党的十九大提出“房住不炒”,同时在我国房地产市场上实行租售并举政策,鼓励更多的人依靠租房解决住房需求。随着一系列鼓励政策的出台,集中式长租公寓作为一种新型的房屋租赁形式迅速得到发展。然而投资集中式长租公寓有较多的不确定性和高风险性,那么如何进行集中式长租公寓项目的投资决策,规避风险,为开发企业创造收益,成为开发企业面临的问题。鉴于此,本文结合集中式长租公寓投资的特点,采用实物期权的方法对其进行投资决策研究。主要研究内容如下:首先,文章对传统投资决策方法理论进行了概述,并指出其局限性,其已经不适用于集中式长租公寓投资领域。进而引入实物期权方法理论,同时介绍了其优势。其次,文章界定了集中式长租公寓的概念,介绍了其特征属性、运作模式以及盈利模式。在此基础上,概括出投资集中式长租公寓具有高风险性、不确定性、不可逆性等特点以及开发企业决策者管理的灵活机动性,进而论证了实物期权方法在集中式长租公寓投资领域的适用性。然后,基于集中式长租公寓投资的特点,文章采用偏微分方法构建了集中式长租公寓项目的最佳投资时机决策模型,确定了最佳投资临界值,为开发企业决策者提供进入市场的最佳时机。同时,文章运用了单因素分析法对构建模型的重要参数进行敏感性分析,以探讨对集中式长租公寓项目的期权价值和最佳投资临界值的影响,避免了低估集中式长租公寓投资项目价值,弥补了传统投资决策方法的不足,为开发企业创造收益。最后,通过案例应用验证了构建模型的适用性。本文通过变化无风险利率、连续支付红利率、波动率的值模拟出九种不同的市场情况下,集中式长租公寓期权价值的变化以及开发企业应做出的决策。接着,文章将运用传统投资决策方法和实物期权方法对案例分析的结果进行了比较,进一步验证了实物期权方法的适用性和科学性,这将为投资集中式长租公寓的开发企业提供科学的投资决策理论指导,具有重要的现实意义。