随着中国城市居民流动性的增强和住宅市场的逐步成熟,人们对于住宅不再仅仅满足于居住的要求,居民开始转向有品质保证的住房消费。居住选址成为居民接近和获取便捷交通和优质教育资源等地方公共品的中间机制,从而住宅在经济区位上的差异体现为该住宅所处区位公共物品供给上的差异。居民出于财产保值增值和自身福利角度会选择接近优质公共品的地段,从而住房的价格差异也体现着公共品资本化效应。然而就当前中国住宅类房地产市场而言,一方面地方政府在利益驱动下,对不同公共品的非均衡供给会推动房价上涨;另一方面地方政府作为房地产市场长期可持续健康发展的监管者要稳定房价,确保房地产市场平稳运行。那么在公共品的供给上,不同公共品供给对房价的资本化程度有何不同?不同房价区间的城市公共品资本化趋势有何不同?这些不同是否进一步影响了地方政府对公共品供给偏好?房地产市场的宏观调控该如何进行?这些都是本文试图回答的内容。因此探讨房价中不同公共品的资本化效应及其异质性,既能解释地方政府运营房地产与土地市场内在动机,也能为政府进行房地产市场宏观调控提供方向。按照公共经济学文献的一般分类,公共品可以区分为经济性公共品和非经济性公共品(Keen and Marchand,1996;Cai and Treisman,2005),经济性公共品常指能在短期内拉动GDP增长带来直接效益的公共品(如城市交通),非经济性公共品常指对经济增长无直接贡献更利于增加居民长期福利的公共品(如城市教育)。在发展型政府的政绩考核驱动下,当前地方政府对经济性公共品供给的热情远大于非经济性公共品1。因此,以往用总公共品供给水平来测度房价中的资本化效应的研究往往忽略这种结构扭曲问题,需要区别性的研究城市交通等经济性公共品和教育等非经济性公共品供给对房价的影响。鉴于城市交通和教育政府投入多、影响大、居民敏感性强的特点,本文在公共品资本化理论研究的基础上,选取城市交通和教育作为代表性变量,利用我国35个大中城市2002-2014年间的平衡面板数据,基于面板分位数回归模型对二者资本化效应进行比较研究,探讨交通和教育资源在不同的房价分位点上的资本化程度差异性,得出交通和教育的房价弹性系数在不同房价水平下均呈现出较高数值,都在0.08以上,但总体上交通资本化程度略大于教育。并且教育资源在不同房价水平下的资本化系数值更具有相对平稳性,而交通资源在房价较高组和较低组的资本化系数值较高。在此基础上进一步将房价中的公共品资本化效应特征与地方政府的房价收入相结合,考虑资本化存在的溢价回收机制是否能为公共品供给提供激励做出研究分析,结果表明交通支出的回归系数1.3489远大于教育支出的回归系数0.7804,这说明在激励强度方面,交通支出对地方政府财政激励作用更强一些,即地方政府会更倾向于在交通方面进行投资。因此本文的研究既可为地方政府宏观调控房地产市场、稳定房价、促进地方公共服务均等化提供方向,也可为纠正地方政府公共支出偏差、建设公共服务型政府给予思路。