在我国城镇化率不断提高的背景下,我国的城市住房需求不断提高。大量流动人口涌入经济发达的一、二线城市,鉴于一、二线城市高企的房价,人们开始转向考虑租赁住房。国家在宏观层面也出台了很多政策支持住房租赁市场的发展。近年来,长租公寓开始兴起,其在城市中可以提供更好的居住体验、更优良的物业服务,深受一些年轻人的喜爱。我国目前流动人口及大学毕业生逐年增多,为长租公寓提供了广阔的市场需求,而我国的长租公寓企业普遍面临着一些融资困境,无法承受长租公寓的巨大前期投资以及日常运营的资金压力。长租公寓企业需要拓展新型的融资方式。正文部分首先介绍了保利发展REITs的发行背景,对REITs及长租公寓的概念进行界定,对我国长租公寓的市场状况及融资方式进行介绍,然后对保利发展REITs的案例进行介绍,包括保利REITs的基本情况、交易结构、主要关联人等内容,在案例分析部分,对保利REITs发行的运作设计进行分析,通过分析发现保利REITs发行在资本市场上有积极的反应,在财务角度上,REITs可以拓宽融资渠道,稳定企业的现金流、降低财务风险,然后对其社会效益进行分析,最后提出了保利REITs存在的问题,包括法律制度不健全、交易环节税收高、过度依赖主体信用,存在运营风险等问题。最后在结合前文的案例分析的基础上,对保利REITs的融资与运用做了总结,发现REITs有着满足企业的资金需求、融资成本低、符合投资者需求的优点,针对保利REITs存在的一些问题,提出了建议,如要完善相关法律制度建设、提供税收优惠支持、优化底层资产、优化交易结构、专项计划后期推行公募上市建议等。本文通过对保利发展租赁住房REITs的案例分析发现,REITs可以帮助长租公寓企业进行融资,从而募集资金发展长租业务,保利发展租赁住房REITs还可以为其他企业发行租赁住房REITs提供经验及参考。