出渠道有所便利,有利于PE筹资规模的扩大。PE其投资流程一般包括选取管理公司比较熟悉或未来发展趋势较好,抑或具有能源优势的行业,再从行业中选取投资业绩优异的企业进行投资。PE一般会通过参与到被投资公司的管理,从被投资公司的治理结构、资本结构等方面提升其企业价值,从而获取投资收益。扶持被投资企业上市是PE退出的惯用方法,也是PE退出方式中理论上最为获益的一种方式,同时PE退出还存在管理层回购、并购及清算等方式。20世纪80年代,PE开始进入中国,最早是由政府主导,为了支持科技行业发展而创办的风险投资机构,真正意义上的PE尚未出现。直到2006年PE在国内才有了十足的发展,形成规模。但这一时期的PE发展,受政策影响明显,且以外资PE为主,就本土PE而言,才刚刚开始。在组织形式、投资模式上也以仿效外资PE为主。外资PE投资于房地产行业,在中国的发展已经有近十年的历史,有过挫折,也有过繁荣。刚开始规模很小,处于对中国房地产行业的试探阶段,无法形成规模,也就没有对当时的房地产行业发展产生太大的影响。2006年开始,中国经济的持续稳定增长、人民币价值的上升和房地产行业高速发展与高额利润再次吸引了外资PE的关注,激发了他们回到中国房地产行业进行投资的热情。外资房地产PE进入中国市场不仅为我国带来了先进的国际经验,同时也推动了行业采用更加规范的运作模式。外资房地产PE在我国的发展阶段大体可以分为三个阶段：20世纪90年代至2003年,萌芽阶段,这一时期,由于我国的房地产市场尚未对外开发,因此外资大多采取借道香港市场的办法,参与我国房地产的投资。2004年至2006年6月进入国内市场初步探索阶段,这段时期我国房地产为了引入外资,在政策上给予了外资PE比较宽松的环境,外资PE正是在这段时间内积累了大量的房地产投资经验和高额的投资的回报,使得房地产PE发展迅速,到2008年次贷危机爆发,外资PE在房地产行业的繁荣走向了衰退。大量的PE开始撤出中国市场,流向国外。外资PE的衰退,给了本土PE发展的机会。在外资PE初步探索阶段设立起的本土房地产PE开始接收外资PE退出后的市场。且房地产行业自2010年以来,受到政策挤压的影响,融资渠道更为狭窄,银行贷款紧缩的同时,房地产信托也受到了限制,房地产行业对新的融资渠道的形成有着迫切的需求,因此实力雄厚的房地产企业开始纷纷设立房地产PE来解决燃眉之急。正是这种初衷,开启了我国本土房地产PE的新时代。总的来说,我国房地产行业PE的发展还处于萌芽状态,这主要是受到了以下因素的影响：我国房地产PE的法律地位尚未确立、作为PE主要筹资渠道的机构投资者在我国尚未形成、且在PE投资过程中负责投资管理的专业人才还十分匮乏都阻碍了房地产PE的发展。房地产行业是我国房地产PE发展的土壤,然最近两年在政府打压房地产泡沫的影响下,房地产行业进入不景气阶段,是导致PE在房地产行业发展受限的环境因素。因此,笔者认为,虽然PE是一种优秀的金融创新工具,房地产行业也具有足够的吸引力形成PE的一个重要分支房地产PE,但受到政策和房地产环境的共同影响,其发展还是相对缓慢。最后,笔者认为,在房地产企业纷纷设立房地产PE的状况下,引入联合投资这种机制或邀请独立第三方参与到投资项目评估中有利于保障投资项目选择中的公允性。给予社保基金、信托公司等主体更多的自主性有利于我国优秀机构投资者的形成,有利于拓宽我国房地产PE的筹资渠道。另外笔者还建议设立房地产股权交易市场,以拓宽房地产PE的退出渠道。