改革开放以来,在中国经济快速稳步发展的大的宏观环境下,房地产业由于其迅速的发展,正在逐步成为我国国民经济的支柱性产业。房地产价格在整个房地产行业的高速发展的带动下,其价格以很出乎意料的速度迅速攀升,这也使得房地产开发企业列入到我国利润最高的行业之一,期间,虽然国家已经积极出台了各种政策并采取了多种措施抑制房价的过快增长,但是效果并不明显。2008年,整个世界的经济都受到了金融危机的严重影响,我国的房地产业也在其剧烈的冲击下,潜在的风险逐步显现出来,房地产市场随之进入低谷时期。但年底,由于国家出台的一些房地产利好政策,使该行业又重新繁荣起来,但好景不长,2010年开始,房地产市场又再次进入“冰河”时期。这样变化万千、大起大落的房地产业的发展历史警醒我们,房地产开发企业对投资项目所进行的风险管理的研究是有着多么重要的意义。本文是基于生命周期理论,从房地产开发企业的角度出发,对房地产开发项目的风险进行研究分析的。首先介绍了房地产投资风险的定义及特征,对比较常用的房地产投资风险的识别和估计方法进行分析。然后结合我国房地产投资及所选案例的的实际情况,基于生命周期理论,将整个房地产投资风险分为投资决策阶段风险、建设前期阶段风险、建设实施阶段风险及租售阶段风险四类,并对每个阶段可能产生的主要子风险因素进行分析,在此基础上,建立了房地产投资风险评价指标体系。接下来,介绍了选取多层次灰色模糊评价模型对房地产开发项目进行风险评价的原因,并详细介绍了模型的构建方法。文章以H市T项目为研究对象,采用多层次灰色模糊评价模型对该项目的投资风险进行应用研究。首先,运用层次分析法,为评价指标体系中的各个风险指标确定权重。然后采用专家打分法对评价指标评分。接下来,运用灰色固权聚类分析法确定各个指标灰度,最后用模糊综合评价的方法确定项目的总的风险程度。多层次灰色模糊评价模型集合了层次分析法和灰色系统理论的优点。在充分吸取专家经验的基础上,运用灰色模型使评价结果更加客观且符合项目的实际情况,能够很好的达到风险分析的目的,具有比较强的实用性和可操作性,为房地产开发商提供更为直观的决策依据。