近年来,我国房地产市场获得了长足的发展,对房地产进行估价已成为维护社会公平、建立良好社会经济秩序的一项非常重要的工作。一方面,房地产评估能够进一步完善房地产市场、推进房地产事业的发展；另一方面,在抵押贷款、担保、参加保险、税收、征用拆迁补偿、企业资产组合等活动中也需要对房地产价值进行评估。在房地产估价业务中,以房地产抵押为目的的评估占到了房地产评估机构业务量的九成以上,已成为房地产评估业务的主体。对房地产抵押价值的评估是为了确定作为抵押物的房地产对债权的担保程度,进而确定较为合理的抵押贷款额度。如果房地产抵押价值评估的结果过低,则不利于保障借款人以及银行的利益；反之,评估结果如果过高,作为抵押物的房地产就不能发挥其应有的担保功能,使得银行承受很大的风险。目前大多数对房地产抵押贷款的研究都是从加强评估行业管理、规范相应的法律法规、规避评估人员的操作风险与道德风险等角度进行分析以准确确定抵押评估结果的,很少有关注由于评估方法本身存在的问题而导致的评估结果不尽合理的情况。然而,作为房地产评估最为常用的两种方法一收益法与市场法,虽有较为成熟的理论,但在理论层面和操作层面都存在一些问题,亟需进行方法修正与应用研究。另外,对房地产抵押价值类型等概念的模糊,也是导致不同评估机构对同宗抵押物的评估结果有较大差异的原因之一基于此,为解决上述问题,本文拟结合前人研究成果厘清房地产抵押评估在理论层面的模糊之处,对收益法和市场法这两种常用的房地产评估方法进行完善并将改进后的评估方法应用于评估实务中,以期达到正确把握评估方法、规范评估流程、更真实的反映房地产抵押价值的目的。本文主要分为五章进行论述,现将各章节的主要内容概括如下：第一章绪论。首先介绍了选题背景及选题意义,其次分别从国外与国内研究历程及现状两个方面梳理了前人对房地产评估进行研究的相关文献。通过对文献的梳理发现,各个国家虽然由于房地产市场发展情况的不同而偏重于使用某种评估方法,但大体上说,世界上大部分国家普遍使用市场法和收益法来评估房地产价值。我国对房地产抵押评估方面的研究并不缺乏,然而学者们对房地产抵押价值类型的界定等重要问题尚未达成统一意见,对房地产抵押价值评估方法在实务中的应用及改进研究也还未完善。因此,迫切需要从理论和实务两个方面完善房地产抵押评估方法。本章的最后,对本文的研究思路进行了简要介绍。第二章房地产抵押评估相关理论。房地产评估结果的科学合理、评估工作的顺利开展都有赖于对相关理论知识的理解与把握。本章在介绍效用价值理论、均衡价值理论、地租理论及区位理论等房地产评估基本理论以及相关概念的基础上,确定以作为抵押物的房地产在估价时点上的市场价值作为房地产的抵押价值,指出房地产抵押价值与房地产抵押贷款额度的不同之处,并总结了房地产抵押价值评估的特点及影响房地产抵押贷款额度的因素。第三章房地产抵押评估中的收益法。本章对评估中的收益法进行了详细论述。首先在阐释收益法概念、原理及其适用性的基础上,分析了该方法在实际应用过程中存在的问题；其次分别论述收益法的两个重要参数—纯收益和资本化率,对出租型房地产纯收益的求取流程予以规范,分析了还原利率的实质、分类、影响因素以及常用的几种求取还原利率的方法存在的优劣之处；最后对收益年期的求取予以说明。第四章房地产抵押评估中的市场法。本章分为三个小节,第一小节中介绍了房地产评估中市场法的概念、适用性、应用公式及估价流程。第二小节对目前市场法在应用过程中存在的可比案例选取及各项因素修正的主观性大等问题予以论述。第三小节笔者尝试将模糊数学的方法引入到房地产估价中,从而改进现有的市场法,使得市场法的评估结果更加客观公正,以充分发挥房地产估价机构的中介作用。在引入模糊数学方法时,首先对什么是模糊数学及其在房地产估价中的适用性进行介绍；其次,准确界定了模糊数学中与估价相关的隶属度、择近原则等概念,为利用该方法评估房地产价值打下了基础；再次,确定了基于模糊数学的市场法的评估步骤。第五章房地产抵押评估案例分析。在本章中笔者选取了成都市高新区的某商业地产抵押评估的实例,在简要介绍估价对象的范围、状况、估价时点及目的等基本情况后,应用修正后的收益法及基于模糊数学的市场法对该商业地产的抵押价值进行评估分析。第六章结论。概括了本文的主要观点与结论及未来需加以探究的问题。本文可能的创新之处有以下几点：第一,在应用收益法评估房地产抵押价值时,对影响评估结果的纯收益与还原利率两个主要参数的求取方法进行了修正。一方面,提出用市场法来确定纯收益中的客观总收益与客观总费用,并进一步规范纯收益的求取流程；另一方面,提出以一项房地产投资的收益率变动与平均收益率变动之比来确定表示系统性风险的贝塔系数,从而对安全利率加风险调整值法进行改进。第二,将模糊数学方法应用到房地产评估中,应用模糊数学的贴近度概念来选取可比案例,并利用由德尔菲法确定的特征因素及其权重进行各项因素的修正,解决了传统市场法主观随意性较大的问题,并将其应用于评估实务中。