台湾房地产业过去曾经有火车头工业之称，70年代末期，台湾经济起飞，到处游资泛滥，纷纷流入房地产市场及证券市场，导致股价、房地产价格双双狂飙;在有心人士的炒作下，房地产价格有如脱缰野马般，使得房地产业者疯狂推案，高楼大厦如雨后春笋笋般地矗立在各大都会区。许多房地产业者纷纷申请股票上市，以便募集资金，营造自身的竞争优势。　　80年代末期，房地产业达到最高峯。1993年台湾房地产业开始步入衰退期。1994-1997年政府分阶段、分区域，实施绿地面积比，业者担心稀释获利，最后纷纷抢建、造成往后余屋居高不下，使得房价受到很大的伤害。有些上市不动产企业为维护股票之价格，甚至挪用公款为自己公司之股票护盘，最后导致资金在股票市场大量失血，带动不动产业者倒弊之风潮。继之1998年亚洲金融风暴、1999年921大地震，房价跌势继续扩大，房地产业者普遍出现经营危机，纷纷退出市场。自1994年到2002从事房地产的公司总数萎缩80％。1998年起，政府为挽救房地产景气之颓势，积极采取多项抑制住宅供给及刺激需求措施，例如土地增值税减半征收两年、降低契税20％，提高购屋贷款利息扣除额等，但成效不大。真正具有成效为自2002年起中央银行连续15次调降贴放利率，并实行「指数型房贷利率」。此时市场房贷利率降至历史最低水平。购屋贷款利率为年息2.287％，较1998年底8.29％，减少5.29个百分点，民众贷款负担大为减轻。不但提振民众购屋意愿并缓和房价跌势，更去化前述因抢建问题所造成余屋过多的压力。近期由于马英九即将执政，预期将开放陆资（含港资）来台投资房地产业，在市场预期心理下，房地产价格有攀升之势。但前述政府调降购屋贷款利率，刺激需求之措施后，目前台湾房屋自有率，已接近九，所以当前房地产价格上涨非市场实际需求造成，而是预期心理，值得房地产业者面对未来发展之警惕。　　但面对网络时代的来临、网络的发展及普及，使得越来越多企业开始关注或将之作为种营销的一种手段，网络使人类在经济活动方式上发生巨大的转变，并加速世界经济全球化。它的信息发布快速，覆盖面积较广，不动产信息透过网络的传送可以快速的传播，从材料的提交到信息的发布所需要的时间与报纸、杂志、广告电视等传统宣传渠道相比要短的多。并且网络营销可以扩大市场打击面不受地域的限制，远在世界各地或各个角落的人都可以透过网络而寻找其心目中的标的，与传统宣传渠道相比亦较广。　　传统的开发经营模式是”以产定销”而不是增加客户的满意度，企业关心的是每一次交易的利润最大化，而交易完成后就将顾客仍掉，这种传统的交易营销强调创造顾客，对于保持顾客不太重视。但随着房地产市场竞争日趋激烈，企业有必要抛弃那种急功近利的做法，实施顾客关系营销，努力与顾客保持长期、双向、维持不散的友好关系。　　本篇论文实系应用性的论文，将台湾大型房地产企业当前所遭遇的问题转化为经营与营销策略的学术研究议题，以科学的方法分析以往经营上的困境与盲点，试图寻求解决之道，俾供各界参酌;并以过去二十余年从事房地产法律诉讼与危机处理的实务经验与各界分享，希能对当前产业的再生与发展有所帮助。