公益项目建设是推进中国的城市化进程,实现城市现代化的基本要素。我国目前公益项目建设发展滞后,投资不足的问题日益突出,政府在建设管理中缺乏先进的技术、丰富的管理经验以及建设资金,而这些资源正是房地产企业所拥有的;另一方面,房地产行业竞争白热化,中小房地产企业在发展中面临着土地、政策等方面的问题,而政府是政策的制定者与执行者,主导、影响政策的制定,可以为房地产企业的发展提供税收等相关政策的支持。同时政府又是城市土地资源的拥有者,可以为房地产企业提供土地资源。公益项目与房地产项目相结合的复合项目实现了政府和企业的联合,资源共享,优势互补,风险共担,克服了公益项目或房地产项目单独运作存在的问题。近来复合项目呈现出了快速发展的趋势,但是对复合项目运作模式的研究比较少。在这样的背景下,本文在分别研究公益项目及房地产项目运作模式的基础上,对公益项目与房地产项目相结合的复合项目运作模式从运作流程、机理、成功要素、风险等方面进行了研究,得出了这种运作模式在目前的市场形势下是可行的,但在运作中存在风险。文章正文共分为六个部分。第一部分阐述了复合项目运作模式的选题背景、研究意义、研究框架、研究思路及研究方法;第二部分阐述了公益项目主要运作模式并进行了优劣势分析,得出公益项目运作模式存在资金、管理及经营问题的结论;第三部分阐述了房地产项目主要运作模式并进行了优劣势分析,得出了房地产项目运作模式受到土地及政策制约的结论;第四部分首先介绍了复合项目运作模式,其次进行了机理分析,阐述了复合项目运作模式的运作流程,并运用对比分析法与公益项目运作模式、房地产项目运作模式分别进行了对比分析,最后对复合项目运作模式成功要素和风险性进行了分析,阐释了该模式是可行的,但存在风险;第五部分引用重庆世纪花都项目进行案例研究并做出了实施效果评价;第六部分对全文进行总结并指出了进一步研究方向。本论文的研究成果对政府在城市化进程中公益项目的建设决策提供一定的参考,为中小房地产企业的发展起到一定的借鉴作用。