近年来,我国房地产市场蓬勃发展,为经济发展做出了重大贡献,但是也带来了房价的过快上涨。为了促进房地产行业的健康发展,政府一方面加大了对房地产行业的调控,推出了“限购”、“房产税试点”、“住房交易个人所得税”等各种调控措施；另一方面加大了保障性住房的建设力度,满足中低收入人群住房需求。为此在“十二五”期间,全国将新建3600万套保障性住房。但是巨大的保障房建设需要耗费大量资金,在现行融资模式下,保障性住房(包括廉租住房)的融资、规划、建设、管理等基本上由政府一家包干,政府面临着巨大资金压力。为了缓解这种压力,各界都提出了很多设想,例如将土地出让金的10%作为保障性住房建设资金、商品房配建保障房、住房公积金支持保障性住房建设等,这些方式有的已经在实践中被采用,但是没有从根本上解决资金难题。2005年两会期间全国工商联提出的保障性住房REITs融资模式,引起了政府和广大学者的关注,对于REITs的研究和探索也越来越多。本文就是基于这样的背景来积极探索REITs融资模式在廉租住房中的应用。本文的主要内容和观点可以分成了六个部分,具体如下所述：本文首先交待了研究背景和意义,从而引出本文的研究问题------REITs模式应用于廉租住房融资的问题。在对这个问题上,本文从国际国内两个大的环境,从保障性住房相关问题、保障性住房融资、REITs相关问题三个从大到小的角度对前人的研究做了一个论述和分析。在第二部分本文进行了必要的理论铺垫,从REITs的概念、特点、分类介绍了REITs的相关理论,又分析了REITs的一般运作程序和模式。这些都是为后文分析的基础,只有在这部分将REITs的优劣分析清楚了才能为后文构造适合我国国情以及适合廉租住房特点的REITs。本文第三部分是在宏观层面上,论证廉租住房REITs融资模式的必要性与可行性。在论证必要性时从现有融资方式的倒逼影响和市场的客观需要正反两个方面来分析,从而判断在我国现行融资模式下,需要拓展融资渠道、多元化投资主体；在分析可行性时,主要是从他山之石——即借鉴国外经验、先决条件——即国内充足的资金、类似经验——即国内房地产信托的运作经验、政策扶持——即廉租住房属性决定了政府的政策支持、运作关键——即投资者有利可图等五个方面来论证,比较好的阐述了廉租住房REITs融资模式的可行性。第四部分是本文的次重点内容,这部分是在前文已经在宏观层面上分析得到了我国推行廉租住房REITs融资模式的必要性和可行性的基础上,进行适合我国的REITs即C-REITs (取China第一个字母)的模式设计。模式的设计主要是REITs类型的选择、廉租住房REITs模式的具体运作流程、廉租住房REITs模式的组织框架三个方面来展开：其一,在REITs的类型选择上,本文认为权益型、契约型、公募方式的REITs是适合我国国情的,这里主要考虑到了国外的经验、税收、潜在投资者、风险监管等因素：其二,在具体运作流程上,本文的设计与前人研究的最大区别在于充分考虑到政府在廉租住房建设中的作用,承认并加强政府的主导地位即政府通过建设或收购聚集房源然后转让给REITs投资者,然后再整体回租转让的房源。这样做的目的一是为了保障廉租住房的福利属性、二是解决市场中符合廉租住房标准房源偏少的问题、三是增加市场中该类型房屋的供给以此来加强对市场租金的控制避免租金过高；其三,在组织框架问题上,结合流程的设计本文涉及到的组织框架主体不仅仅包括了常规契约型REITs所有的投资者、管理者、托管人、物业管理人外,还增加了政府、低收入人群和评估与物管机构等行为主体。模式的最大特点在于可以将政府投资建设廉租住房这样一种一次性的、大规模的实物补贴熨平为长期的、相对小额的现金补贴,减轻了政府财政压力。第五部分是本文的重点。前文已经对我国实行廉租住房REITs融资模式进行了宏观层面上、定性方面的必要性和可行性分析,并据此设计了适合我国国情以及廉租住房特征的REITs融资模式。本部分主要将从微观层面上、构建廉租住房REITs融资模式可行性检验模型定量分析。模型构建的总体思路如下：(1)从政府的角度考虑,比较现行融资模式下政府对某个已建成投入使用的廉租住房项目的补贴总额(即前期项目建设的资金与投资期限内租户缴纳租金现值的差额)与进行了REITs模式改造以后政府对这个廉租住房项目的补贴总额(即政府在投资期限内缴纳的市场租金和租户缴纳租金差额的现值)。若是经过REITs模式改造以后的补贴总额现值少于现行模式补贴总额现值,那么REITs模式就是可行的,否则不可行；(2)从REITs投资者的角度考虑,运用财务分析上的内部收益率的方法,模拟测算某个已经过REITs模式改造并已建成投入使用的廉租住房项目的内部收益率IRR并将这个测算得到的内部收益率IRR与REITs投资者的最低期望收益率MARR比较,若是IRR≥MARR则认为此廉租住房项目的盈利能力满足了REITs投资者的最低要求,投资者可以接受的；(3)将(1)和(2)得到的模型结合,即为判断REITs模式融资是否可行的检验模型。在构建了REITs模式融资是否可行的检验模型以后,本文对成都市温江区鱼凫新村廉租住房小区进行了实证研究,研究结果表明,在该项目投资规模等前提条件不变的情况下,廉租住房REITs融资模式可行是要求市场租金符合计算得到的市场租金可行域的。进一步,通过对该项目周边一千米范围内在租普通商品房市场租金的调查,确定了该项目的参考市场租金,由于调查确定的市场租金在市场租金可行域范围内,因此判断这个项目可以进行REITs融资模式是可行的,可以进行REITs融资模式改造。第六部分是在前文从宏观和微观、从定性分析和定量分析都得到REITs融资模式是可行的判断基础之上,对于我国实行该模式前所面临的障碍、实行该模式后所面对的风险以及破解障碍、规避风险所要采取的政策的分析研究。在分析障碍问题时,本文认为最大的障碍在于我们必须首先要解决法律的限制问题,这是能否成功推行REITs的关键所在。本文对此的建议是希望立法机关从尽快完成对保障性住房的立法,明确民间资本进入保障房建设的合法性；其次是通过法律或者规章制度承认REITs,并对REITs设立条件、形式、产品结构、发行标准等等问题专门解释。这样才能利于REITs的发展。在研究过程中,本文在前人的基础上做了一些创新,主要体现在以下几个方面：第一,是对我国廉租住房REITs模式设计时充分考虑到政府的主导作用,将政府包办一切的现状改变为以政府为主导、市场积极参与的商业化模式,承认并加强政府的主导地位。建议由政府新建或收购房屋转让给REITS,然后政府再回租整个项目以保证廉租住房的福利属性、保障市场有符合标准的房源供应、保证市场租金的稳定性；第二,前人在廉租住房REITs融资模式是否可行的问题上一般都是采用定性分析的方法,而本文不仅从宏观层面定性分析了可行性,还从微观层面,通过构建模型定量分析项目是否能够被REITs融资模式改造,这是一个尝试。同样,本文也存在了很多不足：本文虽然构建了REITs融资模式的可行性检验模型,但是模型构建粗糙,很多问题没有考虑到,例如对投资者收益来源的问题上只是考虑到市场租金来源,忽略了能给REITs带来收益的其他方面比如底商出租出售收入、税收减免等；另外,对于模型中有的变量数值的确定方法或者计算标准值得商榷,这些都可能影响模型的正确性和模型的检验能力。